Как заставить «квадраты» работать?

Рассмотренный недавно столичным правительством документ – проект Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности Москвы, стал важным шагом в актуализации существующей правовой базы в сфере имущественных правоотношений.[b]Имущество должно давать доход[/b]– В настоящее время Департамент имущества города Москвы реализует ряд важных мер по нормативному регулированию учета объектов недвижимости, их систематизации. Цель – наиболее эффективно использовать и вовлечь их в хозяйственный оборот в интересах города, – рассказал председатель Комиссии по государственной собственности и землепользованию Московской городской думы Олег Бочаров (фракция «ЕДИНАЯ РОССИЯ»). – И разработанный ведомством проект положения – значительный шаг в регулировании правоотношений в этой области.Среди предлагаемых проектом мер необходимо отметить две принципиальные. Прежде всего, документ отменяет трудоемкую процедуру оформления контрактов на право оперативного управления и хозяйственного ведения.Во-вторых, проект положения об управлении объектами нежилого фонда разделяет функции государственного контроля (надзора) за использованием государственного имущества и контроля за исполнением заключенных договоров пользования объектами нежилого фонда, то есть мониторинга. Такое разделение крайне важно с точки зрения установления обоснованного механизма регулирования правоотношений в этой сфере.– С одной стороны, Департамент имущества города нормативно закрепляет сложившуюся практику и снимает с себя контрольные функции.За ним остается мониторинг – осмотр состояния, оценка своевременности и полноты поступления арендных платежей. Тем самым департамент действует в рамках полномочий собственника, – пояснил Олег Бочаров. – С другой сторны – такое разделение отвечает интересам Государственной инспекции по недвижимости, которая получает дополнительные нормативные основания для контроля.[b]Не можешь сам – дай шанс инвестору[/b]Во время обсуждения положения депутаты заострили внимание на том, что главной целью повышения эффективности использования объектов недвижимости города является развитие социальной сферы.То есть обеспечение жителей комфортными условиями проживания: необходимыми услугами, учреждениями образования, здравоохранения, социальной защиты, комфортных условий для развития их деловой активности, труда и отдыха. Это и должно стать ориентиром для всех тех мер, которые в настоящее время предлагают городские власти.– Следует отметить один негативный момент: город постоянно сталкивается с нехваткой объектов для социальных нужд и для развития малого бизнеса, – считает депутат Бочаров. – Задача власти – дать возможность инициативным людям создать свое дело. Вопросы финансовой поддержки малого бизнеса городом, в принципе, сегодня решены, однако проблема предоставления помещений остается.По мнению председателя Комиссии МГД по государственной собственности и землепользованию, было бы целесообразно в связи с этим поднять вопрос о мерах по реновации объектов нежилого фонда. Попытаться решить эту задачу новыми методами, используя механизм государственно-частного партнерства.– В городе существует неликвидный нежилой фонд, и он способен увеличиваться, – рассказал Бочаров. – У города нет финансовых и инвестиционных возможностей для того, чтобы привести эти помещения в надлежащее состояние и выставить их на конкурс, допустим, в аренду.Одновременно с этим растет дефицит помещений, предоставляемых столичному Департаменту потребительского рынка и малым предприятиям. Возможно, здесь понадобится городской закон, который позволил бы выставить помещения на конкурс для того, чтобы предоставить возможность малым предприятиям, вложив собственные средства, включиться в процесс реновации этих помещений, а затем получить их в долгосрочную эксплуатацию.[b]Кинотеатр как двигатель прогресса[/b]Документ предлагает нормы, определяющие форму управления нежилым фондом с использованием механизма доверительного управления и концессии. Для концессионных соглашений уже принято соответствующее постановление правительства Москвы.– К сожалению, документ не определяет конкретных путей развития этого направления как государственного, – заявил Олег Бочаров. – Причина ясна – как и Федеральный закон «О концессиях», он имеет один существенный недостаток – отсутствие гарантий и, как следствие, отсутствие возможностей привлекать в проект долгосрочное финансирование.Действительно, найти бизнес-оператора, способного инвестировать собственные деньги, «длинные» деньги, под операционные риски, возможно только в очень узких сегментах рынка, проверенных кризисом и при сегодняшнем оживлении рынка дающих мощный прирост.Речь может идти, например, о кинотеатрах, – пояснил депутат. – Их доходы в отрасли в кризис увеличились. В городе большое количество неликвидных и низколиквидных объектов в этой отрасли. Создание на их базе современных развлекательных комплексов, несомненно, будет выгодно городу и непременно заинтересует бизнес. В конечном счете, это поможет отработать механизм концессионного управления недвижимостью и получить определенный опыт для дальнейшего развития этой формы управления в более сложных инфраструктурных проектах.[b]Здесь будет водка или книжки?[/b]Проект положения об управлении объектами нежилого фонда предполагает также возможность передачи помещений в безвозмездное пользование. Однако не до конца понятны возможные варианты такой передачи, ее механизм, за исключением случаев передачи помещений для выполнения работ по государственному заказу, непосредственно связанных с использованием того или иного нежилого помещения.Кроме того, один из пунктов проекта положения, касающийся безвозмездной передачи помещений, по сути закрепляет передачу объектов некоммерческим организациям.– Критерии такой передачи не определены, как и не определены критерии безвозмездной передачи нежилых объектов коммерческим организациям для выполнения работ, связанных с Федеральным законом РФ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», – заметил председатель Комиссии по государственной собственности и землепользованию. – Отсутствие критериев делает систему расхлябанной.Помимо этого, документ определяет «возможные укрупненные группы целевого использования нежилых помещений или видоназначение объектов нежилого фонда».Однако депутаты МГД считают, что такая укрупненная классификация не позволяет эффективно управлять целевым назначением объектов на территории города.– Например, назначение «торговое помещение» применимо как для торговли спиртными напитками, так и для книготорговли или реализации товаров промышленного назначения, – пояснил Бочаров. – В итоге окончательная трактовка назначения помещений может варьироваться в соответствии с желаниями.Это приводит либо к максимально широкой трактовке, когда назначение определяется согласно представленному перечню, либо к максимально узкой, когда назначение объектов «прописывается» под конкретного арендатора. И таких примеров достаточно.Депутаты предложили внести изменение в проект положения и установить двухуровневое определение целевого назначения объектов нежилого фонда: первый уровень – это представленная в положении классификация, а второй – общероссийский классификатор видов экономической деятельности, утвержденный на уровне Российской Федерации.– На наш взгляд, кроме всего прочего, это послужит более рациональному использованию нежилого фонда, – подчеркнул Олег Бочаров. – И в конечном счете – повышению социального эффекта от управления им.[b]Кстати[/b][i]Положение об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности Москвы, впервые выделяет 14 типов назначения нежилых площадей: административное, торговое, производственное, складское, образовательное, медицинское, культурнопросветительское, культовое, спортивное, бытовое обслуживание, общественное питание, гаражи и объекты инфраструктуры, гостиницы.[/i]