Банки «закручивают гайки». Что будет с ипотекой в России

Многие россияне покупают жилье в ипотеку. А в прошлом году произошел настоящий всплеск приобретения недвижимости в кредит. Однако правила выдачи ипотеки начали ужесточать. «Вечерняя Москва» разбиралась, какое будущее ждет ипотечный рынок и почему кредит на жилье станет менее доступным для граждан.

Новые и жесткие

Средняя ставка по ипотеке в России в июне 2021 года снизилась до исторического минимума — 7,07 процента годовых. Кроме того, 1 июля премьер-министр РФ Михаил Мишустин продлил на год программу льготной ипотеки и расшил программу ипотеки для семей с одним ребенком. Ставка по первой программе повысилась до семи процентов. Также установлена максимальная сумма кредита в размере трех миллионов рублей для всех субъектов.

При этом с 1 августа Центробанк ужесточил регулирование выдачи ипотеки с первоначальным взносом в диапазоне 15–20 процентов от стоимости жилья. Надбавки к коэффициентам риска по выдаваемой с 1 августа ипотеке повышены до 50–100 процентных пунктов в зависимости от долговой нагрузки заемщика.

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко выразила мнение, что новые правила выдачи кредитов отлично повлияют на ипотечный рынок страны. Ведь, по сути, они — стабилизатор напряжения ипотеки, чтобы не произошел обвал рынка недвижимости.

— Регулятор уже принимал подобные жесткие меры. Несколько лет назад было предписание: 20 процентов — первоначальный взнос. Сейчас, когда была волна послаблений (в 2020 году из-за ситуации с коронавирусной инфекцией — прим. «ВМ»), был первоначальный взнос 15 процентов. Это увеличило количество заемщиков, но увеличило и риски для рынка недвижимости, — сказала Радченко.

По ее словам, чем меньше накоплений у гражданина, тем менее серьезно он относится к сбережению и тем больше риск того, что он будет «дефолтным». Радченко подчеркнула, что такие новые правила «позволяют очистится ипотечному рынку от заемщиков-разгильдяев».

Ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута также посчитал, что новые правила необходимы для ипотечного рынка. По его словам, так как ЦБ пересмотрел ключевую ставку, повысились и ставки для конечных потребителей кредитов. В 2020 году из-за пандемии на ипотечном рынке были послабления с целью поддержать застройщиков, экономическую активность, сохранить рабочие места. При этом прошлый год, по словам эксперта, стал рекордным по выдаче кредитов на приобретение жилья. Многие россияне воспользовались послаблениями и госпрограммой льготной ипотеки.

— Ипотека, простыми словами, становится дороже для конечного потребителя. Ужесточения следовало ожидать... Сейчас закредитованность населения значительная. Если тенденция такая будет сохраняться, это может привести к своеобразному ипотечному пузырю, что очень рискованно для экономики. И в целом Центробанк именно такими способами пытается отрегулировать этот рынок, — подчеркнул он.

Ракута отметил, что банки начинают «закручивать гайки». Теперь они будут более пристально обращать внимание на заемщика, тщательнее проверять его реальный доход, сможет ли он обслуживать ипотеку. Эксперт обратил внимание, что ипотеку обычно оформляют на 20–30 лет: так меньше ежемесячный платеж. При этом нередко доходы граждан остаются на уровне прошлого года, а у некоторых становятся еще меньше.

— И если дальше пойдет такая история с ипотекой, то есть банки будут выдавать ипотеку, а заемщики, которые взяли ипотеку, не смогут платить, это может привести к определенному дефолту системы. Что это значит для простого человека? Ипотеку станет сложнее одобрить, повысятся параметры рассмотрения заявки. И сама ипотека будет дороже, — добавил эскперт.

Активное пользование и будущее

Как отметила Радченко, ипотека всегда пользуется популярностью у россиян. Она — особый инструмент, благодаря которому можно жить в своем доме или собственной квартире. Кроме того, по словам эксперта, в ближайшем будущем на ипотечном рынке могут произойти существенные изменения. Ведь качественных заемщиков, способных добросовестно выплачивать кредит, становится все меньше и меньше.

— В прошлом году вышли на рынок инвесторы, у которых были накопления в банках. Они хотели их сберечь, поэтому поспешили отовариться. Но сейчас они почти закончились — была прослойка в полмиллиона на всю страну. Вот эти люди и взяли, — отметила собеседница издания.

По ее словам, большинству граждан не до ипотеки. Ипотечные заемщики могут иссякнуть как класс из-за падения реальных доходов: не смогут накопить на первоначальный взнос или впоследствии обслужить кредит. А по новым правилам многие, даже если и захотят взять ипотеку, могут ее не получить.

— Она недоступна, потому что ставка ЦБ растет ключевая, растет и ставка ипотечная, — подчеркнула Радченко.

По словам Ракуты, «закручивание ипотечных гаек» приведет не только к повышению стоимости ипотеки, но и к снижению цены за квадратный метр жилья. Спрос на ипотечную недвижимость из-за новых правил будет снижаться, а застройщикам как-то нужно будет бороться за покупателей. По прогнозу собеседника «ВМ», цены на недвижимость в скором времени «скорректируются в любом случае процентов на пять назад».

Кроме того, Ракута особо подчеркнул, что приобретать жилье в ипотеку в этом году стали реже, чем в прошлом, когда была возможность воспользоваться государственной программой льготной покупки.

— Сейчас активность, по сравнению с 2020 годом, конечно, значительно меньше. Процентов на десять в среднем, — отметил он.

Однако, что касается рынка столичной недвижимости, на нем ситуация в этом году глобально не изменилась. «Московские квадратные метры» всегда пользуются спросом, пусть иногда и бывает небольшое падение интереса, заключил эксперт.