В последние 13 лет (анализ процессов создания ТСЖ в 1996–2010 годах) в Москве зарегистрированы почти 10 тысяч ТСЖ. Реально прошли все процедуры оформления и регистрации (от создания юридического лица до государственной регистрации земельно-имущественного комплекса (ранее – кондоминиума), с оформленным земельным участком и принятием ТСЖ домов в реальное управление) не более трех сотен. То есть 3% от общего числа зарегистрированных «пустых» ТСЖ.[b]Долгая дорога – пустые хлопоты[/b]Из практического опыта известно, что в Москве полный технологический цикл, необходимый для создания ТСЖ и получения сформированного земельно-имущественного комплекса в управление самого ТСЖ при помощи профессиональных юристов, составляет от 15 до 20 месяцев.Количество подписей, которые нужно собрать у чиновников разного уровня для прохождения только регистрационных и разрешительных процедур, превышает сотню.Все это достаточно сложно и дорого. Кроме того, пассивность жителей, особенно тех, кто проживает в быстро стареющем жилом фонде, сводит на нет усилия властей разного уровня по перекладыванию ответственности за управление и содержание собственных домов и коммуникаций ЖКХ на само население. Однако есть иной путь организации этого процесса, осуществляемый сегодня по реформированию управления жилищного фонда и ЖКХ.[b]Жилищный коммунхоз[/b]Несколько домов через своих инициативных домовладельцев, их представителей, местное самоуправление, исполнительные органы власти, инвесторов формируют единый и неделимый земельно-имущественный комплекс (ранее – кондоминиум). Он управляется не просто ТСЖ на базе одного многоквартирного дома, а квартальным ТСЖСМД.Такие ТСЖ будут управлять кварталами и микрорайонами с четко выраженной целью – комплексный капитальный ремонт, реконструкция, реновация многоквартирных домов и благоустройство прилегающих территорий сложившейся городской застройки с обновленной системой эксплуатации.Сегодня уже начались процессы самоорганизации домовладельцев. Причем не по пирамидальному принципу.Управляющая компания создается собственниками вместе с органами государственной власти и местного самоуправления на принципах частно-государственного партнерства в форме квартального или микрорайонного ТСЖСМД.То есть УК, в управлении которых находятся реальные, сформированные в границах естественных землеотводов – кварталов, земельно-имущественные комплексы.Это также делает их привлекательными для инвесторов. Кроме очевидной выгоды от самоорганизующегося процесса управления системой жилтовариществ (удешевление расходов на содержание управленческого и обслуживающего персонала, уменьшение расходов на содержание и ремонт), появляется система взаимных инвестиций в ТСЖ и ТСЖСМД.Впоследствии и в территориальные общественные самоуправления. Это резко повысит их политико-экономическую характеристику.[b]ТСЖСМД – не контора![/b]Изучая опыт работы товариществ, я вижу, наблюдается тенденция постепенного ухода от представления, что ТСЖ – это почти что классическая эксплуатационная контора.Все больше собственников понимают, что наиболее эффективно товарищества будут работать по управлению капиталом. И не в одном земельно-имущественном комплексе, а в некоторой их группе. Поэтому, например, в Москве многие товарищества, создаваемые крупными предприятиями, начали объединяться. Но не в традиционном понимании слияния имущества и финансов, а путем создания единой управляющей компании – Ассоциации товариществ, в которой главные рычаги управления находятся в руках профессиональных аудиторов, юристов, экологов, страховщиков и финансовых брокеров. Другими словами начались процессы самоорганизации собственников предприятий.В свете предложенной выше структуры перспективными будут являться такие нормативные акты органов государственной власти РФ, субъектов РФ и местного самоуправления, которые будут способствовать максимальному развитию двух составляющих управления предприятий ЖКХ и территорий:1. Управление (включающее экологическое управление) капиталом и финансовыми потоками, возникающими в процессе управления земельно-имущественными комплексами, как земельно-имущественными комплексами территорий предприятий и т. д.;2. Управление управляющей информацией, включающей экологическую информацию, самоорганизующиеся потоки, возникающие в процессе активизации людей при управлении земельно-имущественными комплексами как местом обитания избирателей.[b]Чем завлечь в ТСЖСМД?[/b]Для решения вышеизложенных задач есть только один последовательный путь:- сформировать под квартальные ТСЖСМД такие земельно-имущественные комплексы на территориях муниципальных образований (например, квартальные, микрорайонные, районные земельно-имущественные комплексы), которые подлежат комплексной реконструкции, капитальному ремонту, реставрации, и, соответственно, будут давать прибыль для квартальных ТСЖСМД при нормально поставленном управлении, которая будет использоваться для развития земельно-имущественных комплексов, т. е. на нужды конкретных домов;- передать в управление квартальным ТСЖСМД неприватизированные нежилые помещения (где они есть) на условиях доверительного управления с определением отчислений муниципальному собственнику от доходов по такому нежилому помещению в размере 10–50%. А оставшиеся средства оставлять на нужды такого ТСЖСМД;- отдать под квартальные ТСЖСМД доходы от размещения рекламы на их домах и земельных участках, многие ТСЖ уже начинают получать рекламные доходы;- «инвестировать» в ТСЖСМД налоговые льготы в рамках местной компетенции.Например, освободить ТСЖ, ЖСК, ЖК от налога на имущество в части, идущей в местный бюджет;- при формировании земельных участков для ТСЖ, ЖСК, ЖК дать возможность зарабатывать им на частных сервитутах, при управлении собственными территориями.Для продвижения проекта создания ТСЖ, ЖСК, ЖК в массовом порядке необходимо уйти от практики создания ТСЖ в одном доме. Только в границах квартала (микрорайона) можно сформировать доходный (в худшем случае – самоокупаемый) земельно-имущественный комплекс, который можно отдать в управление квартальным ТСЖ, ЖСК, ЖК.Главными результатами будут следующие:1. Максимальное развитие самоуправления в жилищной сфере при использовании инструментов ТСЖ, ЖСК и АТСЖ;2. Единоначалие и профессиональная ответственность при осуществлении управления многоквартирными домами с помощью единой для всего района управляющей некоммерческой организации – квартального (районного) ТСЖ или ЖСК, которые впоследствии будут объединены в АТСЖ субъекта РФ;3. Избавление от проявлений анархии на общих собраниях собственников в каждом доме при выборе способа управления домами посредством АТСЖ субъекта РФ;4. Экономический эффект для жителей домов, управляемых АТСЖ субъекта РФ, так как придомовая территория передается в общую долевую собственность бесплатно, налоговая база для АТСЖ, как и для ТСЖ льготная;5. Деятельность АТСЖ – единой управляющей организации для микрорайона, района прозрачна и прогнозируема, так как ТСЖ и АТСЖ работают по годовому бюджету (финансовому плану), который формируется общим собранием и контролируется Советом АТСЖ.Представители органов государственной власти и местного самоуправления имеют право входить в состав Совета АТСЖ субъекта РФ;6. Упрощается для застройщиков процедура сдачи дома в эксплуатацию и управление АТСЖ, а для инвесторов и будущих жителей процедура вселения в квартиры сокращается;7. В связи с принятыми в последнее время федеральными законами о формировании фондов на капитальный ремонт многоквартирных домов средства из таких фондов имеют право получать только те дома, где созданы органы самоуправления многоквартирных домов – ТСЖ и АТСЖ (для микрорайонов и районов).[b]Вместо послесловия[/b]Создание классических ТСЖ на базе одного дома приводит к конфликтным ситуациям экономического порядка. Жители домов, в которых отсутствует доходная база в виде свободных нежилых помещений и свободных пятачков придомовых территорий, категорически отказываются взваливать на свои плечи непосильное бремя содержания домов. Попытка заставить их силой создать ТСЖ приводит к судебным тяжбам по поводу насилия над правами человека.Жителей очень незначительного количества домов, которых можно причислить к доходным, уговаривать создавать ТСЖ не надо – они сами все делают, и в помощи властей не нуждаются. Некоторые органы местного самоуправления районов в Москве стали создавать квартальные товарищества собственников жилья, объединяющие как доходные, так и убыточные дома в границах естественных землеотводов – кварталах.Отдельные домовладельцы-собственники, проживающие в квартале, привлекаются к самоуправлению в жилищной сфере посредством их участия в квартальном ТСЖСМД.Именно такая схема сочетания интересов местного квартального самоуправления и государственной власти субъекта Федерации позволяет безболезненно и плавно переходить от управления жилищным фондом и ЖКХ государством к самоуправлению в жилищном фонде и ЖКХ под контролем государства без анархии и ущемления интересов населения.Через квартальные ТСЖСМД собственники помещений могут получить земельный участок в общую долевую собственность, а квартальное ТСЖСМД способно управлять таким участком квартала через реконструкцию, новое строительство, реставрацию, благоустройство не только за счет домовладельцев, но и за счет привлеченных инвесторов.[b]Александр ТОЛМАЧЕВ, доктор юридических наук, профессор[/b]