А ставка все выше: эксперты рассказали, когда лучше брать квартиру в ипотеку

Новостройки в 2022 году могут подорожать на 15 процентов, а минимальная ставка по ипотеке — вырасти в ближайшие полгода до 12 процентов. Немалую роль может сыграть и намеченное на 11 февраля заседание Центрального банка по ключевой ставке. Брать ли сейчас ипотеку, или повременить с решением этого вопроса — в материале «Вечерней Москвы».

Директор Департамента ипотечного кредитования Алексей Новиков считает, что в 2022 году новостройки подорожают на 15 процентов, вместе с ними вырастут и ежемесячные платежи по ипотеке. Сыграет роль и повышение процентных ставок. Только 1 февраля «Сбербанк» повысил минимальную ставку по ипотеке на готовое жилье и новостройки на 1 процент — до 10,3 процента.

Прогнозируют повышение ставок и другие эксперты рынка недвижимости. Генеральный директор столичного агентства недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков отметил, что ежемесячный платеж в ближайшие полгода может увеличиться до 12 процентов.

— Если средний кредит в семь миллионов рублей мы увеличим на 15 процентов, по цене стоимости нового жилья, а существующую процентную ставку 10,5 увеличим еще на один процент, то повышение ежемесячного платежа получится всего на 12 процентов, — рассказал Константин Барсуков.

Эксперт отметил, что с ипотекой лучше подождать, но только до 11 февраля. На этот день назначено заседание Центробанка по ключевой ставке. Решение и повлияет на дальнейший рост ставок. По прогнозам эксперта, возможны несколько вариантов развития событий: повышение уже существующих ставок или же сохранение их на прежнем уровне.

Снижение — менее вероятный исход. Явных предпосылок для этого нет.

— Если человек в состоянии взять ипотеку по сегодняшней ставке с текущим платежом, то нужно делать это сейчас, — рассказал «Вечерней Москве» Константин Барсуков. — А в случае понижения ставки можно подать на рефинансирование, можно даже и в другой банк. Также лучше обратить внимание не на те банки, которые принято считать надежными, а на те, где ниже процентная ставка. Надо сказать, что понятие «надежный» здесь вообще неуместно. Если банк вынужден будет закрыться, выплачивать кредит заемщик продолжит на прежних условиях в другом банке и ничего при этом не потеряет.

Новый жилой комплекс бизнес-класса, построенный на Автозаводской улице на юге столицы / Фото: Анна Быкова / Вечерняя Москва

Оценить всего один раз

Между тем покупателей квартир в новостройках могут избавить от переплат по ипотеке. Законопроект, разработанный Минфином, планируют внести в Госдуму уже к концу года.

Речь идет об отмене двойного подписания закладной по кредиту до и после оформления права собственности на квартиру.

— Сейчас вторая закладная по кредиту подписывается после оформления оценочного альбома, — рассказала «Вечерней Москве» руководитель столичного агентства недвижимости, член совета правления Московской гильдии риелторов Екатерина Никитина. — Обычно расходы на это небольшие, от трех до шести тысяч рублей. Так что отмена такого двойного подписания на рынок недвижимости совершенно точно никак не повлияет.

Екатерина Никитина рассказала, что двойное подписание закладной сейчас не влияет ни на что.

— Даже если при сдаче объекта застройщикам квартира окажется большей площади, сумма кредита от этого не увеличится. Процедура двойного подписания не помогает расторгнуть сделку, не влияет и на снижение, повышение ежемесячного платежа и на другие кредитные условия.

Как отметила эксперт, нововведение будет полезно покупателям квартир в новостройках только тем, что после его принятия не придется тратить время на поиск специалистов по составлению оценочного альбома.

Столичный риелтор Олег Царев вручает ключи покупательнице квартиры Эльвире Шаровой / Фото: Антон Гердо / Вечерняя Москва

Продать можно без торгов

Продать ипотечную квартиру можно будет самостоятельно, без торгов и аукционов. Законопроект может быть рассмотрен Госдумой во втором чтении уже весной этого года.

Инициативу выдвинула депутат Госдумы Ирина Яровая. Законопроект уже рассмотрен в первом чтении в декабре 2020 года. По задумке, чтобы продать квартиру, заемщику нужно будет обратиться с соответствующим заявлением в банк. Сделку купли-продажи можно будет совершить в течение полугода после этого. Также предлагается установить минимальную стоимость имущества.

Аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Андрей Бекетов рассказал, что в целом нововведения не сильно изменят рынок недвижимости.

— Сейчас квартиру в ипотеке и так можно продавать, — объяснил Андрей Бекетов. — Многие делают это и самостоятельно, и с помощью риелторов. Покупатель будет знать, что у квартиры есть обременение банком. Затем после сделки это обременение переходит новому владельцу, который и продолжит выплачивать ипотеку банку или же просто закроет кредит сразу.

Эксперт отметил, что сейчас на продажу ипотечной недвижимости также требуется разрешение банка. Кредитор обычно не отказывает, так как сам банк здесь ничего не теряет, и, по большому счету, все равно, кто именно выплатит кредит.

— На торги и аукционы недвижимость выставляют тогда, когда заемщик больше не может платить банку ипотеку, — объяснил Андрей Бекетов. — И если разрешить заемщику самостоятельно найти покупателя для квартиры и избежать торгов, то это не особо изменит текущую ситуацию.

Аналитик отметил, что если ипотечную квартиру и так можно продать по существующему законодательству, то нет смысла дожидаться того, когда собственность выставят на аукцион. Он рассказал, что обычно желающих купить квартиру с торгов не так много. Цена у таких объектов не ниже рыночной, так как банку нужны деньги.

— К тому же покупателей мало привлекают возможные проблемы с прописанными в квартире, — отметил Андрей Бекетов. — Обычно после покупки квартиры с торгов длятся долгие судебные процессы. Людям, которые не смогли выплатить ипотеку, часто некуда выписываться.