Как не попасть в лапы «черного» риелтора?

Объем рынка недвижимости в Москве составил в прошлом году около 2 млрд долларов. Одновременно в столице выставляется на продажу от 40 до 50 тысяч квартир. При этом, по данным Московской ассоциации риелторов, сегодня до 50% сделок проходит по так называемым серым схемам, причем более 25% из них – через «черных» маклеров.[b]Недвижимый обман[/b]Цифры – более чем впечатляющие. Прозвучали они в столичном парламенте на круглом столе, посвященном подготовке концепции федерального закона «О риелторской деятельности».Законодатели всерьез намерены оградить москвичей от деятельности «черных» маклеров. По словам заместителя председателя Комиссии Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству Ивана Новицкого (фракция «ЕДИНАЯ РОССИЯ»), сегодня в столице накоплен немалый опыт риелторской деятельности, но есть проблемы, решить которые можно только с помощью федерального закона, ведь регулирование рынка недвижимости – прерогатива российского законодательства. Для Москвы этот вопрос стоит особенно остро, поэтому столичный парламент готов выступить с соответствующей инициативой.Увы, при громадных масштабах рынка недвижимости, сегодня практически каждый желающий может назвать себя риелтором. В лучшем случае подобные персонажи не имеют документов на ведение профессиональной деятельности и не прошли сертификации. Что происходит в худшем, к сожалению, известно. Как рассказал присутствовавший на круглом столе представитель столичного Департамента жилищной политики Николай Федосеев, практически каждый день ему приходится иметь дело с обманутыми людьми, которые честно отдали деньги за жилье, а теперь остались и без него, и без денег.Буквально на днях суд выселил из квартиры семью, в которой… пятеро маленьких детей, причем один ребенок серьезно болен. Приехали из провинции, купили «однушку» (на большее денег просто не хватило), строили планы, начали лечить малыша, а теперь… Риелтор – гражданин одной из союзных республик – уехал на родину, а поиски его и суд – дело затяжное. Столица, конечно, пытается помочь, но ведь даже в очередь на жилье эту семью не поставишь – не позволяет ценз оседлости.Что поделать, большинство из нас по-прежнему абсолютно безграмотны юридически, при этом квартира была и остается самым дорогим, самым ценным нашим имуществом. Но дело не только в колоссальных рисках для населения. Страдает и государство: немалая нагрузка ложится на правоохранительную систему, бюджет недополучает налогов.[b]Кто украл миллионы?[/b]Сегодня картина на рынке столичного жилья подчас напоминает лихие 90-е, уверяют эксперты, ведь любой кризис – это угроза нового пришествия мошенников.Частные риелторы сплошь и рядом прикрываются брендами крупных компаний, которые еще держатся на плаву.По рынку гуляют «агенты» от «Миэль», DOKI и прочих известных компаний, к которым на самом деле они не имеют никакого отношения. Понимая, что сейчас сила бренда, репутация и уровень сервиса выходят на первый план при выборе агентства, частники стараются прикрыться чужим именем.Впрочем, немало и тех, кто подрабатывает «черным» маклером по совместительству, будучи сотрудником вполне солидной компании. Действуя по заданию фирмы, они начинают «левачить», чтобы заработать сверх положенного.Самый распространенный вариант – небольшая (1–1,5%) коррекция цен по ходу сделки. Обманывая фирму, такой агент просто использует ее информационную базу и ресурсы. Однако в случае, если маклер клиента «кинет», предъявить претензии юридическому лицу тот не сможет, ведь работа велась, по сути, частником.Сегодня модно продавать квартиры, права на которые позже могут оспорить несовершеннолетние или те, кто находится в местах заключения. Есть и иные способы отъ ема чужой собственности, сравнительно гуманные. Вас не вывезут в отдаленную деревеньку в состоянии сильного алкогольного опьянения, не оставят там умирать. Зато широко практикуется намеренное сокрытие фактов, препятствующих регистрации права собственности, и бегство с полученной суммой. В ход идут подложные паспорта, доверенности с истекшим сроком действия. Были даже случаи, когда аферисты меняли номера на квартирах во всем доме.Впрочем, даже если ни покупателя, ни продавца никто не намерен обманывать, приходится тем нелегко. Процесс купли-продажи жилья недаром видится большинству россиян большим колхозным рынком, только сделки здесь совершаются на миллионы рублей.Нередко клиента рассматривают не как заказчика услуги, а как «дойную корову» с высоким потенциалом. Его отношения с посредником не регламентируются ни одним законодательным актом.И даже если агент предвидит будущие проблемы с квартирой, но очень хочет получить комиссионные, остановить его может только совесть.Отсутствие ответственности, однако, не стесняет участников рынка в части материальных запросов. Стандартная такса на услуги для риелторских компаний – 3–6% от цены сделки.– Надо стать на позицию покупателя услуги, – призвал участников круглого стола Николай Федосеев. – Граждане ждут от профессионалов профессионального заключения – есть ли опасность, каких сюрпризов можно ждать от выбранной квартиры. А если это просто сервис по сбору справок, то он не стоит 5% от суммы сделки.[b]Закон и порядок[/b]Участники рынка заинтересованы в том, чтобы между риелторами и мошенниками не ставился знак равенства, подчеркивали профессионалы, но поможет ввести эту деятельность в цивилизованное русло только закон.– После отмены лицензирования была введена система добровольной сертификации. Однако она не обеспечивает качества, – рассказал президент Российской гильдии риелторов (РГР) Григорий Полторак. – Системой охвачена только треть рынка.А немногочисленные саморегулируемые организации работают по разным стандартам и зачастую не могут договориться между собой, оставляя граждан в зоне риска. В законе должен быть закреплен единый стандарт риелторской деятельности, четко определяющий, из чего состоят эти услуги и порядок их оказания.Но главное, закон должен создать систему доступа к профессии. «У торговца, продающего на рынке огурцы, должна быть хотя бы медицинская книжка, – возмущался вицепрезидент РГР Юрий Карамаликов. – А у риелторов сегодня нет ни одного документа. Между тем, по некоторым данным, до 15% (!) из них имеют криминальное прошлое».[b]Хоть поверьте, хоть проверьте…[/b]Задел профессионалов за живое вопрос ответственности перед клиентом. По их мнению, предусмотреть все риски и до конца гарантировать чистоту квартиры сегодня невозможно.– Закон не дает возможности легально получить информацию, необходимую для гарантии чистоты сделки. Дайте нам право проверять квартиры! А пока мы бесправны! Мы не можем официально получить даже справку в БТИ, – жаловались участники рынка.Для сравнения: в США историю любого объекта недвижимости, выставленного на продажу, проверяют… за последние 40 лет (!).Кстати, именно из-за проблемы с проверкой «чистоты» недвижимости не удались первые попытки принятия аналогичного закона, предпринимавшиеся в 1998 и 2001 годах.– Между теми, кто инициирует закон, и теми, от кого зависит его принятие, пропасть, – уверена юрист ООО «Московское агентство недвижимости» Ольга Ашина. – Они даже не понимают, зачем нам нужен такой документ, как архивная выписка. Как написано в заключении правового управления аппарата Госдумы, для заключения договора с гражданином достаточно его паспорта, предоставление других сведений риелтору является необоснованным.Насколько важен этот момент, объяснять не надо. По мнению участников круглого стола, будущий закон должен предусмотреть раскрытие информации о квартире и ее владельцах. Этот вопрос, похоже, станет краеугольным камнем обсуждаемого законопроекта. Правда, как должен выглядеть доступ к информации, пока не договорились. Одни считают, что подобные сведения должны быть общедоступными, другие предлагают сделать исключение для аттестованных риелторских компаний, третьи – обязать продавца давать разрешение на раскрытие его личных данных, в том числе и о состоянии здоровья.[b]Что делать?[/b]– Мы хотим определить в будущем законе, собственно, сам предмет деятельности риелтора, общий состав риелторских услуг, указать ответственность сторон друг перед другом, требования к договорной базе, – сказал корреспонденту «ВМ» Иван Новицкий. – Кроме того, в законе будут прописаны квалификационные требования, процедуры, которые определят доступ к профессии и отзыв этого доступа.Это позволит повысить не только ответственность риелторских компаний, но и их отдельных сотрудников.Упрочить основу законодательного регулирования рынка недвижимости, поднять социальную значимость профессии риелтора и, главное, снять социальную напряженность, то есть повысить безопасность сделок в этой сфере. Для разработки проекта федерального закона «О риелторской деятельности» в столичном парламенте создана рабочая группа. Помимо депутатов, представителей риелторских и других объединений в нее вошли и представители госструктур. После формирования концепции и самого проекта закона Мосгордума рассмотрит целесообразность внесения проекта в Госдуму в качестве законодательной инициативы.[b]Справка «ВМ»[/b][i]По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ), в апреле средняя стоимость 1 квадратного метра в жилых домах массовых серий в Москве составила 130,31 тыс. рублей, что на 1% больше, чем в марте. Всего в 2009 году на московском рынке было совершено 55,7 тыс. сделок с жильем.Это намного меньше, чем в 2008-м (65,1 тыс.) и в 2007-м (77,4 тыс.).[/i][b]Кстати[/b][i]По данным портала «ГдеЭтотДом.Ру», треть риелторов Москвы зарабатывают ежемесячно от 100 до 250 тыс. рублей. Другая треть назвала в ходе опроса сумму в 50–100 тыс. Почти 20% риелторов нескромно признались, что зарабатывают в месяц более четверти миллиона. Аутсайдеров, получающих от 25 до 50 тыс., – 16%.В среднем за месяц профессиональный риелтор может продать 3–4 квартиры или сдать от 5 до 10 квартир. В первом случае размер комиссии составляет в Москве от 1,5 до 5%. При сделках с арендой – от 50 до 100%.[/i]