Будешь должен: что нужно знать перед тем, как взять кредит

По данным Банка России, совокупное количество жителей России, имеющих действующий (или непогашенный) кредит банка или заем микрофинансовой организации (МФО) по итогам первого квартала текущего года, составило 42 млн человек. Из них 26,4 млн человек являлись заемщиками по потребительским кредитам, 7,9 млн человек оформили ипотечные жилищные кредиты (далее — ипотечный кредит), 5,6 млн человек получили займы в микрофинансовых организациях.

Всегда ли мы понимаем, как определяется сумма периодического, как правило, ежемесячного платежа, которую нам придется выплачивать кредитору? Можем ли мы еще до оформления кредита посчитать, какими средствами на жизнь будем располагать после необходимых выплат в погашение такого кредита?

Схемы погашения кредитов могут быть различными. Например, кредитный договор может предусматривать ежемесячную уплату процентов в течение всего периода кредитования, а возврат основной суммы долга — одним платежом в конце срока кредитования (погашение в конце срока). Такая схема, на первый взгляд, выглядит очень привлекательной. Например, в случае потребительского кредита в сумме 120 000 рублей сроком на 6 месяцев по ставке 24% годовых ежемесячный платеж составит всего 2400 рублей, который не кажется слишком обременительным. Однако обязательство выплатить по истечении 6 месяцев основную сумму долга ведет к необходимости ежемесячно откладывать по 20 тысяч рублей. А сумма, которая будет выплачена кредитору, составит 134 400 рублей (120 тысяч рублей — основной долг и 14 400 рублей — проценты).

Значительно чаще используется аннуитетная схема погашения кредита, при которой долг вместе с начисленными процентами выплачивается равными платежами через одинаковые промежутки времени. Такая схема погашения характеризуется тем, что в первые платежные периоды большую часть платежей составляют проценты, доля которых затем постепенно снижается, а доля погашаемого основного долга возрастает. Для рассматриваемого примера величина аннуитетного платежа, рассчитанная по специальной формуле, составляет 21 423,10 рубля.

При дифференцированных платежах сумма основного долга делится на равные части по количеству периодов погашения (по количеству месяцев при ежемесячных платежах), а проценты начисляются на остаток долга, который ступенчато уменьшается по окончании каждого расчетного периода (месяца). Общая сумма платежа от месяца к месяцу будет снижаться, так как по мере уменьшения основной суммы долга величина начисляемых процентов также будет уменьшаться.

Даже при фиксированных параметрах кредита (сумма, срок, процентная ставка) сумма выплаченных процентов зависит от выбранной схемы погашения кредита. Сумма процентных выплат, которую часто называют переплатой, оказывается наименьшей — 8400 рублей — при дифференциальной схеме погашения. В случае аннуитетных платежей сумма процентных выплат оказывается больше, но ежемесячная сумма платежа (проценты + долг) — постоянна и составляет 21 423,10 рубля. И это является несомненным достоинством аннуитета, поскольку упрощает процесс планирования личного бюджета в период действия кредита. Вариант погашения суммы займа одним платежом в конце срока кредитования ведет к наибольшей переплате. Эту схему можно рекомендовать, например, в случае, когда ожидается поступление определенной суммы денежных средств в будущем, но средства по тем или иным причинам необходимы немедленно.

Одна из часто встречающихся ситуаций: принято решение взять кредит, изучены предложения разных банков по срокам погашения и процентным ставкам, выбран банк и начато оформление кредита, в процессе которого вдруг обнаруживается, что требуемая банком сумма к возврату больше рассчитанной самостоятельно…

Такая ситуация возникает вследствие того, что второй важнейшей составляющей формирования дохода банка, в дополнение к процентам по кредиту, являются комиссионные сборы. Например, ежегодная плата за обслуживание карты, на которую банк обязуется перечислить сумму кредита и на которую заемщик должен вносить суммы в погашение этого кредита.

Такая карта может быть не нужна заемщику, но без ее открытия банк отказывается предоставлять кредит. Или это может быть сумма страховой премии, которую заемщик обязан уплатить при заключении кредитного соглашения, иные платежи заемщика, которые являются обязательными условиями получения кредита. Поэтому при сравнении банков для заключения кредитного соглашения следует использовать не обещанную в рекламных материалах процентную ставку по кредиту, а значение полной стоимости кредита (ПСК) в процентах.

Это расчетный показатель, в котором учитываются не только процентные, но и другие платежи, от которых зависит выдача кредита или возможность заключения кредитного договора на льготных условиях, о которых банк заявляет в рекламе.

Методика расчета ПСК при потребительском кредитовании утверждена Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», а статья 6 этого акта регламентирует даже место размещения информации о ПСК в кредитном договоре: «Полная стоимость потребительского кредита (займа) размещается в квадратных рамках в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа)».

Отметим, что не все обязательные платежи заемщика включаются в расчет ПСК. Например, при оформлении автокредита расходы покупателя автомобиля на заключение договора ОСАГО не будут учитываться, поскольку оформление страхования автогражданской ответственности является обязательным в силу закона. Меры материальной ответственности заемщика за нарушение условий кредитного договора, такие как проценты за просрочку платежей и т.п., также не включаются в расчет ПСК. Расходы заемщика по страхованию предмета залога (за исключением ипотеки), например — платежи покупателя автомобиля по договору страхования КАСКО, также не учитываются при расчете полной стоимости кредита.

Получение ипотечного кредита — пожалуй, одно из самых значимых финансовых решений, которые когда-либо принимает большинство из нас. Особенностью ипотечного кредитования является наличие требований, без удовлетворения которых кредитный договор либо не может быть заключен, либо будет заключен с повышенной процентной ставкой. Поэтому важно понимать не только правовые особенности приобретения жилья в кредит, но и «арифметику» такого кредита: как рассчитываются и в каком порядке уплачиваются платежи.

Для получения ипотечного кредита заемщик обязан: оплатить работу по оценке рыночной стоимости приобретаемой недвижимости в организации, одобренной банком-кредитором; выплатить страховую премию по договору страхования приобретаемой недвижимости с одной из страховых компаний, соответствующих требованиям кредитора, и ежегодно продлевать этот договор; выплатить страховую премию по договору страхования жизни и здоровья с одной из страховых компаний, соответствующих требованиям кредитора, и ежегодно продлевать этот договор (если требуется); в некоторых случаях заключить и ежегодно выплачивать страховую премию по договору титульного страхования.

Кроме того, расходы на оформление залога приобретаемой недвижимости и его государственную регистрацию банк-кредитор, как правило, также стремится возложить на заемщика.

Для иллюстрации ипотеки рассмотрим покупку квартиры на вторичном рынке в Москве стоимостью 7 580 000 рублей за счет ипотечного кредита сроком 15 лет. Первоначальный взнос в объеме 20% стоимости квартиры или 1 516 000 рублей оплачивается собственными средствами заемщика. Необходимый объем кредита в этом случае составляет 6 064 000 рублей. Так, один из ведущих российских банков предлагает потенциальным клиентам, планирующим приобретение жилья на вторичном рынке, ставку кредитования 9,2% годовых в случае предоставления официальной справки о доходах. При условии заключения договора страхования жизни и здоровья заемщика процентная ставка по кредиту снижается на 1 процентный пункт.

Аналогичные условия и у некоторых банков, которые предлагают ставку 9,7% годовых и возможность ее снижения до 8,7% при заключении договора страхования жизни и здоровья заемщика. У большинства банков процентные ставки находятся в диапазоне от 8,1% до 8,89%.

Важно отметить, что ни один банк не приводит значений полной стоимости ипотечного кредита. Упоминание о ПСК имеется на интернет-сайтах банков, где указан диапазон возможных значений: от 7,935% до 21,568%. Такой разброс объясняется высокой степенью неопределенности в вопросах страхования как объекта недвижимости, так и жизни и здоровья заемщика на начальном этапе заключения ипотечного кредита.

Объемы ежегодных платежей по договорам страхования становятся известными только после проведения страховыми компаниями соответствующих андеррайтинговых процедур, в связи с чем и возможность рассчитать значение ПСК появляется только по окончании необходимых экспертиз.

Но ситуация меняется в лучшую сторону. Банк России опубликовал 22 июля 2020 года «Концепцию регулирования ипотечного страхования», которая предусматривает освобождение заемщика от необходимости заключать договоры страхования и перекладывает эту обязанность на кредитующий банк.

От своего имени и за свой счет банк должен будет застраховать заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика. В соответствии с положениями концепции требовать уплаты или возмещения страховой премии с клиента банк не имеет права.

В основе такого подхода лежит справедливое предположение, что банк обладает «более сильной переговорной позицией», чем индивидуальный заемщик, и имеет гораздо больше возможностей добиться минимального тарифа от страховой компании.

Ожидается, что в случае реализации концепции ставки по ипотечному кредитованию возрастут, однако расходы заемщиков снизятся в связи с отменой их обязательств по страхованию. В целом рынок ипотечного кредитования должен стать более прозрачным, а предлагаемая банками ставка по кредиту будет в большей степени отражать полную стоимость кредита.

Следующей особенностью ипотечного кредитования является достаточно широко распространенная практика частичного досрочного погашения кредита.

Фото: Мобильный репортер/ АГН «Москва»

Заемщик может внести сумму сверх необходимого ежемесячного платежа и обратиться к кредитору с заявлением о перерасчете платежей. Как правило, банк либо уменьшает сумму периодического платежа при сохранении срока кредитования, либо сохраняет сумму периодического платежа, но сокращает срок погашения кредита.

В случае сокращения размера платежа при неизменном сроке кредитования у заемщика снижается долговая нагрузка.

Вторая схема пересчета предполагает сохранение неизменным размера периодического платежа, несмотря на уменьшение суммы задолженности. Понятно, что если долг стал меньше, а платеж остался прежним, то на его погашение потребуется меньше времени. Первая схема перерасчета характеризуется более значительной переплатой по сравнению со второй, но при этом позволяет заемщику повысить качество жизни вследствие увеличения свободных средств, а второй вариант — сократить срок задолженности.

Если заемщик решает сохранить неизменной сумму ежемесячного платежа, срок полного погашения кредита сокращается до 71 месяца (менее 6 лет вместо 10 лет в первом варианте). Сумма переплаты также сокращается до 0,874 млн рублей по сравнению с 1,5 млн рублей, но никаких дополнительных свободных средств в результате частичного досрочного погашения кредита у заемщика не остается.

Таким образом, если решение о получении кредита на те или иные цели вами принято, подойдите ответственно и вдумчиво к расчету ПСК, чтобы ваш личный бюджет был сбалансирован на весь период погашения кредита, а ежемесячный платеж не становился каждый раз проблемой.

МНЕНИЕ

Денис Михайлов, руководитель ГБУ «Мосфинагентство» Департамента финансов города Москвы:

— При обращении в банк за кредитом потенциальный заемщик нередко обнаруживает, что предлагаемые ему индивидуальные условия кредитования отличаются от тех, что представлены в рекламных материалах банка. Причем эти отличия возможны как в лучшую, так и в худшую для заемщика сторону, в зависимости от оценки банком кредитоспособности конкретного человека. Поэтому для заемщика кажется естественным подать заявки сразу в несколько банков, чтобы сравнить привлекательность индивидуальных условий по разным кредитным предложениям и выбрать для себя лучшее. Однако при этом важно помнить, что большое количество обращений в различные банки в течение короткого промежутка времени порождает соответствующее количество запросов в бюро кредитных историй, что автоматически снижает значение персонального кредитного скоринга заемщика.

Дело в том, что такая «неразборчивость» в выборе банка-партнера и большое количество запросов на проверку кредитной истории расценивается как дополнительный фактор риска. И этот фактор стоит в одном ряду с наличием просрочек в погашении кредитов, высокой долговой нагрузкой или короткой кредитной историей обратившегося человека. Поэтому оптимальным решением, обеспечивающим заемщику возможность выбора индивидуальных условий кредитования, не оказывающую при этом негативного влияния на оценку его кредитоспособности, является разумное ограничение числа потенциальных кредиторов для направления кредитных заявок.

Читайте также: «Непонятная ситуация»: озвучены риски ипотеки с низкой ставкой