На царских Развалинах

[b]Южный административный округ столицы по-своему уникален. По сути, это город в миниатюре. Хотя какая уж тут миниатюра, коль скоро по численности населения ЮАО может соперничать с Нижним Новгородом или Новосибирском. Да и по площади (в пределах МКАД) – это крупнейший округ Москвы. На юге столицы действует 11 мощных промышленных зон. Они занимают 24 процента территории округа. Здесь расположено 364 промышленных предприятия, из коих 120 – крупные. В Южном округе возведены огромные жилые массивы Чертаново и Орехово-Борисово, в которых проживают свыше полумиллиона человек. На юге города находятся уникальные историко-архитектурные заповедники Коломенское и Царицыно. На территории ЮАО – 40 водоемов: 7 рек и 33 пруда. Это почти четверть площади водной поверхности города.[/b]Естественно, что столь разнообразная структура округа, его масштабность, дефицит свободных земель для дальнейшего развития накладывают определенный отпечаток на сферу земельно-имущественных отношений. О перспективах развития Южного округа, об успехах и проблемах эффективного использования «южной» московской земли корреспонденту «ВМ» рассказал [b]начальник территориального объединения регулирования землепользования (ТОРЗ) ЮАО Андрей ЕФИМОВ.[i]Здесь создадут приют высоколобых[/b][/i]В Москве начата колоссальная работа по реорганизации городских промышленных зон. В самом деле, производственные предприятия в центре столицы – это уже анахронизм. Конечно, Первопрестольная заинтересована в развитии реального сектора экономики. Но это должна быть в основном наукоемкая и высокоточная промышленность, опирающаяся на громадный научно-технический потенциал столицы. Естественно, что соответствующие изменения ожидают и промышленный Южный округ города.– Фактически ЮАО в перспективе преобразится. Это будет уже другой округ, – отметил Андрей Ефимов. – У нас находится 13 промзон. Формировались они в разное время. Это старые промышленные зоны Донская и Павелецкая. Создававшиеся в 70-е годы прошлого века промзоны Бирюлево, Ленино, Красный Строитель. В настоящее время НИиПИ Генплана Москвы занимается комплексным обследованием всех промышленных зон округа. По результатам этих изысканий правительство города будет принимать решения об их реорганизации. Но уже сейчас, по предварительным оценкам, можно сказать, что в Южном округе столицы останется только 3 промзоны.Конечно, по словам Андрея Ефимова, промышленные предприятия будут выведены из центральных районов юга Москвы. На освобождаемых площадях построят жилые кварталы, торговые комплексы, офисные здания, развлекательные центры, спортивные сооружения. Скажем, Павелецкая промзона находится практически в нескольких километрах от Кремля. Собственно промышленности как таковой здесь уже не осталось. Вести производственную деятельность в центре города просто убыточно. В огромных заводских корпусах, находящихся нередко в плачевном состоянии, располагаются многочисленные компании, не имеющие отношения к промышленной деятельности. НИиПИ Генплана уже разработал несколько вариантов проектов планировки этой территории. Во всяком случае заявки на использование земельных участков в этих престижных местах будут рассматриваться очень тщательно. Анализу подвергнутся и специфика деятельности компаний, технологический процесс, динамика развития, штаты. Неэффективных пользователей земель здесь не останется.[i][b]«Бычок» еще пободается[/b][/i]Пожалуй, наиболее яркой иллюстрацией к процессу постепенного реформирования промышленности округа и, в частности, изменения подходов к эксплуатации столь ценного столичного ресурса, как земля, является пример развития в последние годы завода имени Лихачева. Некогда ЗИЛ был крупнейшим предприятием Москвы. На автогиганте работало около 150 тысяч человек.Завод обладал огромной социальной и производственной инфраструктурой. Территория завода – 300 гектаров. Как известно, в перестроечные годы ЗИЛ находился в тяжелом экономическом положении. Благодаря постоянной и весьма существенной поддержке московского правительства это автомобилестроительное предприятие начинает выбираться из кризиса. Руководитель ТОРЗа ЮАО Андрей Ефимов – член Наблюдательного совета ЗИЛА. Ситуацию на заводе и перспективы его дальнейшего развития он знает досконально.– В самом деле, о какой эффективности использования столь крупных площадей, которыми владело предприятие, может вестись речь, если столичная администрация освобождала завод на определенное время от арендной платы за землю ввиду сложной экономической ситуации? – говорит Андрей Альбертович. – Только в прошлом году ЗИЛ возобновил платежи. В свое время он имел большие долги. Сейчас иногда небольшие задолженности возникают, но в целом это значимое для города автопроизводство твердо стало на путь экономического выздоровления.В настоящее время ЗИЛ передал 70 гектаров своей территории, расположенной в Нагатинской пойме, под строительство крупнейшего в городе технопарка – гипербизнесинкубатора«Нагатино-ЗИЛ» общей площадью 1 миллион кв. м. Здесь разместятся сотни московских малых предприятий. В дальнейшем производство на заводе станет постепенно сокращаться. То есть частично его переведут в другие регионы. Завод уже купил для этих целей несколько участков в Московской и Рязанской областях.Территорию завода, примыкающую к Третьему транспортному кольцу, застроят. Завод, разумеется, сохранится, но будет более компактным, эффективным и наукоемким.Кстати сказать, не оставят без внимания и восточную часть Нагатинской поймы – парк 60-летия Октября. В свое время рассматривалось немало вариантов развития этой территории – а ведь это без малого 100 гектаров. Здесь даже хотели соорудить трассу для знаменитого гоночного авто-шоу «Формула-1». Так или иначе, эти территории являются заметным земельным ресурсом для Южного округа.[i][b]Бесприютный приют императрицы[/b][/i]– Вы знаете, мы приобрели столь большой и ценный опыт работы, высвобождая земельные участки в Царицынском парке от предприятий, не имеющих на эти земли ни малейшего права, – сообщил Андрей Ефимов, – что теперь, мне кажется, мы готовы к любой и еще более масштабной работе в сфере регулирования землепользования. А такие задачи город ставит нам постоянно.Музей-заповедник Царицыно. Настоящая архитектурная жемчужина. Приют материализованной истории. Великое и трагическое творение гениального русского архитектора Василия Баженова. Летняя подмосковная резиденция была построена Баженовым по приказу императрицы Екатерины II в 1776–1785 годах.Однако этот архитектурный шедевр крайне не понравился царице. Она приказала, в частности, заново возвести Большой дворец. Приказы царских особ надо выполнять. Новый замысел осуществил еще один гений русской архитектуры Матвей Казаков. Но Екатерина к тому времени уже умерла. А новому самодержцу Павлу I эта резиденция оказалось без надобности. Уникальное творение медленно приходило в упадок. Как верно подметил экс-префект Южного округа, а ныне глава Комплекса городского хозяйства правительства Москвы Петр Бирюков, Царицыно превратилось в самый долгий долгострой в истории нашей страны. В последние годы заповедник, находившийся в федеральном подчинении, представлял собой печальное зрелище. Фактически ничего, кроме пыли веков, там и не оставалось. Большой дворец находился в руинах. Археологи от бессилия даже предлагали увековечить и превратить в музей именно эти развалины.В 2005 году музей-заповедник Царицыно передали в подчинении московской администрации. Судьба выдающегося исторического памятника, находившегося в подвешенном состоянии в течение 211 лет, кардинально изменилась за два с половиной последних года. Во всей красе новый старый царицынский комплекс, который главный археолог Москвы Александр Векслер сравнивает с Версалем и Лувром, откроется совсем скоро, в нынешнем году, ко Дню города. Заповедник стал, как и подобает архитектурному ансамблю подобного уровня, жемчужиной мировой величины. Но поначалу здесь изрядно потрудились сотрудники окружного ТОРЗа.[i][b]Суд да дело[/b][/i]Царицынский музей-заповедник вместе с охранной природной зоной занимает огромную площадь в 1500 гектаров. В его состав входят Царицынские и Борисовские пруды. Непосредственно музейный комплекс располагается на площади в 690 гектаров. Заповедник раскинулся на территории трех районов Южного округа: в Восточном Бирюлеве, Царицыне и Северном Орехове-Борисове. Что называется, владей землей – не хочу. Так вот, оказалось, что в Царицынском парке обитало 55 различных предприятий (компаний, гаражей, даже продовольственный рынок), не имеющих к музею никакого отношения. В 2005 году ТОРЗ приступил к выводу пришельцев из царской резиденции.– Когда-то часть парка, особенно примыкающая к железной дороге со стороны нынешней станции метро «Царицыно», использовалась как промышленная зона, – подметил Андрей Альбертович. – В общем-то это был один большой Шанхай.Поначалу ТОРЗ направил всем царицынским обитателям предписание следующего содержания: «Господа, ваша организация занимает земельный участок в охраняемой зоне музея-заповедника Царицыно незаконно. У вас нет документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих ваше право на эксплуатацию данных земельных участков. В связи с этим просим вас освободить незаконно занимаемый вами земельный участок». Ни один из землепользователей не отреагировал. Тогда были подготовлены соответствующие исковые заявления и направлены в столичный арбитражный суд. На этот раз здравый смысл возобладал и процесс пошел. Причем ведь те компании, которые имели документы, выданные по решению советских районных исполкомов или Мосгорисполкома, удостоверявшие законность использования земельных участков, получали соответствующие компенсации.Этим организациям взамен царицынской недвижимости предоставили участки в других районах Южного округа. Но 13 фирм упорствовали и решили сопротивляться до конца. Пришлось выдержать 13 судебных процессов.[b]– А есть ли схожие проблемы в музее-заповеднике «Коломенское»?[/b]– Практически нет. На моей памяти был лишь один подобный случай. Частью своей заповедник вписывается в жилой район Нагатинский Затон. Когда-то на границе парка была организована небольшая автостоянка. Мы обнаружили ее при очередной инспекции. По решению суда стоянку с территории заповедника вывели.[i][b]«Временный на постоянной основе»[/b][/i]На днях суд постановил возвратить властям два неправомерно занимаемых столичной фирмой «Астфил» земельных участка в районе Москворечье-Сабурово Южного округа. Андрей Ефимов пояснил, что ранее с этой компанией был заключен договор краткосрочной аренды на использование одного из участков. Договор продлен не был.Второй участок фирма взяла в оборот, что называется, без спроса и установила там некие торговые павильоны. ТОРЗу пришлось обращаться в судебные инстанции. Кстати, компания не подчинилась и решению суда. Сносить незаконные павильоны пришлось местной управе.[b]– Насколько часто вам приходится сталкиваться с проблемой освобождения временно занимаемых земель?[/b]– Я вам скажу, это в самом деле проблема. Некоторые организации пытаются воспользоваться отдельными пробелами федерального законодательства. Например, Гражданский кодекс достаточно абстрактно трактует понятие «недвижимое имущество».Компании, арендующие землю на условиях краткосрочной аренды, возводят на своем участке некапитальные строения. И обращаются в Федеральную регистрационную службу с просьбой о регистрации права собственности на эти объекты. Что данные госорганы и делают. Отказать регистраторы при наличии всех документов не могут. Землепользователь таким образом получает право на приватизацию этого участка или заключение договора долгосрочной аренды. Причем многие организации пытаются сделать это, обращаясь в арбитражные суды.Но нами уже выработаны соответствующие механизмы защиты. Во-первых, мы можем оспорить факт регистрации прав собственника. Как раз сейчас по нашему представлению префектура ЮАО проводит несколько подобных судебных процедур. Некоторые из них нами уже выиграны.Кроме того, в Москве полным ходом идет процесс регистрации прав города на земельные участки. Первой ласточкой стал факт постановки на кадастровый учет земель столичной улично-дорожной сети. Эти земли изъяты из оборота. Теперь «временщики» не могут на них претендовать.Департамент земельных ресурсов разработал целый комплекс мер, препятствующих возведению различных строений с дальнейшей регистрацией прав собственников на временно занимаемом участке. То есть, как правило, возникающие проблемы – это отголоски прошлых лет, связанные с несовершенством тогдашнего законодательства.[i][b]Черный ворон, я не твой[/b][/i]Две основные магистрали Южного округа – Каширское и Варшавское шоссе. На Каширке, совсем рядом со МКАД, высится черная громада недостроенного здания. Катакомбы, не иначе. Эта громада напоминает огромного растрепанного черного ворона. К тому же здание находится на очень большом земельном участке.[b]– И это при нынешнем дефиците земли, Андрей Альбертович?[/b]– Долгострои, хотя и не такие длительные, как эпопея строительства царицынской резиденции, в округе есть. Правда, их и не слишком много. Дело в том, что это стройки федерального подчинения. Требуются немалые усилия для возобновления строительных работ. Например, на том же Каширском шоссе, неподалеку от упомянутого вами объекта, также располагался неприглядный долгострой. А сейчас на его месте возведен крупнейший в Европе автомобильный торговый центр «Москва». Что касается долгостроя около МКАД, и этот участок по решению правительства города будет застроен.Инвестор уже найден. В скором времени здесь построят большой гостинично-офисный центр.[i][b]Автомобильный полон[/b][/i]Мы едем по Каширскому шоссе в сторону центра от того самого долгостроя, который превратится в красивую современную гостиницу, и упираемся в площадь возле станции метро «Домодедовская». Вокруг бесчисленные торговые центры.Оно и понятно: «Домодедовская» расположена на стыке двух крупных спальных районов – Орехова-Борисова Северного и Южного, где в совокупности проживает порядка 230 тысяч жителей. В непосредственной близости от южной границы МКАД находятся подмосковные города Видное и Домодедово, которые по решению администрации Московской области в скором времени будут активно застраиваться и развиваться.Наконец, именно отсюда и сюда следует пассажиры, пребывающие в город (и отбывающие из оного) из аэропорта «Домодедово». Можете себе представить, насколько плотный транспортный поток атакует этот небольшой участок земли. Курсирует общественный транспорт, автобусы из области и аэропорта, частные автомобили.Рядом со станцией метро расположена огромная Домодедовская ярмарка. Сейчас завершается строительство еще одного громадного торгового центра «Домодедовский». В ближайшее время он будет открыт. Где же станут припарковываться машины горожан, которые приедут и на рынок, и в этот большой магазин? Где найдется земля, на которой можно оборудовать необходимые автостоянки? Как организовать здесь удобное транспортное сообщение, удовлетворяющее всех?– Да, транспортный узел подле станции метро «Домодедовская» – место весьма беспокойное, – признал Андрей Ефимов. – Ранее эту землю полностью занимал рынок. Нынче часть земли освобождена, на освободившемся участке возведен торговый комплекс. По решению городского правительства ту часть пристанционной площади, где еще действует рынок, выставят на конкурсные торги. На этом месте планируется построить гостиничный и деловой центр.Что касается транспортных проблем. Как сообщил А. Ефимов, принято решение о строительстве автовокзала возле станции метро «Красногвардейская», соседствующей с «Домодедовской». Именно этот автовокзал примет на себя основные транспортные потоки, направляющиеся в аэропорт и обратно.Кроме того, от «Красногвардейской» намечено построить по направлению к аэропорту скоростную автомагистраль. Между новым торговым центром «Домодедовский» и располагающимся напротив, на другой стороне Орехового бульвара, комплексом Галерея «Водолей» возведут несколько многоэтажных гаражей. Таким образом данный транспортный узел будет развязан. Наконец, с точки зрения транспортного обслуживания этот земельный участок используют наиболее эффективным образом.[b]– Андрей Альбертович, вы принимали участие в очень солидных проектах. Но Москва развивается такими бурными темпами, что сложность разрешаемых задач все более увеличивается. Южный округ в ближайшие 8–10 лет вообще превратится в сплошную строительную площадку. Справитесь?[/b]– Думаю, да. У нас было достаточно времени, чтобы накопить соответствующий опыт. Сначала мы освобождали земельные участки от непрофильных предприятий в 25-метровой зоне метрополитена. Затем нам пришлось разбираться с заведениями игорного бизнеса. Об уникальном царицынском опыте я вам уже рассказал. Так что, мы во всеоружии…[b]СПРАВКА «ВМ»[/b][i]Площадь Южного округа столицы составляет 131 кв. км, или 13,1 тысяч гектаров. Это 12,2 процента площади города. Население округа – 1,6 миллиона человек. Треть площади округа занимают жилые кварталы. На территории Южного округа находится свыше 3425 зданий. В округе насчитывается346 улиц и магистралей. Их протяженность 320,7 км. Природный комплекс округа превышает 3920 гектаров.[/i][b]ЦИФРА «ВМ»[/b][i]В округе зарегистрировано 7,5 тысячи арендаторов. При плановом задании по сбору арендной платы в 1,3 миллиарда рублей за первое полугодие объем платежей составил 754 миллиона. В округе за первые 6 месяцев нынешнего года были выкуплены права аренды земельных участков на общую сумму 890 миллионов рублей, что в 2,5 раза превышает задания на год. Это объясняется эффективной деятельностью по сбору долгов. Недоимки за полугодие сократились более чем в два раза.[/i]