Москва достраивается: почему проблемы долгостроев решаются небыстро

Улучшение жилищных условий — заветная мечта и новогоднее желание многих россиян. Особенно тех, кто столкнулся с проблемой долгостроя. Москвичи — не исключение. На что рассчитывать гражданам, уставшим считать месяцы и годы в ожидании ключей от своей новой квартиры?

На взгляд непрофессионала, достройка любого долгостроя — дело недолгое. Рассуждают примерно так: с нуля новостройка возводится за 2,5–3 года, большинство проблемных объектов готовы более чем наполовину, поэтому на завершение стройки нужно не более полутора лет, главное — начать процесс. К сожалению, в реальности это совсем не так: достройка займет гораздо больше времени. Причем львиная доля уйдет на этапы, незаметные стороннему наблюдателю, но обязательные для запуска строительно-монтажных работ.

Откуда берутся сроки в дорожной карте по достройке проблемных объектов

На декабрь 2021 года в дорожной карте столичных проблемных объектов значится около тридцати жилых долгостроев. По информации Москомстройинвеста, который в том числе контролирует решение проблемы московских обманутых дольщиков, подавляющее большинство из них достраивается за счет столичного бюджета. То есть финансируется либо напрямую (ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Марушкино» и др.), либо опосредованно — через специально созданный Московский фонд защиты прав дольщиков.

Одновременно с принятием решения о достройке определяются и ее сроки. Однако на этом этапе их можно спрогнозировать лишь очень приблизительно: данных о реальном положении дел на каждом объекте недостаточно. Поэтому для начала ориентируются исключительно на общестроительные нормы и, исходя из этого, получают примерную дату ввода объекта в эксплуатацию. По сути — те же 2,5–3 года, что отводятся и на новую стройку. Но эта дата далеко не всегда близка к окончательной.

— Реальное время, которое потребуется на достройку, станет ясно лишь тогда, когда завершат обследование долгостроя, выполнят проектирование, а вновь разработанный проект пройдет государственную экспертизу, — рассказывает Александр Гончаров, глава Московского фонда защиты прав дольщиков, на достройке у которого находится восемь столичных долгостроев. — В этой экспертизе есть специальный раздел — проект организации строительства, который и фиксирует продолжительность всех работ с учетом всех необходимых технологических действий. Но до момента получения этой информации нужно еще добраться. Ему предшествует кропотливая и очень долгая работа, которая в каждом долгострое займет разное время.

Почему проектную документацию долгостроев приходится переделывать с нуля

Прежде чем начать достройку непосредственно на стройплощадке, необходимо иметь проектную документацию. Без нее неясно, какие именно работы требуется завершить и в какой последовательности. Проблема в том, что исходная документация в полном объеме не существует ни по одному проблемному объекту. Ее даже в архивах найти невозможно, потому что из экономии первоначальные застройщики нынешних долгостроев госэкспертизу проектов, как правило, вообще не проходили. Из этого вытекает необходимость разработки проекта заново, с нуля, даже если долгострой со стороны кажется почти готовым. А на это нужно как минимум полгода.

Но даже если бы исходный проект и был в наличии, его все равно пришлось бы глобально переделывать. Дело в том, что почти все долгострои — объекты-долгожители, простоявшие без движения по семь, а то и более лет. За это время строительные нормативы серьезно изменились. А чтобы после завершения стройки дома можно было ввести в эксплуатацию, они должны соответствовать ныне действующим нормам.

Например, в расположенном в Новой Москве ЖК «Воскресенское», что перешел на достройку Московскому фонду защиты прав дольщиков, лишь по одному лифту на подъезд, по пассажирскому. Хотя по современным требованиям пожарной безопасности в объектах такой высотности должен быть и грузовой лифт. Не соответствует нормативам и ширина коридоров в местах общего пользования.

Проще всего привести эти несоответствия к действующим правилам за счет уменьшения жилых площадей. То есть превратить однокомнатные квартиры в студии или, скажем, трехкомнатные квартиры — в двухкомнатные, а освободившиеся метры использовать на расширение мест общего пользования. Но именно так поступать категорически нельзя: это нарушит права обманутых дольщиков. Поэтому, с одной стороны, нужно уложиться в современные нормативы, с другой стороны — сохранить исходные планировки квартир. Задача очень непростая. За консультацией, как оптимальнее с ней справиться, фонд обратился в органы госэкспертизы. И лишь после того как решение будет найдено, можно будет завершить проектирование.

Что еще могло поменяться за время простоя

За время длительного простоя строек изменилось не только законодательство, но и ситуация вокруг стройплощадок. Например, там могли возникнуть новые дороги, и чтобы связать их с сетью внутренних проездов по территории долгостроя, приходится менять не только проекты домов, но и всего земельного участка, где они расположены. То же самое касается подвода коммуникаций, без которых ни один дом не может считаться жилым и не может быть введен в эксплуатацию.

С подобным столкнулись, например, в ЖК «Легенда», где за время простоя строительства исходный проект водоотведения стал неактуальным. Мосводосток предложил проложить сети водоотведения иначе, причем протяженность их составит пару десятков километров. А это не только удлиняет физические работы на стройплощадке, но и приведет к избыточным затратам в размере около 4,5 млрд руб. А достройка, напомним, идет за счет бюджета города Москвы, и чтобы получить столь внушительное дополнительное финансирование, требуется много времени. К тому же не факт, что это решение наилучшее и единственно возможное. Московский фонд дольщиков, в чьем ведении находится этот долгострой, предложил другой вариант: связать водоотведение с проектом дороги, которая пройдет по соседству. Сейчас эта идея находится на стадии согласования.

В рамках развития улично-дорожной сети планируется решить и еще одну проблему жилого комплекса — подтопление территории жилой застройки дождевыми сточными водами с территории ТЦ «Леруа Мерлен», рядом с которым находится долгострой. Она связана с тем, что территория застройки находится ниже уровня торгового центра.

— С целью решения этого вопроса ведется работа по увязке проектов улично-дорожной сети и проекта завершения строительства проблемного объекта в части разработки решения по понижению отметок дорожного объекта, — пояснил Александр Гончаров.

К слову, в том же ЖК «Легенда» есть проблема и иного рода, нуждающаяся в решении до начала активной достройки. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, передан Фонду дольщиков по договору аренды. Он находится в собственности 14 юрлиц, в отношении которых введены процедуры банкротства. Сейчас эти собственники предпринимают попытки расторгнуть договор аренды, чтобы по повышенной цене продать землю с торгов в рамках дел о банкротстве. Кроме того, они направили требования об увеличении арендной платы, что повысит затраты фонда, решающего социальную задачу по восстановлению прав обманутых дольщиков, а следовательно, нагрузку на бюджет города.

Что может произойти, если долгострой не был законсервирован

Когда строительство дома надолго приостанавливается, объект требуется законсервировать. То есть провести мероприятия, которые помогут предотвратить разрушение конструкций под воздействием осадков и других внешних факторов. Однако ни один долгострой законсервирован не был. Чтобы узнать, в каком он сейчас состоянии, еще до начала проектирования проводят техническое обследование. К счастью, почти у всех долгостроев несущая способность конструкций не пострадала. То есть достраивать их можно. Однако в процессе обследования могут обнаружиться другие нюансы.

Подобное произошло, например, с ЖК «Академ палас» — одним из самых сложных объектов, который также предстоит достроить Московскому фонду защиты прав дольщиков. Его высота превышает 100 м, что предъявляет повышенные требования к фундаменту. Изначально предполагалась, что он будет заглублен на 3,6 м — именно на такую глубину предыдущий застройщик проводил геологические изыскания. Однако в процессе обследования долгостроя выяснилось, что реально фундаментная плита находится на глубине 14 м. Теперь для подтверждения надежности всей конструкции геологические изыскания нужно делать заново, причем так, чтобы целостность фундамента пострадала лишь минимально. И это лишь один из нюансов объекта, есть и другие. Из-за них сроки завершения достройки тоже увеличиваются.

Своя ситуация выявилась при обследовании ЖК «Малыгина, 12», который еще в 2014 году (к моменту банкротства первого застройщика) выглядел почти готовым. Выяснилось, что фасад дома находится в аварийном состоянии. Теперь его требуется полностью демонтировать, что технологически потянет за собой демонтаж всех окон, и построить заново. К слову, определенный плюс для дольщиков в этом есть: новый фасад будет современным, вентилируемым, что сделает дом не только красивее, но и теплее. А минус как раз-таки в сроках, которые потребуются на выполнение этих работ. Поскольку госэкспертизу проект достройки уже прошел, сроки тоже уже известны. Работы займут 23 месяца, хотя исходно казалось, что дел не более чем на год.

Это лишь часть проблем, которые могут обнаружиться в проблемных объектах. В реальности их гораздо больше, и каждую нужно решить до или в процессе разработки нового проекта. Лишь после этого можно будет провести государственную экспертизу проекта (процесс занимает не менее двух месяцев), получить разрешение на строительство и, наконец, начать физические работы на стройплощадке, понимая, сколько на них потребуется времени.

Что еще может повлиять на сроки достройки долгостроев

Срок, которой указан в экспертизе проекта, — не конкретная дата, а количество месяцев, что потребуется на выполнение работ на стройплощадке, если процесс будет идти непрерывно. Однако на практике это возможно не всегда. Как рассказывают в Москомстройинвесте, если долгострой достраивается за счет средств городского бюджета, новый застройщик не может на свое усмотрение выбрать любого подрядчика или, например, поставщика строительных материалов. Он должен действовать в рамках 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». То есть выбор происходит на конкурсной основе, по определенным регламентам и в определенные сроки.

Если на торги по выбору, например, поставщика окон, необходимых для достройки дома, никто не заявится, или победителя будет невозможно определить по другим причинам, весь процесс придется повторить заново, снова потратив на него ровно столько времени, сколько отводится по регламенту. То же самое произойдет и в том случае, если цены на стройматериалы серьезно вырастут, а именно это произошло в нынешнем году. Тогда приходится не просто объявлять новые торги, но и менять их условия. А это тоже дополнительное время. Подобных процедур в процессе достройки не одна–две, а десятки: чем крупнее объект, тем их больше. Несмотря на то что для оптимизации строительства многие процессы проводят непоследовательно, а параллельно, подготовка к достройке и сама достройка занимают очень много времени.

Но что важнее: несмотря на все трудности, процесс достройки столичных долгостроев все равно идет и в конечном итоге завершается. По данным Москомстройинвеста, за неполный 2021 год в Москве ввели в эксплуатацию более 50 корпусов в семи проблемных новостройках столицы. А это означает, что более 3,3 тысячи обманутых дольщиков уже могут заселяться в свои квартиры, которых они ждали столько лет. И это самое главное.