Хвалить нельзя обидеть

[i][b]«Нервы уже на пределе!»[/b][/i]Наличие ТСЖ в каждом многоквартирном доме – требование Жилищного кодекса РФ. Принцип создания прост как репа. Более того, законодатели и исполнители закона позаботились даже о том, чтобы общественными деньгами помочь людям наладить самоуправление. Для этой цели создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Но процесс создания товариществ идет столь туго, с таким скрипом, что даже народные избранники открыто заявляют:– Ситуация с созданием ТСЖ в городе близка к критической!Подтверждением этих выводов может быть одно из писем, поступивших недавно в «Коммунальную страну» «Вечерки».«Мы, жильцы дома № 3 по Перервинскому бульвару, въехали в свои квартиры в 2001 году. Все коммунальные услуги нам предоставлял ДЕЗ «Марьино». Он же и обслуживал все системы здания.Вначале дела шли нормально. Однако через год-два ДЕЗ стал относиться к дому, как к прокаженному: что ни попросим сделать, все у работников ДЕЗа пролетает мимо ушей. Щель между лестницей и тротуаром 10-сантиметровой толщины заделали только после обращения в газету.На просьбу предоставить отчет об использовании наших денег – либо молчание, либо отписки. Теперь мы кормим две структуры: ДЕЗ «Марьино» и ООО «СКИФ». При двух «няньках» нам задерживают выдачу платежных квитанций, третируют платежами за электроэнергию и коммунальные платежи. Несколько квартир получили квитанции, в которых семье из двух человек выставили счет за горячую воду в объеме… 23 кубометров! Нервы уже не выдерживают!» – Юлия Тимакова, председатель правления ТСЖ «ЭНЕРГИЯ», Надежда Деева, секретарь правления, еще 6 подписей активистов.В подобной «запредельной» ситуации живут москвичи ТСЖ «Костромская, 12» на территории управы Алтуфьевского района, ТСЖ «Никитинская, 17-3» на территории управы района Измайлово, ТСЖ «Живописная, 20» на территории управы Хорошево-Мневники, ТСЖ «Рязаночка-14» на территории управы района Рязанский. Полный список мучеников Товариществ Славного Жулья ([i]так теперь на Москве именуют ТСЖ, созданные по воле чиновников.[/i] – [b]А. С.[/b]) собирает общемосковское движение «Жилищная солидарность». Каких только перлов нет в отписках «слуг народа»! Что они только (официально, на фирменных бланках!) не сообщают гражданам, ввергнутым в пучину жилищной реформы Жилищным кодексом РФ! «Управа Алтуфьевского района не может предоставить письменные решения заочного голосования, в связи с конфиденциальностью данной информации» – пишет глава управы Алтуфьевского района С. Л. Киржаков в ответ на просьбу активистов дома по Костромской улице, 12, сообщить, каким образом они оказались в ТСЖ, не шевельнув и пальцем и, как говорил поэт, «чувств никаких не изведав».«Нарушений закона при принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме от 19.10.2006 о выборе в качестве управляющей компании организации ОАО «РЭУ № 24» района Измайлово г. Москвы» не выявлено, – сообщает В. В. Росинский, первый заместитель прокурора города москвичам Геннадию Костину, Юрию Брудзь, Валентине Брянцевой, Е. Макаровой, Е. Лагуткиной и другим жителям дома по улице Никитинская, 17, корпус 3. При этом названные граждане пишут: «в собрании участия не принимал, членом счетной комиссии не был, протоколы не подписывал, моя подпись подделана, документы сфальсифицированы». Так в каждой объяснительной.Их поддерживает Измайловский районный суд, который решил «Признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ул. Никитинская, д. 17, к. 3 о создании ТСЖ «Никитинская 17-3» недействительным». Но работник прокуратуры стоит на своем – «нарушений закона не выявлено».Но как круто разворачиваются чиновники, когда сами москвичи пытаются проявить самостоятельность! «Присутствующие на общих собраниях собственники помещений обладали менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений, и собрания признаны недействительными» – уведомляет А. Д. Евсеев, глава управы Рязанского района членов ТСЖ «Рязаночка-14», которые попытались самостоятельно организовать товарищество.Действительно, нервы уже не выдерживают просто читать этот вал противоречивых документов. А каково москвичам, которых местные чиновники (и не местные тоже) водят за нос?! Отсюда вывод, который публично делают москвичи из «Жилищной солидарности».«Кавалерийская атака» по созданию «колхозов» в жилых домах города уже привела к появлению тысяч «липовых» ТСЖ. Штурмовщина при создании ТСЖ толкает работников ГУ ИСов, управ районов на мошенничество, фальсификацию подписей собственников жилья при проведении общих собраний в жилых домах.Наносится непоправимый ущерб идее жилищного самоуправления. Неэффективно используются бюджетные средства, выделяемые на организацию ТСЖ».На вопрос, почему так происходит, мы попросили ответить эксперта «Коммунальной страны» Александра Толмачёва, председателя комиссии по законодательству Союза юристов Москвы, доктора юридических наук.[i][b]Скороварка марки ТСЖ[/i]– Александр Васильевич, а есть ли свой интерес у местных органов власти, которые курируют создание ТСЖ вообще и в доме-новостройке в частности?[/b]– Конечно, есть. Но они немножко другие, чем у застройщика и инвестора.Районным и окружным руководителям необходимо получить максимальные средства из федерального бюджета (Фонда капитального ремонта) для проведения капитального ремонта жилищного фонда. Как их получить? Только создав в городе определенное количество ТСЖ (то есть конкретных получателей денег, ответственных за их рачительное использование). Москва эти деньги никак не может получить потому, что во всем жилищном фонде города только 2 процента жилья находятся в управлении ТСЖ. А по нормативам для получения денег на капремонт требуется, чтобы как минимум 5% жилищного фонда города находилось в управлении ТСЖ. Поэтому местные власти стремятся создать как можно больше ТСЖ, пусть даже только на бумаге. Желательно, чтобы председатели таких неработающих ТСЖ побольше помалкивали: не требовали оформления придомовой территории, не просили денег на эксплуатацию и управление зданием.Местные органы власти могли бы помочь создать ТСЖ и выделить 60 тысяч рублей (столько Москва выделяет на создание одного товарищества) и еще 45 тысяч рублей на подготовку общего собрания и его проведение. Никто никогда этих денег вживую не видел! Но они есть в бюджетах районных управ.Местные чиновники заинтересованы в создании большого количества ТСЖ, чтобы отчитаться перед Министерством регионального развития. Но им не выгодно, чтобы эти ТСЖ превращались в реальную силу.Что касается дома-новостройки, то чиновник с удовольствием впишет ТСЖ себе в актив. И отчитается за как бы проделанную им работу. Дальше. Чиновники, как правило, не стремятся передавать жителям, в том числе в домах-новостройках, принадлежащую им де-юре общую долевую собственность (нежилые помещения на первых этажах и в подвалах, придомовую территорию, технические этажи, чердаки), то есть все, из чего можно извлечь коммерческую выгоду. Поэтому они стремятся распределить эти площади до вселения новоселов и создания их собственного ТСЖ. Для этой цели долго-долго не подписывается сдача дома в эксплуатацию. Не случайно во всех новостройках всех строительных компаний Москвы в эксплуатацию сдают сначала только жилую часть многоквартирного дома. Нежилая часть дома сдается позже.Это как бы незавершенный инвестиционный процесс, как бы недвижимость еще не появилась на свет. В такой ситуации никакой житель дома не имеет права претендовать на нее. Поэтому чиновники на местах страшно боятся самостоятельных и боевитых ТСЖ, которые стремятся взять в собственность нежилые площади, принадлежащие им по праву.[b]– Как местные чиновники могут помешать москвичам создать ТСЖ?[/b]– Никак. Никто им в этом не помешает! Если авторов письма в «Вечерку» «посылают» и не дают ознакомиться с документами, то это прямое нарушение законодательства. Потому что любой собственник в многоквартирном доме имеет право знать, куда идут его деньги.Финансовый план ТСЖ и ЖСК – открытый документ. Если его не показывают, то там имеется что-то мутное, темное, противозаконное.Надо немедленно делать финансовую ревизию кооператива. Или создавать ТСЖ и начинать жизнь с чистого листа.Я бы посоветовал авторам письма в «Вечерку» собрать инициативную группу и провести общее собрание, создать новую форму управления. Если авторам письма нужна консультационная помощь, пусть обращается к нам. Мы консультируем бесплатно.[b]Вместо послесловия[/b]Признаемся честно: самоуправление жилым фондом пришлось далеко не всем москвичам по душе. Даже от чиновников Департамента ЖКХ города приходилось слышать о том, что не важно, кто и чем управляет, а важно, что все коммунальные системы действую исправно, а платежи не выходят за пределы разумных цифр. Собрать сразу на общее собрание несколько сотен собственников – труд немалый, если не сказать нереальный. Поэтому подготовка коллектива дома к созданию ТСЖ должна длиться долго, под пристальным вниманием местной власти, и, конечно же, не зависеть от влияния каких-либо фондов. В противном случае многочисленные нарушения просто неизбежны.Начинаются они, как правило, с того, что к управлению домами (коллективными деньгами) рвутся или малограмотные люди, или откровенные мошенники. На заре создания столичных ТСЖ мэр города Юрий Лужков не раз предупреждал (и требовал от чиновников на местах неукоснительного исполнения своих требований), что не может управлять многоквартирным домом компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей! Увы, таких финансовых «младенцев» во главе ТСЖ великое множество. Мэр не раз требовал, чтобы при оформлении ТСЖ им придавали солидную придомовую территорию.И это требование часто нарушается на местах. На заседаниях правительства города многократно говорилось и о том, что ТСЖ надо оказывать организационную и финансовую помощь.Увы, чиновники на местах, в управах районов, «рулят» процессом организации самоуправления так, как им лично выгодно. Может быть, действительно пора, как пишут читатели «Вечерки», «отстранить от постов виновных в штамповке массовых нарушений закона, а бюджетные средства направить на исправление ошибок, на расширение информационно-разъяснительной работы и реальную помощь дееспособным товариществам»?.. То есть поставить в известной формуле «хвалить нельзя обидеть» запятую в нужном месте, обоснованном нынешней ситуацией в ЖКХ города.[b]Справка «ВМ»[/b][i]В управляющих компаниях ТСЖ и ЖСК (это специализированные некоммерческие управляющие компании) бюджеты формируются и расходуются так же, как и у других компаний, по 5 позициям.Первая статья (нормированная) – на коммунальные расходы. Они утверждаются правительством Москвы, региональной энергетической комиссией. Эти органы определяют стоимость электричества, газа, воды, канализации и так далее. То есть – нормируемые расходы.Вторая статья – условно нормированные расходы. Это платеж за эксплуатацию и техническое содержание. Почему «условно»? Потому что государство регулирует количество обслуживающего персонала (электриков, сантехников, уборщиц, консьержей) на один дом. Нельзя в конкретном доме держать их больше. Но вот зарплата этим специалистам не нормируется. Им можно платить и рубль, и 100 тысяч рублей. Отсюда и условность статьи расходов.Третья статья – расходы на дополнительные, необязательные сервисные услуги. Например, охрану дома. Или оплату домофона, работы озеленителей. Такие услуги оплачивают не по нормативам (их вообще не нормируют). Стоимость таких работ определяется самими жителями – членами ТСЖ или ЖСК. Эти расходы вписывают в финансовый план.Четвертая статья – административные расходы. Это оплата труда управляющего, бухгалтера, кассира, инженера. Члены правления чаще всего не получают оплату за свой труд. Их труд считается общественной работой. Но бывают случаи, когда председатель правления реально занимается только этой работой. Тогда его оплата включается в эти расходы. В среднем, если посчитать траты на административные расходы, то практика города Москвы показывает – они составляют 7–8 процентов от платежей жителей дома. То есть 7–8 процентов денег, собираемых с одной квартиры, идет на оплату труда административного аппарата дома. Кстати, если мы сравним эти расходы с расходами, которые берет ДЕЗ, то там они достигают уже 27–28 процентов! То есть почти треть всех наших платежей идет в карман аппарата ДЕЗа. Вот почему всегда выгоднее иметь свое собственное правление в доме.Пятая статья – платеж, который касается только собственников жилья в доме (всех остальных зарегистрированных это не касается). Это платеж за содержание общего имущества. В него входят, например, лифты, фонари освещения двора, которые подключены к общему счетчику. Эти расходы распределяют только среди собственников.[/i][b]Кстати[/b][i]Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может быть создано любыми собственниками в любом доме. Даже если он имеет статус ЖСК. Для этого инициативная группа собирает собрание (в очной или заочной форме). Если она соберет больше 50 процентов голосов в пользу создания ТСЖ, то подписывает протокол.В нем организаторы указывают, что конкретные лица решили вместо способа управления в виде ЖСК выбрать способ управления в виде ТСЖ. Затем протокол направляют в налоговую инспекцию № 46 города Москвы для регистрации реорганизации ЖСК в ТСЖ.Вся процедура по времени занимает по закону 7 дней.[/i][b]Цифра дня[/b][i]По строительным нормам и правилам гарантийный фонд, который создается для устранения возможных недоделок в доме-новостройке, равен примерно 5 процентам от стоимости всего дома. Объем фонда может колебаться от 60 до 100 и более миллионов рублей в каждой высотке. При этом застройщик стремительно (но чаще всего на бумаге) осваивает деньги гарантийного фонда – по 10 раз «ремонтирует крышу и красит подъезды».Деньги, отпускаемые на эти работы, делятся пополам между надежным руководством ТСЖ и оборотистым застройщиком. По закону гарантийный срок эксплуатации дома-новостройки – 2 года. Поэтому чаще всего дома-новостройки передаются жильцам именно после двух лет эксплуатации.[/i][b]Организаторам ТСЖАлександр КАРПОВ, первый заместитель руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы:[/b]– Нынешние ДЕЗы столицы – 100-процентные государственные унитарные предприятия, то есть ГУПы. Все они стоят в плане на приватизацию. Не исключено, что в процессе приватизации они станут предприятиями малого бизнеса. Точно ответить за сроки приватизации ДЕЗов не могу. Ведь она будет проходить не в тиши чиновничьих кабинетов, а открыто, посредством конкурсов. Подготовка к конкурсу – сложная и длительная процедура. Какой из ДЕЗов окажется в следующем году достаточно подготовленным к такой процедуре, тот будет приватизирован.Остальные выстроятся в очередь.(Сообщения и пожелания по данной теме присылайте автору на электронный адрес: [i]Anatoly.Sidorov@vm.ru [/i]или по телефону:[i] 8-499-259-83-91 [/i]доб. [i]135[/i])[b]Компетентное мнениеСтепан ОРЛОВ, председатель Комитета МГД по городскому хозяйству и жилищной политике:[/b][i]– Городские чиновники не имеют права распределять нежилые площади в доме-новостройке уже потому, что вся эта площадь принадлежит собственникам квартир в равной доле каждому.Да, часть нежилых помещений может не принадлежать жильцам. Но тогда она является собственностью инвестора, строящего дом, и прописана в инвестиционном контракте. Все остальное нежилое пространство, повторюсь, – собственность жильцов.Поэтому я рекомендовал бы читателям «Вечерки» сразу после заселения в дом и получения документов о праве на собственность создать ТСЖ и выбрать управляющую организацию для эксплуатации здания и прилегающей территории. Это, кстати, совсем не обязательно должен быть местный ДЕЗ.[/i]