МАГИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

[i]Человеку, не посвященному в тонкости процесса купли-продажи недвижимости, кажется, что все достаточно просто. Вроде бы существует этакий магазин, где продаются особняки и здания.Пришел, увидел, заплатил — вот ты уже и собственник. Но...Городское имущество — не буханка хлеба, а потому есть целый свод критериев и нормативов, по которым тот или иной объект может рассматриваться как рыночный товар. В структуре московского Департамента государственного и муниципального имущества работает Управление продажи недвижимости. К его руководителю [b]Михаилу Пономареву [/b]мы и адресовали наши вопросы.[/i][b]— Михаил Иванович, как только произносится слово «продажа», люди тут же настораживаются: кто купил, за сколько, куда деньги пошли… Понятно, имуществото городское.[/b]— Да, это так. Но наивно полагать, что достаточно присмотреть пустующее здание, открыть кошелек и тут же получить собственность. Вовсе нет. В соответствии с городским законом мы продаем только арендуемые нежилые помещения.[b]— То есть, организация или предприятие имеет право претендовать на владение только тем помещением, в котором уже работает? [/b]— Приведу пример. В процессе приватизации какой-то магазин выкупил оборотные средства, а помещение взял в аренду. Сейчас в результате успешной работы у него появились деньги, чтобы приобрести само здание, и это можно сделать в любой момент. Кстати, процентов восемьдесят торговых предприятий, участвовавших в приватизации, уже выкупили помещения. Но это не означает, что другие не смогут выкупить нежилые помещения.На юридически свободные объекты право аренды приобретается на специально проводимых конкурсах, и после этой процедуры предприятие становится надлежащим покупателем недвижимости.[b]— На какие здания больший спрос? [/b]— Наибольший спрос на помещения, в которых располагаются предприятия торговли, сферы обслуживания, офисы, спортивно-оздоровительные центры. Наше управление принимает решение о продаже того или иного объекта. Мы изучаем и анализируем рынок городской недвижимости, совместно с территориальными агентствами департамента определяем потенциальных покупателей, готовим и комплектуем дела по выкупу и представляем их в комиссию по продаже. Организация конкурсов по продаже прав аренды проводится территориальными агентствами департамента, в том числе через фирмы-посредники. Информация о конкурсах публикуется в печати.Оформление договоров куплипродажи в городе осуществляет Специализированное государственное унитарное предприятие. В год мы примерно продаем нежилых помещений на в два миллиарда рублей.[b]— Кто ваш основной покупатель — организации или частные лица? [/b]— Конечно, коммерческие организации, акционерные общества имеют большие возможности для такого рода вложений. Предпринимателей, занимающихся мелким и средним бизнесом, не так много — два-три процента.[b]— А как происходит процесс купли-продажи? Что должна сделать фирма или предприниматель, решившийся приобрести у города какое-то помещение? [/b]— Прежде всего – собрать определенный пакет документов, подтвердить свои денежные средства через налоговую инспекцию. Собственно, и все. Сроки окончания сделки зависят от того, правильно ли оформлены бумаги и насколько быстро клиент оплатит стоимость покупки. Процесс в среднем после этого занимает два месяца: две-три недели оформляется договор куплипродажи и месяц уходит на необходимую регистрацию.[b]— Человек или предприятие, выкупивший помещение, вольны распоряжаться в нем по своему усмотрению или все-таки у них есть определенные обязательства? [/b]— Если договор купли-продажи оговаривает использование помещения без всяких ограничений, то ему достаточно согласовать свои действия с местными органами, СЭС и прочими службами. Если же, скажем, какой-то магазин или парикмахерская прошли приватизацию именно с таким назначением, то собственник не имеет права ее перепрофилировать. При этом по городскому закону ему дается возможность выкупа по льготной расчетной цене. Думаю, это разумно. Иначе трудно сохранить социальную сферу отдельного района, да и города в целом.[b]— Новый Земельный кодекс как-то отразится на продаже городской недвижимости? [/b]— Сейчас прорабатывается возможность продажи отдельно стоящих зданий вместе с участком земли.[b]— С какими вопросами к вам обращаются москвичи? [/b]— Москвичей, не занимающихся предпринимательством, больше волнует вопрос, связанный с личными гаражами. Их также можно выкупить, если они являются капитальными сооружениями и оформлены в аренду. Так называемые «ракушки» выкупить невозможно. Столичную интеллигенцию интересует проблема творческих мастерских. Теперь эти помещения в соответствии с Указом президента можно оформить в безвозмездное пользование. Нужно только собрать необходимый пакет документов, среди которых обязательно должно быть ходатайство творческого союза. И если у художника, скульптора или литератора есть арендованное или находящееся в хозяйственном ведении помещение, то его можно оформить в безвозмездное пользование. Не для коммерческой деятельности, а для творческой работы.[b]— Сколько квадратных метров в год вы продаете? [/b]— В первом полугодии 2001 года продано около 200 тысяч кв. метров — это по планам приватизации, то есть по льготной цене. По коммерческой цене — более 80 тысяч кв. метров. Всего 280 тысяч кв. метров. За год мы еще не подсчитывали, но увеличьте эту цифру вдвое.