Семь раз подумай, один раз купи: как приобрести квартиру в кредит и не получить проблем

К концу 2020 года цены на квартиры в новостройках вырастут на 12–15 процентов. Такой прогноз дали участники рынка недвижимости. «Вечерняя Москва» узнала реальные истории людей, их советы, а также мнение экспертов — что нужно сделать, чтобы ипотека не превратилась в финансовую кабалу, какие сложности ожидают на пути к приобретению собственного жилья в столице.

Выросли и спрос, и цены

Эксперты рынка недвижимости сошлись во мнении, что причиной повышения цен стал рост спроса, спровоцированный программой льготной ипотеки. Статистика компаний «Дом.РФ» и Frank RG подтверждает повышенный потребительский интерес в 2020 году. По данным аналитиков, только в октябре было выдано около 215 тысяч ипотечных кредитов общей суммой 545–555 миллиардов рублей. Всего за январь-октябрь было оформлено более 1,3 миллиона ипотек на сумму 3,2–3,3 триллиона рублей. За девять месяцев выдача жилищных займов превысила показатели всего 2019 года.

Данные компании по реализации новостроек Москвы и Подмосковья показали, что средняя цена на квартиры экономкласса в столице с начала 2020 года увеличилась на 16 процентов и по итогам октября составила 142 000 рублей за квадратный метр. Новостройки комфорт-класса подорожали на 10 процентов, то есть до 193 980 рублей за квадратный метр, бизнес-класса — на 16 процентов. Теперь их средняя стоимость — 286 833 рубля за квадратный метр. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что другая существенная причина повышения цен на жилье в новостройках — сокращение в 2020 году объемов строительства.

— Это произошло потому, что изменилась модель привлечения денежных средств в эту сферу и большая часть застройщиков не смогла перейти на проектное финансирование, эскроусчета и сохранить темпы строительства. Ранняя схема была более проста с точки зрения доходности, поэтому многие люди вкладывались в эту сферу. Сейчас инвестиционная мотивация почти отсутствует. Все это привело к сокращению предложений на рынке, — рассказал Константин Апрелев.

Все возможно

Несмотря на стабильное повышение цен, москвичам удается закрыть ипотеку в довольно короткие сроки. «ВМ» пообщалась с тремя жителями столицы, которые поделились опытом и рассказали, какие сложности у них возникали на пути к приобретению собственного жилья в Москве.

Инженер Андрей Илларионов в 2015 году взял квартиру-студию в районе метро «Бауманская». На тот момент жилье стоило чуть больше четырех миллионов рублей. Полностью погасить ипотеку удалось в феврале 2020 года.

— Чтобы накопить на первоначальный взнос, пришлось отказаться от необязательных трат. Например, отправлялся в заграничный отдых всего раз в год, хотя раньше мог себе позволить по три-четыре поездки. Не покупал лишнюю одежду, ограничил походы в досуговые места — кино и рестораны. Я понимал, что такой режим ограничений не будет продолжаться вечно, а потому особо не расстраивался по этому поводу, — рассказал москвич.

Так он накопил на первоначальный взнос полтора миллиона рублей всего за два года. Зарплата инженера на тот момент составляла около 120 тысяч рублей, ежемесячный платеж — 25 тысяч рублей, но мужчина часто вносил дополнительные деньги.

— Не зацикливайтесь на одной лишь ипотеке, рассчитайте свой бюджет так, чтобы у вас хватило денег хотя бы на минимальную отделку квартиры. В моем случае пришлось накопить еще примерно 500 тысяч рублей, — посоветовал Андрей Илларионов.

Другая рекомендация москвича — ваш ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 30–40 процентов от совокупного заработка. По словам руководителя направления по развитию ипотечного кредитования Райф файзенбанка Антона Красильникова, такой процент действительно оптимален.

— Сегодня есть возможность рассчитать ежемесячный платеж так, чтобы не терять качества жизни, к которому вы привыкли. Сами банки и различные сервисы предлагают услугу — ипотечный калькулятор. Он бесплатный и доступен онлайн. «Играя» с разной стоимостью жилья, уровнем дохода и процентными ставками, можно найти комфортную для себя сумму платежа. Как правило, оптимальный вариант платить процентов 40 от зарплаты. Эта сумма сопоставима (а в некоторых случаях даже меньше) стоимости аренды жилья, — отметил Антон Красильников.

Валютные колебания

Вторая история погашения ипотеки чуть менее радостная. IT-специалист Александр Мальцев взял жилищный кредит на однокомнатную квартиру в 2007 году. Полностью погасить долг перед банком удалось два года назад. Москвич оформил ипотеку в иностранной валюте, и это стало ошибкой. Тогда курс был 25 рублей за доллар. Квартира на тот момент стоила чуть больше шести миллионов. Ежемесячная выплата составляла 25 тысяч рублей.

— Я погашал кредит вместе с супругой. На двоих мы зарабатывали около 120 тысяч рублей. Все было хорошо до 2014 года, пока курс доллара не взлетел. И получилось так, что за семь лет выплат мы все равно остались должны огромную сумму. А долларовую ипотеку мы взяли потому, что банк не давал другой возможности. Было обидно, что кредит не удастся погасить в планируемый нами срок. Ипотечная история затянулась, но мы справились, — рассказал Александр Мальцев.

«ВМ» опросила ряд российских банков. Оказалось, что многие выдают ипотеку только в рублях. ВТБ, «Сбербанк» и «Райффайзенбанк» перестали выдавать жилищный займ в иностранной валюте в 2014 году, Абсолют Банк — в 2008 году, а «Газпромбанк» — с 2010 года.

— Из-за колебаний курса и того, что большая часть населения получает заработную плату в рублях, такая ипотека просто не пользуется спросом среди клиентов, — отметили в прессслужбе «ВТБ».

Специальные предложения

Третью ипотечную историю рассказал программист Сергей Антонов. Он взял жилищный заем на двухкомнатную квартиру в районе метро «Бабушкинская» вместе с супругой в 2010 году. На тот момент квартира стоила около шести миллионов рублей. Супруги зарабатывали 160 тысяч на двоих. Кредит был полностью выплачен два года назад.

— В 2010 году мы хотели воспользоваться программой поддержки молодой семьи. Тогда можно было получить скидку пять процентов от стоимости жилья. Но имелось множество нюансов. Например, молодую семью должны были признать нуждающейся в улучшении жилищных условий. Если супруги проживали в Москве не меньше пяти лет, то скидка на них не распространялась. Критериев было так много, мы подошли не по всем, поэтому мы взяли ипотеку на обычных условиях, — рассказал Антонов. — Сейчас программы и акции распространяются почти на все слои населения. И взять выгодную ипотеку стало намного проще. Поэтому прежде чем брать жилищный заем, изучите внимательно все скидки и государственные программы.

Заместитель руководителя Гильдии риелторов при Московской торгово-промышленной палате Екатерина Векшина отметила, что обо всех акциях вам расскажет опытный риелтор.

— Обычно застройщики и банки оперативно информируют нас о новых программах. Сейчас предложений на рынке действительно очень много. Благодаря консультациям специалиста вы не потеряетесь в огромном количестве информации и выберете то, что идеально для вас, — отметила Векшина.

Для стимулирования интереса у покупателей застройщики делают совместные акции с финансовыми организациями. Например, «Альфа-Банк» и группа компаний «ФСК» предлагают клиентам ипотеку со ставкой 2,99 процента годовых. По условиям программы максимальная сумма ипотеки составляет 12 миллионов рублей, а первоначальный взнос — 20 процентов от стоимости квартиры.

Еще одна акция: с 17 ноября банк ВТБ снизил ставку на ипотеку, оформленную для покупки квартир определенной площади, до 7,6 процента.

— Заемщикам доступен жилищный кредит на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Важным условием является размер общей или проектной площади объекта — она должна составлять более 65 квадратных метров. Новые условия программы подойдут клиентам, которые планируют покупать квартиру большей площади, но при этом не попадают под действие государственной льготной программы, — сообщили в пресс-службе банка ВТБ.

А в «Райффайзенбанке» действует льготная ставка 4,99 процента для супругов с двумя и более детьми или семей, в которых есть несовершеннолетний ребенок с особенностями развития. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов. Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей.

Фото: Игорь Иванко / АГН «Москва»

С ноября 2020 года «Совкомбанк» снизил процентные ставки по программе ипотечного кре- дитования «Новостройка». Теперь при сумме кредита от пяти миллионов рублей можно приобрести квартиру или апартаменты в новостройке со скидкой 0,25 процента. А в декабре банк запустил «Зимнюю акцию» со скидкой 1,3 процента по ипотеке на готовое жилье при сумме кредита от восьми миллионов рублей для Москвы и Московской области.

Конечно, оценивая эти предложения, нужно внимательно изучать детали договора и обращать внимание на возможные подводные камни в виде штрафов и комиссии. В противном случае они могут испортить всю радость от покупки, а в самом неудачном варианте и вовсе привести к потере жилплощади.

Рекомендации

Риелтор Олег Свиридов отметил — прежде чем взять ипотеку, создайте подушку безопасности на три-шесть месяцев вперед.

— Например, ежемесячный взнос составляет 25 тысяч рублей. А значит, у вас должна быть сумма 75–150 тысяч в запасе. Даже если вы потеряете источник дохода, благодаря этому у вас будет возможность оплачивать ипотеку и спокойно искать новую работу, — рассказал Олег Свиридов. — Вторая вещь, которую я всегда рекомендую своим клиентам, — посмотрите 100 квартир в интернете, посетите 10, а купите одну. Так вы сможете сравнить все плюсы и минусы жилья и в конце концов выбрать то, что будет идеально для вас. Не жалейте времени,— говорит Свиридов.

И третья рекомендация специалиста — обращайте внимание на рынок вторичного жилья.

— Там вы сможете найти собственника с более выгодным предложением. Например, есть люди, которые не могут выплачивать кредит по ипотеке, есть те, кто хочет продать жилплощадь как можно быстрее и получить деньги, — говорит Олег Свиридов. — Люди с «вторичкой», как правило, охотно торгуются, в то время как цены на квартиры в новостройках продолжают расти.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

По информации вице-премьера Марата Хуснуллина, за время существования программы льготной ипотеки было выдано 230 тысяч кредитов общим объемом в 670 миллиардов рублей, при этом большая часть пришлась на сентябрь — 60 тысяч кредитов. Так, в Москве был обновлен рекорд по числу зарегистрированных сделок в новостройках, их было заключено почти 15 тысяч, что на 66 процентов больше, чем в августе 2020 года и вдвое — чем в сентябре 2019 года.

Сбережения граждан на 100 миллиардов рублей оказались в экономике в качестве первоначального взноса. Продление программы до июля 2021 года позволит выдать еще 600 тысяч кредитов, а экономика получит еще 300 миллиардов рублей личных сбережений. Перед правительством стоит задача по обеспечению к 2030 году улучшения жилищных условий не менее пяти миллионов семей ежегодно. В течение 10 лет — с 2020 по 2030 год — планируется построить более миллиарда квадратных метров жилья, то есть каждый пятый квадратный метр в стране будет новым.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Константин Ламин, председатель комитета по аналитике и статистике гильдии риелтеров Москвы:

— Повышения цен на жилье в ближайший год ждать не стоит. И даже наоборот. Покупательский интерес на квартиры в новостройках сохранится до лета 2021 года. Затем действие программы льготной ипотеки закончится, спрос уменьшится.

Из-за этого застройщикам придется снова корректировать цены, придумывать новые программы, выгодные акции. А еще в это время возможен риск возникновения ипотечного дефолта. Люди, которые взяли жилищные кредиты по заниженной ставке из-за нестабильной экономической ситуации, в будущем просто не смогут дальше выполнять кредитные обязательства.

Поэтому прежде чем оформить ипотеку, проанализируйте свое финансовое положение на несколько лет вперед. Вы должны быть уверены, что ситуация в экономике не скажется на вашей карьере. И не действуйте по принципу — лишь бы купить.

Сегодня многие приобретают жилплощадь в Подмосковье, потому что ведутся на заманчивые предложения. Но вы должны понимать, что, возможно, на этом месте через пару лет еще не будет комфортной инфраструктуры. И жилье будет невозможно продать.

ПРЕДНОВОГОДНИЕ СКИДКИ

Конец года — выгодный период для покупки квартиры в новостройке. Перед праздником застройщики традиционно предлагают большие скидки. Например, застройщик жилого комплекса у метро «Тульская» запустил акцию со скидками до 21 процента. На максимальный дисконт можно рассчитывать при покупке апартаментов большой площадью или помещений на первом этаже.

Квартиры от 38 квадратных метров продаются со скидкой пять процентов, «евротрешки» будут дешевле на три процента, маленькие студии продаются сейчас со скидкой два процента. Покупатели квартир в жилом комплексе в Новой Москве, рядом с метро «Румянцево» и «Саларьево», также могут рассчитывать на дисконты. Скидки на квартиры первого этажа достигают 19 процентов, на остальные квартиры — пять процентов.

Покупатели трех- или четырехкомнатной квартиры, помимо скидки пять процентов, также получат в подарок машино-место в подземном паркинге. В жилом комплексе на Кутузовском проспекте новогодний дисконт составляет 11 процентов. Но в акции участвуют только 17 апартаментов.

Читайте также: Долги россиян по ипотеке приблизились к девяти триллионам рублей