Проверка в квадрате: почему контроль над застройщиками нужно усилить

С 28 июня 2021 года вступают в силу изменения к закону «Об участии в долевом строительстве», в соответствии с которыми застройщикам больше не требуется получать у контролирующих инстанций разрешения на открытие продаж в новостройках. Москомстройинвест, который в столице как раз и является таким контролирующим органом, опасается, что последствия нововведения могут быть совсем иными, чем рассчитывали законодатели. Поэтому в осеннюю сессию Москомстройинвест планирует внести в Госдуму вопрос о возвращении к ЗОСам — заключениям о соответствии, которые разрешают начинать сделки в строящихся домах. А зачем?

Какое регулирование застройщиков отменять не стоит

Последние два–три года число обязательных требований к застройщикам постепенно снижается. Логика регулятора такая. На различные обязательные согласования тратится много усилий, при этом часть требований дублируют друг друга или являются устаревшими. Более того, работы на стройплощадке не всегда можно вести параллельно с получением документов, часть этих процессов нужно выполнять последовательно. В итоге строительство дома занимает на 25–40 процентов больше времени, чем требуется на самом деле. А лишнее время — это дополнительные деньги для застройщика, которые перекладываются на стоимость квадратного метра и делают жилье менее доступным. Если же часть согласований упразднить, дома будут строиться быстрее, а цены снизятся.

Однако отмена некоторых требований может привести к диаметрально противоположному результату, и вместо ускоренного строительства получатся новые долгострои и недострои. По мнению Москомстройинвеста (комитета при правительстве Москвы, который курирует ведущееся в столице долевое строительство), это может случиться, например, из-за отмены ЗОСов — заключений о соответствии застройщика и проектной декларации новостройки требованиям закона «Об участии в долевом строительстве» (он же 214-ФЗ). Без этого документа застройщик не может начать продажи в своем объекте — Росреестр просто не зарегистрирует договор долевого участи (ДДУ), который застройщик заключает с дольщиком, поэтому сделка будет считаться не состоявшейся. Но с 28 июня 2021 года из 214-ФЗ исключается часть 5 статьи 15.4, где и указано это требование, поэтому получать ЗОСы застройщикам больше не требуется.

Как ЗОСы предотвратили появление новых проблемных объектов

Почему же отмена заключений о соответствии может привести к новым проблемным объектам? Чтобы это понять, нужно обратиться к недалекому прошлому. ЗОСы как обязательный для застройщика документ, предшествующий началу продаж, появились 1 января 2017 года, когда вступили в силу очередные поправки к закону «Об участии в долевом строительстве». Поводом стало недостаточное регулирование деятельности застройщиков, что привело к массовому появлению обманутых дольщиков, поэтому требовалось усилить контроль над застройщиками и требования к ним.

С 1 января 2017 года до 1 июля 2019 года эти требования были самые действенные. Принимая решение о выдаче разрешений на открытие продаж, контролирующий орган проверял не только достоверность сведений, изложенных в проектной декларации (сводном документе о новостройке), но и разнообразную информацию о самом застройщике. В частности, наличие опыта в строительстве многоквартирных домов и отсутствие просрочек по вводу объектов в эксплуатацию. А наличие просрочки это и есть предвестник долгостроя.

Проверка показала себя настолько эффективной, что в дальнейшем ни одна столичная новостройка, которая получила ЗОС, не стала проблемной. А в тех объектах, что сейчас включены в дорожную карту Москвы как проблемные и где имеются пострадавшие граждане (сейчас таких 31), реализация квартир началась до 2017 года. То есть тогда, когда получение ЗОСов не требовалось.

Зачем отменили заключения о соответствии

Два года назад начался постепенный переход новостроек на новые правила продажи. Если до этого застройщик, заключив с дольщиком ДДУ, мог сразу направлять полученные от него средства на строительство дома, то для новых проектов, которые только выходили на рынок, схема финансирования стройки поменялась. Теперь новостройки стали возводиться либо на собственные средства застройщика, либо (и чаще всего) на кредиты, которые застройщик получал у банка. Называются такие кредиты проектным финансированием. А деньги дольщиков стали аккумулироваться на специальных банковских счетах, счетах эскроу, где хранятся до завершения строительства дома, и лишь затем переходят застройщику.

Поскольку такой вариант финансирования риски дольщиков снижал, одновременно решили дать послабления и застройщикам, снизив требования к ним. Главное, на что с 1 июля 2019 года стали обращать внимание при допуске компании к строительству и продажам, чтобы застройщик не находился в процедуре банкротства или ликвидации, а руководитель компании не имел судимости, хотя контролирующие органы считают эти признаки всего лишь формальными.

ЗОСы на первых порах решили сохранить, хотя, по мнению законодателей, они перестали быть нужными, стали инструментом избыточного регулирования. Сохранили их лишь до поры до времени: с 28 июня 2021 года ЗОСы отменяются, хотя руководство Москвы просило пролонгировать их выдачу хотя бы до конца 2022 года, а требования к застройщикам снова усилить.

Почему проектное финансирование и счета эскроу — не панацея от долгостроев

Чего же опасаются столичные власти, если новая схема продаж новостроек призвана защитить от появления новых обманутых дольщиков? Ведь даже если на стройплощадке что-то пойдет не так, деньги на счетах эскроу будут в целости и сохранности, и покупатели будущих квартир смогут получить их обратно.

А дело вот в чем. Вкладывая деньги в строительство новостройки, дольщик вовсе не хочет через 2,5–3 года (это средний срок строительства дома) забрать их в том же объеме. А хочет, как и указано в любом договоре долевого участия, получить готовую квартиру в уже построенном доме. Но будет ли дом достроен или нет — большой вопрос.

Проектное финансирование, выдаваемое банком, — это не единовременная сумма, которой сразу хватит на строительство всего объекта. Ее разбивают на части и выдают поэтапно, по мере роста строительной готовности. Однако если на стройке что-то пойдет не так, банк вправе приостановить кредитование застройщика. Банк понять можно: он коммерческая структура и заинтересован в прибыли, а в критических случаях — в минимизации убытков. Поэтому продолжать вкладывать деньги в стройку, которая вызывает сомнения, он не станет.

Но если финансирование приостанавливается, то замирает и стройка, ведь других средств, например, денег дольщиков, у застройщика теперь нет. В итоге город может получить недострой, разбираться с которым ему предстоит самому, хотя возможностей своевременно предотвратить такую ситуацию после отмены ЗОСов у него все меньше и меньше.

Что нужно сделать, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков

Один из способов заранее предвидеть проблему — еще до начала продаж оценивать состояние не только самого застройщика, но и группы компаний, в которую он входит. Часть этих компаний могут продолжать возводить дома по старым правилам, если начали их реализацию до 1 июля 2019 года и им был выдан ЗОСК. Если какой-то из этих объектов превращается в проблемный, негативный сценарий может повториться и в других новостройках той же группы компаний. По информации главы Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, такие примеры в истории столичного строительства уже бывали, они могут повториться снова.

Насколько реалистичны эти опасения, сказать сложно. За два года, прошедшие после начала перехода на эскроу, в Москве достроены и введены в эксплуатацию лишь семь объектов, что начинали строиться по новой схеме. Причем два из них — это гаражи, один — комплекс апартаментов, а оставшиеся четыре — жилые дома. Ни один из них не стал проблемным, но это менее одного процента от всех новостроек, реализуемых в Москве. Поэтому пока какие-либо выводы делать рано. Однако учитывать такой риск как возможный надо. И чтобы его минимизировать, нужно продлить выдачу ЗОСов еще хотя бы на полтора года — до того момента, пока не будут достроены все новостройки по старым правилам (сейчас в Москве таких 40 процентов), а требования к застройщикам снова усилить.

Однако еще лучше, если получение разрешений на открытия продаж в новостройках сохранятся и дальше. Сейчас в Москве действует около пятисот разрешений на строительство — столько нет ни в одном другом российском городе. Чтобы держать руку на пульсе всего, что происходит на этих стройплощадках, дополнительный элемент контроля, которым являются заключения о соответствии, точно не помешает. В осеннюю сессию Москомстройинвест планирует внести на обсуждение в Госдуму вопрос о возврате ЗОСов хотя бы в рамках Москвы — статус столичного города это позволяет. Но как бы то ни было — это будущее. А пока тем, кто планирует приобрести квартиру, нужно быть особенно внимательными при выборе новостройки и еще тщательнее самостоятельно проверять информацию как о проекте, так и о его застройщике.