Более 700 помещений отданы владельцам квартир в общую долевую собственность

В перечне нежилых помещений многоквартирных домов, которые жители могут оформить в общую долевую собственность, почти 2,3 тысячи объектов. Это около 250 тысяч квадратных метров недвижимости, которую можно использовать для общих нужд. Например, чтобы оборудовать рабочие места для консьержей или хранилища для велосипедов и колясок. Как оформить права на такие помещения, рассказывает «Вечерняя Москва».

Практика передачи

К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Это, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и другое оборудование. В общем объеме нежилых площадей, относящихся к общей долевой собственности владельцев квартир в многоквартирных домах, преобладают технические подвалы.

Практика передачи жителям многоквартирных домов расположенных в них технических помещений началась в декабре 2014 года по решению правительства Москвы. Тогда было издано распоряжение «О прекращении права собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах». Именно этот документ регулярно (несколько раз в год) дополняется новыми категориями помещений. Таким образом расширяется пул объектов нежилой недвижимости, передаваемых владельцам квартир в общую долевую собственность.

— Только в 2020 году город передал 710 помещений общей площадью 94,05 тысячи квадратных метров. Это на 28 процентов больше, чем годом ранее, — рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

В исходном распоряжении от 2014 года значились 19 подвалов общей площадью 2,7 тысячи квадратного метра. Сейчас распоряжение правительства Москвы с учетом всех дополнений насчитывает почти 2,3 тысячи объектов. Всего за эти шесть лет было издано 22 специальных распоряжения, которые дополняют базовый документ.

Алгоритм общей собственности

Не все подвалы и технические этажи могут быть переданы жителям в общую долевую собственность. По закону — это право, а не обязанность города. Каждый объект рассматривается на заседании специальной комиссии и лишь потом включается в реестр для передачи.

— Несколько раз в год собирается межведомственная комиссия, в которую входят представители департамента городского имущества, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости, Государственной жилищной инспекции и районных управ. Комиссия проводит инвентаризацию нежилых помещений в многоквартирных домах и принимает решение о прекращении права собственности города на эти объекты недвижимости. С 2014 года больше всего подвалов, технических этажей и других нежилых площадей было передано жителям многоквартирных домов в Центральном округе столицы: 459 помещений общей площадью 73,5 тысячи квадратных метров. Немногим меньше — 423 объекта площадью 39,5 тысячи квадратных метров — на востоке города. На севере передано 285 помещений общей площадью 30,4 тысячи квадратных метров, а в ЮЗАО — 247 объектов площадью 22 тысячи квадратных метров, — сказал министр правительства Москвы, руководитель департамента городского имущества Максим Гаман.

Сведения обо всех подобных объектах в многоквартирных домах находятся в открытом доступе: они регулярно публикуются на портале mos.ru, а также на любом правовом сайте, размещающем актуальные нормативные акты с учетом последних изменений. На сайте необходимо найти актуальную версию распоряжения № 726-РП «О прекращении права собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах».

Жители домов, в которых находятся перечисленные объекты, имеют полное право оформить подвальные и технические помещения в долевую собственность. Для этого нужно обратиться в Росреестр.

Право на метр

При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, отдельная запись вносится в отношении каждого владельца квартиры в этом доме.

— Любой собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, вправе обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации права общей долевой собственности в отношении помещений, составляющих общее имущество. При этом в силу норм действующего законодательства регистрация на основании обращения ТСЖ или ЖСК не осуществляется, — уточнил руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме его жителям нужно представить:

— заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности;

— документ, удостоверяющий личность заявителя;

— платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

— решение (протокол) общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме (не менее 2/3 собственников помещений) о размере долей в праве общей долевой собственности на общее имущество (в случае определения размера доли общего имущества на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме).

Если точный размер доли в представленных на регистрацию документах не указан, то в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся сведения о принадлежащем гражданину жилом помещении и отмечается, что доля в праве на общее имущество в доме пропорциональна размеру общей площади квартиры, которая находится в собственности.

В ходе правовой экспертизы заявления, госрегистратор может дополнительно запросить иные необходимые документы. Так, при проведении учетно-регистрационных действий, регистратор может направить запрос в уполномоченный орган, например БТИ или департамент городского имущества, для подтверждения информации об отнесении объекта к общему имуществу. В свою очередь собственники квартир могут самостоятельно проверить статус помещений, заказав выписку из ЕГРН.

Вопрос с историей

В 1991 году Верховный совет РФ передал в муниципальную собственность городов в том числе объекты жилищного и нежилого фонда, находящиеся в управлении местных администраций, а Мосгордума в 1998 году утвердила адресный перечень таких жилых домов в столице. Таким образом, нежилые помещения всех многоквартирных домов в Москве были оформлены в собственность города. Незадолго до этого, в 1995 году, с введением в действие Гражданского кодекса РФ в федеральном законодательстве появились правила об общем имуществе собственников жилых помещений в многоквартирном доме. А уже спустя десять лет, в декабре 2004 года, Жилищный кодекс РФ закрепил права владельцев квартир на нежилую недвижимость, которая является общим имуществом многоквартирного дома. Согласно статье 36 ЖК РФ, собственники жилья могут оформлять права общей долевой собственности на такие помещения только в том случае, если они не находятся в частной или государственной собственности.

В многоквартирных домах имеются нежилые помещения, которые не относятся к общему имуществу этих зданий. Владельцем таковых на законных основаниях является город. Он имеет право приватизировать эти объекты недвижимости, а их продажа осуществляется на конкурентной основе. Победителем торгов признается участник, предложивший наибольшую цену. Начальная стоимость приватизируемого объекта является рыночной, ее устанавливает независимый оценщик.

Польза с ограничением

Согласно Жилищному кодексу РФ, если нежилые помещения в многоквартирных домах не находятся в частной или государственной собственности, то они могут быть общей долевой собственностью владельцев квартир и должны использоваться в интересах жителей.

— Собственники по обоюдному решению, принятому на общем собрании, могут передать объекты общего имущества в пользование другим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, — отметил Игорь Майданов.

То есть правообладатели общей долевой собственности могут распоряжаться своим имуществом и распределять доходы от его использования. Впрочем, здесь есть ограничения. На техническом этаже жилого дома можно, к примеру, оборудовать рабочие места для консьержей или парковку для колясок, в подвале — хранилище для велосипедов. При этом организовывать места для временного проживания нельзя. Также здесь запрещено размещать магазины по продаже химических товаров, автозапчастей, шин и автомобильных масел. Нельзя устраивать склады, бани, сауны, прачечные и химчистки. Любая деятельность в многоквартирных домах должна предусматривать противопожарные, санитарные и градостроительные нормы.

Читайте также: Инвестиции британских компаний в экономику Москвы выросли в 2,3 раза за пять лет