Договор пожизненного содержания: как правильно оформить и каковы риски

Договор пожизненного содержания с иждивением — это инструмент, который пожилые москвичи все чаще используют, чтобы обменять одиночество на комфорт. «Вечерняя Москва» вместе с экспертами разбиралась, как грамотно заключить такой договор.

В мегаполисе, где цены на недвижимость бьют рекорды, а живое общение — как деликатес по праздникам, тема одинокой старости стоит особенно остро. Дети выросли и разъехались, родственники растворились в буднях, а сил следить за собой и квартирой с каждым годом остается все меньше. Красивый и цивилизованный выход из знакомой многим ситуации — договор пожизненного содержания с иждивением. Вопреки возможным предубеждениям, этот документ — не билет в один конец, а сделка, максимально защищенная законом, напоминает юрист Светлана Дуброва.

Как рассказала эксперт, согласно статье 601 Гражданского кодекса РФ, получатель ренты передает свою недвижимость (квартиру, дом или земельный участок) в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется о вас заботиться и содержать до конца жизни. Забота, а не просто деньги, — это, кстати, принципиальное отличие от простой ренты, где вам только капают «копейки» на карту. При пожизненном содержании с иждивением вы имеете законное право не просто на ежемесячную выплату, а на полноценный уход.

— В договоре можно и нужно прописать буквально все. В графе «Питание» укажите не просто продукты, а ежедневный набор из свежих овощей, мяса птицы и молочной продукции. В графе «Одежда» можно прописать, например, замену зимнего пуховика раз в два года, в графе «Уход и здоровье» сопровождение к профильным врачам, покупка лекарств по списку, замена постельного белья раз в месяц и даже регулярные гигиенические процедуры, — советует Светлана Николаевна. — А также можно указать на необходимость влажной уборки дважды в неделю, мытье окон раз в квартал или вызов сантехника при аварии.

Законодатель специально сделал этот договор гибким, чтобы он подстраивался именно под ваш образ жизни и состояние здоровья. И да, вы имеете полное право проживать в этой же квартире пожизненно, даже если она уже переписана на плательщика ренты.

Как исключить риски? Один из главных страхов будущих получателей ренты — что плательщик в какой-то момент перестанет выполнять свои обязательства.

Эксперт настаивает: чтобы этого не случилось, нужно включить в документ три важных пункта безопасности.

Во-первых: минимальная стоимость содержания. Это не каприз, а железная норма статьи 602 Гражданского кодекса РФ. Сумма ухода и обеспечения в месяц не может быть меньше двух прожиточных минимумов в вашем регионе.

Во-вторых, запрет на продажу квартиры без вашего согласия. Пока вы живы и договор действует, квартира находится под обременением в Росреестре. Это яркая красная метка для любого покупателя.

Если вдруг плательщик захочет продать или подарить вашу квартиру третьему лицу, без вашего нотариально заверенного разрешения у него ничего не выйдет.

Более того, если такая сделка все же случится, новый хозяин автоматически становится вашим опекуном со всеми обязанностями предыдущего.

В-третьих, учет и контроль. В договоре можно прописать условие: раз в месяц вы подписываете акт приема передачи услуг или ставите подпись в дневнике ухода, что не имеете претензий. Это наводит порядок в голове у плательщика и дает вам ощущение контроля.

— Что делать, если что-то пошло не так? Даже в позитивном сценарии стоит всегда быть готовым к форсмажору, — советует Светлана Николаевна.

Если, к примеру, плательщик перестал покупать лекарства или пропал на месяц, — получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости.

При этом все, что до этого уже потратил на вас нерадивый получатель (еда, уборка, ремонт), ему не возвращается. Это наказание за нерадивость. Суд встанет на вашу сторону, если вы правильно собрали чеки и подписали документы у нотариуса.

Для того чтобы свести риски к нулю, Светлана Дуброва советует пройти психиатрическое освидетельствование. Это выгодно обеим сторонам.

Справка от психиатра перед сделкой на 100% защищает договор от будущих исков, что, мол, бабушка была невменяема. А также нотариус делает запрос через свои источники, и вы сверяете, не лишен ли получатель ренты дееспособности. Делать это должен нотариус, направляя на экспертизу, — расходы часто берут на себя плательщики ренты.

По словам юриста, нужно привлечь к сделке нотариуса. Договор ренты обязателен к нотариальному удостоверению. Нотариус не просто ставит печать. Он обязан разъяснить получателю ренты все последствия (вслух, при свидетелях), убедиться, что нет давления, и подготовить проект так, чтобы не было двусмысленных формулировок.

ВАЖНО

Главный секрет успеха прост: спокойно и доброжелательно обсуждайте каждую мелочь в договоре. Не стесняйтесь просить чек на курицу, записывайте режим прогулок. При заключении договора выберите нотариуса сами, а не того, кого приведет плательщик ренты. Через МФЦ или Росреестр добейтесь, чтобы в выписке ЕГРН появилась запись «обременение: рента». Без нее жилье теоретически могут перепродать, а с записью — никогда.

СПРАВКА

По статистике, за последние три года доля судебных споров по договорам ренты снизилась почти на четверть. Потому что люди перестали договариваться «на коленке» или под «честное слово» и пошли к профессиональным юристам. Кстати, самыми надежными плательщиками статистика называет не родственников, а молодых специалистов от 30 до 45 лет: айтишников, врачей, инженеров. Эти люди ищут не халявную квартиру, а долгосрочное решение жилищного вопроса, за которое готовы честно платить заботой.

В ближайшее время несколько категорий пожилых людей могут рассчитывать на индексацию пенсии. Кому увеличат выплату и когда это произойдет, «Вечерняя Москва» узнавала у финансового аналитика, кандидата экономических наук Михаила Беляева.