Суды стали возвращать квартиры жертвам мошенников: что делать покупателям

Суды все чаще возвращают квартиры обманутым россиянам, продавшим недвижимость под влиянием мошенников. При этом покупатель может потерять и деньги, заплаченные за покупку, и приобретенную недвижимость. «Вечерняя Москва» узнала, что делать обеим сторонам сделки: жертвам аферистов — вернуть квартиру, а покупателю — не наткнуться на таких обманутых продавцов.

Случаи возврата квартир

Число россиян, продающих свои квартиры под влиянием телефонных мошенников, растет с каждым днем. На этом фоне российские суды стали рассматривать подобные дела особым образом.

Один из самых известных таких случаев — махинации с недвижимостью народной артистки России Ларисы Долиной. Летом 2024 года мошенники обманом убедили певицу продать пятикомнатную квартиру в центре Москвы, заверив, что сделка будет фиктивной. После этого в жилье заехала новая владелица — многодетная мать Полина Лурье. За квартиру она отдала 114 миллионов рублей.

Фото: Василий Кузьмиченок / АГН Москва

После этого начались долгие разбирательства, и в марте 2025 года суд наконец вернул Долиной ее квартиру. Вместе с тем артистку обязали вернуть покупательнице 112 миллионов рублей. Лурье несколько раз пыталась обжаловать решение суда и оставить себе жилье, но каждый раз получала отказ.

Другой случай произошел в августе 2025 года, когда суд вернул квартиру московской пенсионерке. Пару лет назад она по указанию мошенников отдала им все свои сбережения, продала квартиру и попыталась поджечь военкомат. За поджог на нее завели уголовное дело о хулиганстве. А вот квартиру женщине вернули.

Покупательница, которая никак не была связана с аферистами и взяла жилье в ипотеку, осталась ни с чем. Суд признал женщину недобросовестной, потому что она решила купить недвижимость по подозрительно низкой цене и ничуть не смутилась. Деньги ей не присудили, так как у обманутой бабушки просто не осталось сбережений. А ипотечный договор аннулировать не стали — покупательнице придется выплачивать его еще несколько десятков лет.

По данным «Известий», суд все чаще принимает подобные решения в пользу обманутых продавцов и возвращает им квартиры, а покупателей оставляет без денег.

Как жертве мошенников вернуть квартиру

Вернуть квартиру и доказать, что она была продана под воздействием мошенников, не так-то просто. Об этом «Вечерней Москве» рассказал управляющий партнер юридического бюро «Кваша и партнеры», член экспертного совета при Государственной думе Дмитрий Кваша.

— Важно, чтобы продавец составил заявление в полицию, как только он узнал, что денежные средства от продажи квартиры были направлены мошенникам. Если продавец переписывался с мошенниками, то нужно всю эту переписку заскринить, а если он разговаривал с преступниками по телефону — получить от телефонного оператора выписку по звонкам, — объяснил он.

По словам юриста, еще одним доказательством могут стать махинации с профилем жертвы на «Госуслугах». Перед тем как начать убеждать человека продать квартиру, мошенники пытаются получить доступ к его аккаунту, чтобы узнать как можно больше личной информации. Во время этого процесса им приходится менять пароль от профиля, что обязательно фиксируется в системе.

Также нужно доказать, что деньги действительно достались мошенникам, отметил Кваша. Если продавец отправлял деньги преступникам через банк, то вопросы возникнут уже к кредитной организации — почему она не остановила подозрительный перевод?

— Если же жертва отдала деньги какому-то курьеру, который был нанят мошенниками, то полиция должна будет его найти. Но очень часто сами курьеры оказываются случайными соучастниками и даже не знают о преступной схеме. Поэтому у него тоже будут выяснять, кому он отдал эти деньги, как вела себя жертва и так далее, — рассуждает эксперт.

Фото: Александр Авилов / АГН Москва

В свою очередь специалист по недвижимости, адвокат Дмитрий Островский назвал подобные судебные решения не совсем правомерными.

— В Гражданском кодексе РФ есть статьи, по которым суд должен учитывать лишь отношения между продавцом и покупателем, а третьи лица не имеют к сделке никакого отношения. Мотив сделки тоже не имеет никакого правового значения. Поэтому не важно, был ли продавец жертвой мошенников, какие у него были цели, как он распорядился деньгами, полученными после продажи, — подчеркнул Островский в беседе с «Вечерней Москвой».

Он обратил внимание, что жертвой телефонных мошенников зачастую становятся пожилые люди. Но они, несмотря на свой возраст, все же считаются дееспособными людьми, которые могут делать со своей недвижимостью что захотят. Юрист напомнил, что в 90-е годы рассматривалась возможность запретить пенсионерам совершать сделки с недвижимостью, но эта инициатива так и не была принята на законодательном уровне.

Как не купить квартиру у жертвы мошенников

А что делать покупателю, чтобы случайно не приобрести квартиру у жертвы мошенников? Ведь в дальнейшем это может обернуться долгими судебными тяжбами и, возможно, потерей квартиры и собственных сбережений.

— Покупателю нужно быть очень осторожным. Например, если он купит квартиру по цене, которая на 25 процентов ниже рынка, его могут признать недобросовестным — якобы он должен был заподозрить, что жилье продают незаконно или под действием аферистов. В этом случае деньги могут и не вернуть, — рассказал Дмитрий Кваша.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, юрист порекомендовал покупать квартиру не по доверенности у третьих лиц, а непосредственно у продавца. Также следует оценивать психическое состояние продавца — для этого можно даже запросить у хозяина квартиры справку от нарколога и психиатра. Еще, по словам Кваши, можно прописать гарантии сделки у нотариуса.

Фото: Pixabay

— Но и это не может быть стопроцентной гарантией возврата средств за квартиру. Бабушку, которой вернули квартиру, могут обязать вернуть деньги покупателю. Но возвращать будет нечего, потому что ранее эта же бабушка отдала все свои сбережения мошенникам. Поэтому суд просто заведет исполнительное производство, которое так и будет висеть. А потом бабушка может обанкротиться, и с нее снимут все обязательства, а покупатель так и останется без денег, — отметил юрист.

По его словам, если покупатель взял квартиру в ипотеку, то он может попробовать расторгнуть договор с банком. Но шанс успеха будет невелик.

В Госдуме рассматривают варианты, как защитить в такой ситуации покупателей квартир

В настоящее время депутаты Госдумы решают, как в такой ситуации защитить права покупателей, чтобы они, купив квартиру, не остались без денег и недвижимости. Один из вариантов — ввести ограничения для продавцов квартир. Об этом «Вечерней Москве» рассказала заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева.

— Мы рассматривали введение периода охлаждения при продаже квартиры. То есть деньгами, которые человек получает от продажи квартиры, он не может пользоваться в течение недели после заключения сделки. Именно в течение такого времени происходит передача квартиры новому владельцу. В течение этой недели, пока средства заморожены, бывший владелец может прийти в себя, расторгнуть договор и вернуть деньги покупателю, — объяснила парламентарий.

Фото: Пресс-служба Госдумы

По ее словам, эту инициативу поддержали правоохранительные органы. Но пока что депутаты не могут найти юридический механизм, по которому они могли бы ограничить право собственника распоряжаться его же имуществом и деньгами. Также парламентарии предлагали запретить продажу имущества за наличные, если его стоимость превышает 10 миллионов.

— Прокуратура выдвигала предложение вовлекать органы опеки в совершение сделок с пожилыми людьми, но тут есть морально-этический момент. С одной стороны, пенсионеры могут воспринять это как оскорбление, а с другой стороны, если органы опеки инициируют психиатрическую экспертизу, она все равно ничего не будет гарантировать, — рассказала Разворотнева.

Она отметила, что эти инициативы продолжают обсуждаться и дорабатываться.

В октябре в полиции рассказали о новой мошеннической схеме, из-за которой москвичи потеряли 100 квартир. Она связана с микрозаймами под залог жилья, жертвами зачастую оказываются пенсионеры.

Еще у мошенников набирает популярность схема с инсценировкой «похищения» человека. Преступники связываются с жертвами (чаще всего с детьми) и убеждают забрать все деньги из дома, отключить телефон и на время уехать в другой город. Затем с ее родственников требуют выкуп.