Выше крыши

[i][b]На днях преодолен ценовой рубеж в 3 тысячи долларов за квадратный метр московского жилья. Однако взятие очередного психологического рубежа лишь подогревает рынок. Риелторы на радостях подсчитали, с какой скоростью растут цены: оказалось, что квадратный метр жилья в Москве дорожает на 3 рубля в минуту.[/b][/i]По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в апреле цены по сравнению с прошлым месяцем выросли на 10,5% – это абсолютный рекорд за всю историю столичного рынка жилой недвижимости. Если тема роста цен сохранится, то за текущий год квартиры подорожают на 90%.Если учесть, что инвестиции в жилье в этом месяце были доходнее банковских депозитов в 8,8 раза, недвижимость остается самым выгодным способом вложения средств.[b]В ожидании передышки[/b]За последнюю неделю средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве увеличилась на 2,4%. Для сравнения: еще полгода назад этот показатель прочно держался на уровне 1–1,5% в месяц. Подводя итоги апреля, аналитики центра «Индекс рынка недвижимости» констатируют месячный прирост цен в 10,1%. На сегодняшний день цена квадратного метра достигла отметки 3019 долларов (и это без учета стоимости элитного жилья). Впрочем, аналитики IRN не исключают, что апрель может стать последним месяцем столь резкого и масштабного взлета.«Рынок за последние 12 месяцев вырос на 70%, все законы развития, а также мировой и российский опыт подсказывают, что в следующие 12 месяцев рынок не может вырасти еще на столько же. Должен наступить период стабилизации. К тому же март-апрель – традиционно период роста деловой активности в целом, а майские праздники и начало лета – традиционное затишье», – объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.Ситуация на рынке сегодня такова, что быстрее всего дорожает самое дешевое жилье.Оно, в свою очередь, «подтягивает» ценовые показатели «бизнес-класса» и «элиты». Так, по итогам месяца «хрущевки» и «брежневки» в среднем прибавили в цене 11,5%. В то время как «сталинки» и современный монолит держат этот показатель на уровне 9% в апреле. «Такая ситуация сложилась в первую очередь вследствие резкого сокращения объемовпредложения строящегося жилья экономкласса, ведь максимальный спрос сегодня – на недорогое жилье. Соответственно, и цены растут быстрее в удаленных от центра районах Москвы», – отмечают аналитики компании «Миэль-недвижимость».Кроме того, по данным агентства, на вторичном рынке предложение по итогам марта сократилось почти на 50%, что повлекло за собой закрепление среднего ценового показателя на уровне 3224 долларов за кв. м.Эксперты аналитического центра агентства «Савва» отмечают, что в наибольший рост отмечен на однокомнатные квартиры – по итогам месяца прирост составил 11,9%, а за 3 месяца этого года они подорожали на 24,49%. В то же время рост цен на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры за тот же период составил 21,22% и 18,79% соответственно.Лидером роста цен являются панельные пятиэтажки – за месяц они подорожали примерно на 12,4%. Наименьший рост отмечен в категориях: «панельные новостройки» (в этом сегменте прирост составил 7,6%), «высотный кирпич» (+8,9%) и «сталинский кирпич» (+8,9%).Ажиотажный спрос на жилье и, как следствие, ценовой взрыв на рынке, возможно, пойдет на спад в случае, если увеличится предложение квартир в новостройках.«Ведь цены растут в первую очередь за счет существенного опережения спроса над предложением», – говорят эксперты.[b]Застройщикам дадут волю[/b]Однако в ближайшее время такое развитие событий кажется малореальным. Число предложений на первичном рынке жилья в последнее время сократилось на 15–30%. При этом аппетиты потенциальных покупателей растут. Тех, кто приобретает так называемые инвестиционные квартиры (а это 25–30% всех сделок на рынке), прельщает тот факт, что индекс доходности жилья в апреле составил 8,8 по сравнению с банковскими вкладами.Правда, застройщики верят, что с принятием поправок в закон о долевом строительстве многие проекты удастся «разморозить» и взяться за новые объекты. Напомним, что в начале апреля 2006 года Госдума приняла в первом чтении пакет поправок, которые смягчают требования к застройщикам, расширяют их возможности по привлечению средств дольщиков. Если поправки будут утверждены, средства частных инвесторов можно будет привлекать не только в рамках договора участия в долевом строительстве, но и путем выпуска специальных облигаций. Кроме того, принятые поправки исключают из законов норму о солидарной ответственности застройщика и банка перед инвесторами в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта. При этом сохраняются равные права банков-кредиторов и дольщиков при удовлетворении их требований в случае взыскания на предмет залога.Авторы поправок предлагают также уменьшить размер санкций за нарушения участниками договора долевого строительства сроков строительства и сдачи объекта. Так, размер пени, уплачиваемой застройщику за просрочку платежа, должен снизиться с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. При этом неустойка за задержку передачи объекта недвижимости снижается с 1/75 до 1/30 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Инвесторам-физлицам эта неустойка уплачивается в двойном размере.По оценкам аналитиков рынка, поправки, направленные на облегчение деятельности застройщиков, начнут реально работать минимум через полгода. Так что увеличения числа предложений на рынке новостроек придется ждать еще долго. До этого времени застройщики будут ловить миг удачи и, пользуясь дефицитом квартир и повышенным спросом на них, скачкообразно повышать стоимость возводимого жилья на 10–15%. По словам руководителя аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Геннадия Стерника, вмешательство государства может повлиять на ситуацию, но это произойдет только через 2–3 года. Хотя, по его мнению, первые признаки сокращения дефицита и снижения темпов роста цен могут наступить уже во втором полугодии.[b]СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА ПО ОКРУГАМ МОСКВЫ[i]Индексы стоимости жилья по округам на 24.04.2006 (долл. за кв. м)[/b][/i][b]Центральный [/b]4040[b]Юго-Западный [/b]3440[b]Западный [/b]3361[b]Северо-Западный [/b]3002[b]Северный [/b]2986[b]Восточный [/b]2869[b]Северо-Восточный [/b]2848[b]Южный [/b]2761[b]Юго-Восточный[/b] 2661[b]За МКАД [/b]2459[b]В среднем по округам[/b] 3043[b][i]По данным аналитического центра «IRN»[/i][/b][b]ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ МОСКОВСКИХ КВАРТИР В МАРТЕ–АПРЕЛЕ 2006 ГОДА[/b][i][b]Индексы стоимости жилья по сегментам Апрель / Март (долл. за кв. м)[/b][/i]Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2707 / 11,6%Обычная панель (9–14 этажей, типовые площади) 2734 / 11,4%Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2855 / 10,8%Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2850 / 9,7%Сталинки и типовой кирпич (6–11 эт. и иные кв. небол. пл-дей) 3238 / 9,7%Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3094 / 8,7%Все панельные и блочные дома 2765 / 11,3%Все монолитные и кирпичные дома 3061 / 9,4%[b][i]По данным аналитического центра «IRN»[/i][/b]