ТСЖ: не споткнитесь – вход свободный!

“ДОМА 4, корпус 1, 2, 3 и дом 2, корпус 7, по улице Давыдковской подлежат сносу, – пишет нам Сергей Панченко, председатель правления ЖСК “Медик”. – Как утверждают работники управы “Фили-Давыдково”, жильцы данных домов будут переселены в строящийся комплекс по Славянскому бульвару, в корпуса 13, 14. Вселение в новое жилье планируется провести в конце 1-го или начале 2-го полугодия 2009 года. Мы решили создать ТСЖ этих домов уже сейчас. Цель проста – не позволить местным чиновникам воспользоваться периодом безвластия в этих домах и раздать все нежилые помещения по договорам в аренду на 49 лет различным фирмам и организациям. В противном случае руководству нового ТСЖ не удастся вывести его на уровень самоокупаемости. Оно станет экономически невыгодным для жильцов. Как это сделать, если мы еще не являемся собственниками жилплощади в доме-новостройке?”Ответ на этот вопрос корреспонденты “КС” попросили дать [b]Александра ТОЛМАЧЕВА, председателя Комиссии по законодательству Союза юристов Москвы, доктора юридических наук[/b]:– Для того чтобы защитить свои права и не быть обманутым при переселении в дом-новостройку, я бы посоветовал Сергею Панченко, председателю правления ЖСК “Медик” срочно, хоть сегодняшним числом, создать товарищество собственников жилья классического типа в том доме, где он живет сейчас. Для этого не требуется даже организовывать общее собрание жителей и проводить голосование. Достаточно взять документы, на основе которых был создан ЖСК “Медик”, освежить их и поставить под новым вариантом подписи нынешних членов правления ЖСК. Делается это в течение недели.[b]– Александр Васильевич, но у них уже есть объединение – ЖСК. Зачем им его реорганизовывать в ТСЖ?[/b]– Это надо сделать для защиты интересов членов ЖСК, чтобы заставить нынешнего застройщика домов по Славянскому бульвару идти им навстречу. Затем чтобы получить в собственность не только жилье и нежилые площади, но и землю вокруг дома-новостройки. Кооперативу по действующему законодательству земельный участок вокруг дома-новостройки в собственность оформить значительно сложнее. Не получит ЖСК и тех преимуществ, которыми пользуетсяТСЖ. А если Панченко и его товарищи создадут ТСЖ сейчас, в старом доме, то смогут оформить земельный участок в общую долевую собственность бесплатно, без конкурса и аукциона. Второй плюс: после оформления земли капитализация их квартир будет уже равна стоимости самих квартир плюс стоимость земли вокруг дома.[b]– Но, как пишет Панченко, застройщик членам ЖСК “Медик” не враг, а даже товарищ. В чем суть интриги?[/b]– Постороннее ТСЖ в доме-новостройке и застройщик не могут быть товарищами. У них слишком разные, я бы даже сказал, диаметрально противоположные интересы. Если бы застройщик захотел, то он давно бы самостоятельно создал ТСЖСМД (ТСЖ в строящихся многоквартирных домах) в доме-новостройке как будущий собственник помещений в строящемся многоквартирном доме. На это им дает право статья 139 Жилищного кодекса РФ “Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах”. Для таких действий ему не нужен Сергей Панченко с его правлением ЖСК “Медик”. Учредителем такого ТСЖ на 100 процентов будет фирма-застройщик.[b]– Пожизненно?![/b]– Нет, когда люди начнут заселять дом-новостройку, то застройщик из своих 100 процентов будет передавать каждому новому жильцу его долю собственности на жилье и землю. Никаких скандалов не будет. В самом конце этой процедуры он и кресло председателя ТСЖ, и печать передаст, возможно, тому же Панченко. Это единственно правильный ход для некорыстных застройщиков.Но, судя по письму Панченко, застройщики пытаются соблюсти собственный интерес в отношении строящегося дома.[b]– В чем может быть этот интерес?[/b]– Точно сказать не могу, но допускаю, что этот интерес связан с использованием денег гарантийного фонда, который создается для устранения возможных недоделок в доме-новостройке. По строительным нормам и правилам этот фонд равен примерно 5 процентам от стоимости всего дома. Объем фонда может колебаться от 60 до 100 и более миллионов рублей в каждой высотке. Практика московского жилищного строительства такова: застройщик выбирает надежного человека на должность председателя ТСЖ в доме-новостройке. Он принимает дом в эксплуатацию и управление. При этом застройщик стремительно (но чаще всего на бумаге) осваивает деньги гарантийного фонда – по 10 раз “ремонтирует крышу и красит подъезды”. Деньги, отпускаемые на эти работы, делятся пополам между надежным руководством ТСЖ и оборотистым застройщиком.По закону гарантийный срок эксплуатации дома-новостройки – 2 года. Поэтому чаще всего дома-новостройки передаются жильцам именно после двух лет эксплуатации.[b]– Когда все деньги застройщиком уже освоены?..[/b]– Вы очень догадливы! Умный застройщик договаривается с верным гражданином и приглашает его на должность председателя ТСЖ с хорошей зарплатой. Ее размер в среднем по нашему городу составляет 60–90 тысяч рублей в месяц. К тому же дом новый и никакой головной боли с ремонтами не приносит.[b]– А есть ли свой интерес у местных органов власти, которые курируют создание ТСЖ вообще и в доме-новостройке в частности?[/b]– Конечно, есть. Но они немножко другие, чем у застройщика и инвестора. Районным и окружным руководителям необходимо получить максимальные средства из федерального бюджета (Фонда капитального ремонта) для проведения капитального ремонта жилищного фонда. Как их получить? Только создав в городе определенное количество ТСЖ (то есть конкретных получателей денег, ответственных за их рачительное использование). Москва эти деньги никак не может получить потому, что во всем жилищном фонде города только 2 процента жилья находится в управлении ТСЖ. А по нормативам для получения денег на капремонт требуется, чтобы как минимум 5% жилищного фонда города находилось в управлении ТСЖ. Поэтому местные власти стремятся создать как можно больше ТСЖ, пусть даже только на бумаге. Желательно, чтобы председатели таких неработающих ТСЖ побольше помалкивали: не требовали оформления придомовой территории, не просили денег на эксплуатацию и управление зданием.Местные органы власти могли бы помочь Панченко создать ТСЖ и выделить 60 тысяч рублей (столько Москва выделяет на создание одного товарищества) и еще 45 тысяч рублей на подготовку общего собрания и его проведение.Никто никогда этих денег вживую не видел! Но они есть в бюджетах районных управ и окружных префектур.Местная власть заинтересована в создании большого количества ТСЖ, чтобы отчитаться перед Министерством регионального развития. Но ей невыгодно, чтобы эти ТСЖ превращались в реальную силу.Что касается дома-новостройки, то власть с удовольствием впишет ТСЖ себе в актив. И отчитается за как бы проделанную ею работу. Дальше. Власть, как правило, не стремится передавать жителям, в том числе в домах-новостройках, принадлежащую им де-юре общую долевую собственность (нежилые помещения на первых этажах и в подвалах, придомовую территорию, технические этажи, чердаки), то есть все, из чего можно извлечь коммерческую выгоду. Поэтому она стремится распределить эти площади до вселения новоселов и создания их собственного ТСЖ. Для этой цели долго-долго не подписывается сдача дома в эксплуатацию. Не случайно во всех новостройках всех строительных компаний Москвы в эксплуатацию сдают сначала только жилую часть многоквартирного дома. Нежилая часть дома сдается позже. Это как бы незавершенный инвестиционный процесс – как бы недвижимость еще не появилась на свет. В такой ситуации никакой житель дома не имеет права претендовать на нее.Поэтому власть страшно боится самостоятельных и боевитых ТСЖ, которые стремятся взять в собственность нежилые площади, принадлежащие им по праву.[b]– Как власть может помешать москвичам создать ТСЖ?[/b]– Никак. Если все люди этого кооператива “Медик” переезжают в конкретный дом-новостройку, тогда Панченко никто не может помешать создать ТСЖ. Он может даже лично зарегистрировать ТСЖСМД по этому адресу. Хоть завтра. Под это товарищество уйдут все нежилые помещения и вся земля вокруг дома. Никто ему в этом не помешает!([b]Сообщения и пожелания по данной теме присылайте автору на электронный адрес[/b]: [i]Anatoly.Sidorov@vm.ru [/i]или по телефону [i]8-499-259-83-91[/i], доб. [i]135[/i].)[b]Справка “ВМ”Александр КАРПОВ, первый заместитель руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы:[/b][i]– Нынешние ДЕЗы столицы – 100-процентные государственные унитарные предприятия, то есть ГУПы. В 2009 году все они стоят в плане на приватизацию. Не исключено, что в процессе приватизации они станут предприятиями малого бизнеса. Точно ответить за сроки приватизации ДЕЗов не могу. Ведь она будет проходить не в тиши чиновничьих кабинетов, а открыто, посредством конкурсов.Подготовка к конкурсу – сложная и длительная процедура. Какой из ДЕЗов окажется в следующем году достаточно подготовленным к такой процедуре, тот будет приватизирован. Остальные выстроятся в очередь.[/i][b]Компетентное мнениеСтепан ОРЛОВ, председатель Комитета МГД по городскому хозяйству и жилищной политике:[/b][i]– Опасения автора письма в редакцию не имеют никакого основания. Городские чиновники не имеют права распределять нежилые площади в доме-новостройке уже потому, что вся эта площадь принадлежит собственникам квартир, в равной доле каждому. Да, часть нежилых помещений может не принадлежать жильцам. Но тогда она является собственностью инвестора, строящего дом, и прописана в инвестиционном контракте. Все остальное нежилое пространство, повторюсь, собственность жильцов. Поэтому я рекомендовал бы читателю “Вечерки” сразу после заселения в дом и получения документов о праве на собственность создать ТСЖ и выбрать управляющую организацию для эксплуатации здания и прилегающей территории. Это, кстати, совсем не обязательно должен быть местный ДЕЗ[/i].