Константин Тимофеев: Мы создаем комфортные условия для любых инвесторов

В понедельник, 8 октября, в Мюнхене открылась крупнейшая международная выставка недвижимости Expo Real. Разные города и страны представили свои стенды, на которых рассказали о потенциале своих территорий.

У Москвы на «Экспо» сразу два стенда. Пройти мимо невозможно: российская столица стала первой в череде тех, кто намерен заявить о себе на мировом рынке недвижимости. Новые возможности для иностранных инвесторов в развитии девелоперских проектов представили российские и зарубежные эксперты и председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Потенциальным инвесторам есть из чего выбирать. Ежегодно Москва строит порядка девяти миллионов квадратных метров различной недвижимости. Их доходность разная — от 7 до 10 процентов. Особо ценятся проекты премиум-класса, свои вложения можно вернуть с 27 процентной прибавкой. Однако таких объектов в центре российского мегаполиса больше не становится, а их цена всегда растет.

Неплохо окупаются и многоэтажки, которые строятся преимущественно за счет средств горожан, которые вложили свои деньги еще на этапе возведения дома. В пределах Третьего транспортного кольца можно получить до 18–19 процентов прибыли, а в Новой Москве — порядка 9–11 процентов после реализации таких объектов. Конечно, инвесторы должны сделать поправку и на то, что при участии банков-кредиторов доходность проектов еще немного снижается. 

В Москве стали выгодными и апартаменты. На фото участники московского стенда на «EXPO REAL» Виктория Войтовицкая и Артем Cаликов / Фото: Василиса Чернявская, «Вечерняя Москва»

Тем не менее жилье продается в течение трех лет, и это понятный объект для инвестиций. 

Стали выгодными и апартаменты. За год их построят порядка 1,4 миллиона квадратных метров. И здесь у компаний есть два пути получения прибыли с таких проекторов. Построить и продать апартаменты — первая стратегия. Есть и другой вариант — возвести и сдать в аренду. Второй путь — это скорее эксперимент, нежели постоянная практика. И именно в этом сегменте инвесторы могут попробовать свои силы. 

— В Москве огромный рынок апартаментов, не больше 10–15 процентов населения живут в таком виде недвижимости, хотя мировая практика говорит о цифрах в шесть раз выше, — приводит пример партнер, член совета директоров Colliers International Россия Владимир Сергунин. 

Другим выгодным направлением может стать вложение в строительство офисной недвижимости. В последние годы отмечается нехватка таких площадей. Если с 2011 по 2014 год компании возводили по 1,5 миллиона квадратных метров ежегодно, то в последующие три года был спад до 200–300 тысяч «квадратов». В этом году решили возводить больше административных площадей. Градостроительно-земельная комиссия выдала больше разрешений, чем в предыдущие годы.

Есть и недостаток торговых площадей. Обычно они заполнены на 92 процента. Потенциальные инвесторы могут задуматься о таком виде вложения средств, средняя доходность подобных проектов — 15 процентов. 

— Сейчас возводятся торговые центры площадью по 18–20 тысяч квадратных метров. По мировым объемам это большие торговые центры, по московским — не самые крупные, — сказал Константин Тимофеев. 

Добавить Москве стоит и офисов. Вакантность в такого рода помещениях не больше 10 процентов. В ближайшие пару лет может быть дефицит таких площадей. 

Глава Москомстройинвеста привел в пример открытие торгово-развлекательного комплекса на юге города, когда еще до официального открытия все площади оказались заполнены. Для новых арендаторов мест осталось совсем немного. 

Если все перечисленные проекты окупаются достаточно быстро, то другой вид объектов, гостиницы, к примеру, остается пока в том сегменте, который еще не совсем понятен инвесторам. Например, пятизвездочные отели могут принести от двух до пяти процентов прибыли, если не построены в центре Москвы. Вроде немного, но отмечается тенденция к росту капитализации таких объектов. Доходность проекта может вырасти до девяти процентов, если гостиница возведена ближе к Третьему транспортному кольцу или Московской кольцевой автодороге. Окупятся эти вложения в среднем за 15 лет. 

У Москвы на «Экспо» сразу два стенда. На фото Виктория Войтовицкая на фоне интерактивной карты Москвы / Фото: Василиса Чернявская, «Вечерняя Москва»

А вот перспективным направлением Константин Тимофеев назвал создание транспортной-пересадочных узлов. 13 проектов уже расторговано. Создаются они на базе действующих станций метро, а при строительстве новых уже закладывается технологическая часть для возведения ТПУ. 

— К тому же у коммерческой части таких объектов есть постоянный трафик покупателей, привлекательна и близость жилой застройки, — продолжает Константин Тимофеев. 

Он привел пример: порядка 20–25 процентов принесет ТПУ «Калужская». 

— Мы создаем комфортные условия для любых инвесторов, — добавил он. 

В ходе дискуссии эксперты отметили, что инвестиционый климат в стране в целом и в Москве в частности не стало штормить при изменениях законодательства, которые вступят в силу в начале следующего года. Все, что придется пройти компаниям, — это переход на другой вид отчетности. С иностранными застройщиками придется отдельно поработать, разъяснив им все особенности российского законодательства. Тем не менее бояться зарубежным компаниям не стоит: сопровождение им гарантировано. Это как раз то, чего и ждут зарубежные застройщики. 

— Упрощенная система налогообложения, сопровождение проектов — вот те ожидания, которые высказывают иностранные инвесторы, — отметил Рино Войчик.

Однако представители немецких компаний напомнили ему, что налоговая система в их стране ничуть не проще российской. 

Станции метро, благоустройство повышают стоимость продаваемых объектов в среднем на треть. 

— Обустраивая городские пространства, мы вкладываем средства и привлекаем инвесторов возводить новые объекты, повышая тем самым их доходность, — подчеркнул Константин Тимофеев.

Он добавил, что городская программа реновации жилого фонда поможет обновлению рынка, а горожане смогут улучшить свои условия проживания, районы получат новое развитие и благоустройство. И тогда инвесторы придут развивать эти территории.

ЦИФРА

7 — «квадратов» жилья может позволить купить себе среднестатистический россиянин в год. По мнению ряда экспертов, нужно увеличить доходы населения процентов на 40. 

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Сергей Рябокобылко, генеральный директор, управляющий партнер Cushman & Wakefield:

— Вся геополитика вложена в стоимость активов. Считается, что рубль — недооцененная валюта. Но нужно приехать в Москву, убедиться, какова ситуация на месте. Рынок недвижимости в России, в первую очередь в Москве, прошел свой ребрендинг, он стал привлекательным и доходным. Строительство различных объектов интересно с точки зрения вложения средств, как и нефтегазовый сектор. Москва всегда росла быстрее, нежели другие регионы, даже в самые кризисные годы. 

Столица стала привлекательной с точки зрения туризма. И зарубежные инвесторы уже рассматривают возможность вложения средств в такие проекты, как гостиницы. Это недооцененный вид недвижимости, который стоит развивать. 

Штеффен Зендлер, управляющий партнер, основатель Sendler & Company:

— Москва серьезно меняется. Мы видим большие возможности для инвестирования в Россию и ее столицу. В первую очередь в локализации промышленных объектов, экспорте конкретных услуг и различных решений. Гостиницы и торговые центры понятны для застройщиков. В этом секторе есть свой спрос, но можно обратить внимание и на другие сферы. Этим мы как раз и занимаемся.

Как немецкие компании, мы всегда думали, что нужно учить партнеров и заказчиков, как строить, как делать это правильно. Но теперь настало время новых решений, других технологий. Теперь мы убеждаем, что их применение хоть и удорожит проект, но без инноваций за него лучше не браться. И сейчас для этого настал самый подходящий момент. Бизнес может задуматься о рисках, но они были всегда. Пора действовать, не пытаясь устранить все риски. Просто нужно понимать, как устроен бизнес в России.