Месторождение под домом

[i]- Если на вашем участке забил нефтяной фонтан, то кому он принадлежит?- Что лучше: аренда или собственность?- Чем отличается рыночная стоимость земли от кадастровой?[/i][b]ОБО ВСЕМ ЭТОМ И ДРУГИХ ПРОБЛЕМАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ, РАССУЖДАЕТ НАЧАЛЬНИК УПРАВЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ ГОРОДСКОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ АЛЕКСАНДР ПЕРШИН.[/b][b]Кто хозяин подземелья[/b]Человек, решивший стать собственником земельного участка, зачастую не очень хорошо представляет себе, что именно он приобретает. Отсюда и самое распространенное заблуждение: «Моя земля – что хочу, то и делаю. Могу дворец построить, могу огород распахать, могу полезные ископаемые добывать…» На самом деле все далеко не так.В Земельном кодексе дано четкое определение понятия «земельный участок». Это поверхность земли, включая почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Кому принадлежит все, что находится под и над этой поверхностью, регулируют другие отрасли права. По такому принципу живет вся Европа. Правда, в мире есть и другой подход к земельной собственности. В Северной Америке, например, права владельца земли распространяются на 15 км вглубь и на 400 м вверх. В этом смысле российский латифундист защищен законом от соблазна стать доморощенным покорителем недр, то есть разбить клумбу на участке можно, а качать нефть (если, конечно, она там есть) нельзя. Для этого нужно оформлять другие права в соответствующих инстанциях.Более того, потенциальный землевладелец должен знать, что приобретая участок земли, он берет на себя и определенные обязанности. Рынок земли не может существовать отдельно от инфраструктуры среды обитания, ведь любые решения по использованию земли обязательно скажутся на всех сегментах городской жизни. Именно поэтому московские власти долгие годы ориентировались преимущественно на долгосрочную аренду. И сейчас, когда частная собственность на землю, стала реальностью, город твердо стоит на позиции защиты интересов жителей. Любые нарушения принятых «правил игры» чреваты серьезными последствиями. Вспомним хотя бы историю со вбиванием свай над тоннелем Московского метрополитена.[b]Аренда или собственность – что лучше?[/b]Расскажу об одной, на мой взгляд, очень дальновидной сделке. Известный в мире предпринимателей человек Олег Тиньков неожиданно для всех продал свои вполне успешные рестораны «Тройка Диалог» и тут же взял их в аренду на семь лет. Зачем? Во-первых, он таким образом приобрел капитал для развития. А во-вторых, обеспечил маневренность и мобильность своему бизнесу.Это к часто задаваемому вопросу: что лучше – аренда или собственность. Однозначного ответа тут нет. У каждого вида права свои преимущества. Исследования роста рынка аренды недвижимости в послевоенные годы, проведенные в США, показали, что мобильный бизнес меньше нуждается в собственности на пространство.При смене профиля или изменении дислокации предпринимателю приходится нести серьезные издержки по содержанию и продаже собственности. Видимо, Олег Тиньков руководствовался при принятии решения подобными рассуждениями.[b]Кто хочет – ищет возможности. Кто не хочет – повода[/b]С учетом того, что рынок земли – по сути рынок инвестиций, вся политика московского правительства направлена на это. Основная задача – оптимизация существующей общественно-деловой и жилищной застройки, а также реабилитация производственных зон. Из последних крупных инвестиционных проектов на слуху сейчас снос гостиницы «Россия» и последующий ее редевелопмент.И все-таки существует известная напряженность, связанная с тем, что собственники недвижимости (например, предприятий) ограничены в праве оформить собственность на землю. Любое предприятие способно это сделать, если только захочет.Справки? Документы? Все это реально оформить, если действительно есть желание. «Кто хочет – ищет возможности, кто не хочет – повода» – так ведь гласит известная пословица? Но не стоит у нас очередь из таких желающих. Почему? Основной вопрос – источник средств для такой покупки. Если я приобрел станок, здание, сооружение, я могу списывать затраты на амортизацию. Земля – не амортизируемый актив, значит, вы не вправе списать свои затраты на ее покупку на себестоимость налогооблагаемой базы по прибыли. И это сейчас самый важный вопрос! Как дальше «отбивать» те деньги, которые потрачены на приобретение земли? Списать – нельзя, а «повисшие» на балансовых счетах крупные суммы никакому предпринимателю не выгодны.Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, согласно которому затраты будут списываться в течение пяти лет, причем только при сделках, когда земля выкупается из государственной собственности. На мой взгляд, такое правило ставит участников рынка земли в неравные условия. Предположим, я купил землю, «амортизировал» ее, через десять лет продал. А как же другой собственник? Справедливо давать такое право либо всем, либо никому.Промышленники и предприниматели борются за снижение стоимости земли не только из-за того, что номинальная цена высокая, но и потому, что в условиях отсутствия системы амортизации она увеличивается за счет роста налога на прибыль. Таким образом, приобретение земли сопряжено с массой смежных вопросов, которые необходимо решить прежде, чем механизм продажи массово вступит в силу. Например, был вопрос с НДС – теперь с 1 января 2005 года сделки купли-продажи земельных участков им не облагаются.Проблемы в реализации прав собственности на землю неизбежны, поскольку дело это принципиально новое для России в целом и для Москвы в частности. Но не стоит делать вывода, что обсуждаемые законы о земле не нужны. В то же время наивно полагать, что решение их будет быстрым. Отчасти это связано с тем, что существуют разные рынки земли. Земли сельхозназначения – одно, земли городов – другое, земли промышленности, транспорта, связи и т. д. – третье. Разные сегменты рынка живут по совершенно разным законам, для каждого из них необходимо задать определенные правила.Сейчас есть законодательная база по обороту земель сельхозназначения, приняты законы, декларирующие выкуп земли, на которой находится разного рода недвижимость.Это первичный рынок, без существования которого говорить о рынке как таковом не приходится, и этот рынок в течение определенного времени будет превалирующим. Но на нынешних условиях собственники предприятий не особенно стремятся к приобретению прав собственности на землю. Почему? Условия выкупа приемлемы не для всех: НДС уже отменили, но списать затраты на приобретение земли невозможно, цена достаточно велика. Кроме того, город стремится ограничить спекуляцию земельными участками: многие промышленные предприятия таковыми уже сложно назвать.Наконец, самим собственникам необходимо время для понимания, что они станут делать со своей собственностью, как реализовывать свои права в сложившейся ситуации. Еще раз подчеркну, что собственность – не только права, но и ответственность. Нельзя, чтобы при принятии решения господствовал исключительно частный интерес, поскольку есть поле интересов, единых для всех жителей. Город вправе осуществлять хозяйственную деятельность в общественных интересах. Для этого тоже требуются ограничения, которые не могут сложиться вдруг, они должны выработаться естественным и довольно долгим путем. Заранее предсказать все затруднения, которые встретятся на этом пути, невозможно.[b]С частной собственностью нужно научиться жить[/b]Часто спрашивают, в чем различие кадастровой и рыночной собственности земли. Не вижу здесь особых проблем. Кадастровая стоимость определяется с целью расчета налогообложения. При ее вычислении используются данные либо о рыночных ценах недвижимости, либо, если это недоступно, о ценах предложения. Учитываются и данные о ценах на землю, если такие сведения, конечно, имеются. Для определения кадастровой стоимости употребляют методику, единую для всей страны, и это правильно.В России земли поселений оцениваются очень дифференцированно, по видам функционального использования – в соответствии с действующей методикой их 14. Аналогичная схема оценки применяется и за рубежом.Кадастровая стоимость – своего рода нижняя планка цены. Рыночная стоимость складывается в результате реальных сделок. Но когда у нас всего, условно говоря, двадцать участков находится в частной собственности, ни о какой рыночной стоимости речи идти не может. Часто под рыночной стоимостью понимают цену, рассчитываемую оценщиком с учетом максимально эффективного использования какого-либо участка.Таким образом, фактически существует три вида стоимости земли; да, они сильно различаются, но с развитием рынка, по мере увеличения числа сделок, рыночная и кадастровая стоимости будут сближаться. Это вопрос «взросления» нашего рынка. Что невозможно сегодня, завтра сложится естественным и закономерным образом.Процесс становления частной собственности на землю будет долгим. Нужно преодолеть массу предубеждений, чтобы решить проблемы земель сельхозназначения. В городах важно научиться уважать общие интересы. И всем надо понять: собственность на землю – не самоцель, цель – комфортная жизнь всего городского сообщества, успешный бизнес для предпринимателей.Пока мы только определили общие правила игры, по мере развития земельного рынка в них будут, безусловно, вноситься необходимые уточнения и коррективы.Отечественного опыта урегулирования взаимоотношений и проблем собственников не существует, хотя законодательно эти механизмы описаны. Практику необходимо наработать, иначе как мы будем решать возникающие по мере развития города трудности? Например, если понадобится проложить трубы, прокопать туннель, расширить проспект, построить транспортное кольцо или прорыть канал. С частной собственностью надо научиться жить. Торопиться не стоит, хотя очевидно одно: единое право собственности лучше прав «по кусочкам» – отдельно на строения и на землю, где они стоят.