Домик в деревне: изменит ли доступная ипотека спрос на загородную недвижимость

Министерство строительства РФ объявило о том, что ипотечные программы на покупку и строительство частных домов по условиям сравняются с ипотекой на квартиру.  

Президент РФ в ходе послания Федеральному собранию призвал Правительство РФ и Банк России разработать доступные финансовые инструменты для поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС), поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой. Необходимо дать семье возможность не только покупать готовое жилье, но и строить свой дом на родной земле, подчеркнул президент. 

Корреспондент «Вечерней Москвы» выяснила у экспертов строительной отрасли и специалистов по продаже загородной недвижимости, какие правила действуют сейчас и что нас ждет в перспективе. 

Строительные компании ориентируют только на обычный потребительский кредит с высокой процентной ставкой и коротким сроком возврата. Специалисты, занимающиеся  продажей коттеджей,  хоть и допускают ипотеку на 30 лет под 12 процентов годовых, но высокая стоимость самого дома и обязательный первоначальный взнос от 10 процентов его цены сводят на нет доступность такой покупки. 

Генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения Олег Панитков отметил, что на кредит под 12–13 процентов, который нужно вернуть через пять лет, нормальный дом для постоянного проживания не построишь, только дачу за пару миллионов рублей. 

Ситуацию «Вечерней Москве» прокомментировала Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости «МИЭЛЬ»: 

— Действительно, ипотечные кредиты на строительство домов «с нуля» на данный момент в банках не предлагаются. Есть возможность взять потребительский кредит, который при этом будет иметь по сравнению с ипотечным более короткий срок выплаты, более высокую процентную ставку и ограниченные суммы выдачи — в некоторых случаях до 2–3 млн рублей. 

По словам Олега Паниткова, необходимость в доступной ипотеке на индивидуальное жилищное строительство назрела давно: 

— За 2018 год 43 процента всех домов были возведены за счет личных средств граждан, не заемных. По опросам, 66 процентов людей хотят жить в своем доме. В поисковиках запрос «деревянный дом» встречается более 600 тысяч раз за месяц!

При этом в кредитном портфеле крупнейшего банка страны ипотека на возведение и покупку загородной недвижимости занимает всего 0,85 процента. Налицо явное несоответствие между наличием спроса и отсутствием приемлемого для граждан предложения со стороны банков. 
Необходимость выровнять кредитные предложения для всех видов жилья — многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — понимают все участники рынка. 

Тогда почему до сих пор на рынке загородного строительства не появились доступные ипотечные продукты? 

— Проблема  в том, что у нас, в отличие от Европы и США, нет критериев оценки строительства каменного дома. Банки не понимают, сколько стоит то, что возводится над землей. Пытаясь взять ипотеку, люди показывают банкам чеки из строительных магазинов, но выглядит это неубедительно. Например, как объективно оценить, сколько стоит заливка фундамента бетоном? Поэтому, чтобы избежать рисков, банки предпочитают иметь дело не с отдельными гражданами, а с застройщиками коттеджных поселков, — пояснил Олег Панитков. 

Однако в части прозрачности стоимости строительства у простых граждан есть выход — это деревянное домостроение. 

— Здесь мы четко можем просчитать спецификацию изготовления дома для постоянного проживания. Абсолютно ясно, сколько он стоит, из каких материалов состоит — их набор зафиксирован в договоре с заказчиком. Это гораздо более прозрачно, чем общее «серое» строительство, распространенное сейчас в ИЖС. Поэтому мы рассчитываем, что поле кредитов выровняется, — выразил надежду глава Ассоциации деревянного домостроения.

Впрочем, до недавнего времени все попытки российских властей сделать домовую ипотеку доступной не увенчались успехом.  

— Власти пытались ввести доступную «деревянную» ипотеку с господдержкой под пять процентов годовых. Но финансисты настояли на том, чтобы срок возврата кредита сократить до года. А такая ипотека — отдавать по 300 тысяч в месяц — никому не нужна, — признал гендиректор ассоциации. 
Эксперт отметил, что деревянный дом строится за два–три месяца. Но эта услуга не востребована, так как людям сложно выложить всю сумму сразу. Поэтому выбирают альтернативу — жилье из кирпича или пеноблоков — и строят по стеночке в месяц. 

Еще одно препятствие, которое останавливает банки выдавать гражданам ипотеку на строительство домов — залог. В случае с квартирой в залог берется жилье, и таким образом банк закрывает риски при невыплате ипотеки. Когда речь идет о загородном доме, который еще не построен, и о ликвидности речь не идет, в качестве залога может выступать земля. Но обычно стоимость участка невысока (особенно без коммуникаций) и не покроет рисков кредитора. Этот момент банками пока не решен, хотя попытки решения есть. 

Так, в конце марта 2019 года один из банков, работающих с загородной недвижимостью, запустил продукт по кредитованию приобретения готовых и строящихся жилых домов, в рамках которого в залог оформляется только приобретаемая недвижимость или права требования на строящийся жилой дом. 

Но, как признались в банке, для них это пока большой риск. Не все готовы так рисковать. 

Один из игроков рынка загородной недвижимости рассказал «Вечерней Москве», как повысить ликвидность ИЖС: 

— Повысить ликвидность объектов ИЖС можно путем создание рынка стандартных индивидуальных жилых домов за счет утверждения стандарта комплексного освоения территорий, разработки проектов стандартного жилья, в том числе индивидуальных домов различного типа. Стандартизация объектов подразумевает, в частности, требования к наличию коммуникаций и инфраструктуры. Использование типовых домокомплектов во многом учитывает такие требования и позволяет снизить конечную стоимость строящихся объектов индивидуального жилищного строительства, — пояснили специалисты компании «ДОМ.РФ». 

Стандартизация и строительство домов в индустриальных масштабах повлечет за собой и позитивные изменения в сопряженных отраслях. 

— Появятся новые страховые продукты, и мы над этим работаем. Для индустриального деревянного домостроения страховые компании готовы снижать ставку вдвое по сравнению со всем остальным деревянным домостроением. Потому что риски гораздо ниже при заводском изготовлении дома, — пояснил гендиректор Ассоциации деревянного домостроения. 

Еще один игрок рынка поделился прогнозами с «Вечерней Москвой». 

— Уже на первом этапе реализации программы мы прогнозируем увеличение кредитной доли в приобретении деревянных домов на 10–15 процентов и достижение ею уровня в 30–35 процентов от общего объема продаж, — отметил заместитель генерального директора по розничному кредитованию и страховым продуктам крупной компании деревянного домостроения Руслан Сергеев. 

Эксперты отметили еще один положительный эффект от доступной домовой ипотеки — она даст новый импульс развитию всей деревообрабатывающей отрасли.   

Что конкретно сделано властями и игроками рынка по приближению светлого будущего — дешевого загородного дома? 

Пока правительство собирает все предложения банков, строителей и продавцов недвижимости по поддержке индивидуального домостроения. 

— Предварительно участвовать в программе готов довольной большой пул банков: Сбербанк, «Россельхозбанк», «Альфа-банк», «Почта-банк», банк «Открытие» и ВТБ, — сообщил  Олег Панитков. 

В конце апреля один из банков запускает пилотный продукт по кредитованию ИЖС с привлечением профессиональных подрядных строительных организаций. 

Чиновники обещают, что в целом программа доступного ипотечного кредитования строительства домов будет готова к 1 июля 2019 года. Московский регион станет одним из первых, кто примет участие в программе. 

Читайте также: Ипотека по льготному тарифу: кого коснутся изменения жилищного кредитования