Дом без хозяина – сирота

Новый федеральный Жилищный кодекс вызвал небывалое реформаторское оживление во всех регионах страны. Москва не исключение. Более того, сегодня именно в столице «обкатываются» и положения Жилищного кодекса, и нововведения, связанные с реформой ЖКХ. Понятен и интерес общественности к этой «скучной» теме: все мы люди, все мы человеки, каждому нужна крыша над головой – и желательно, чтобы эта крыша не протекала, предохраняла от холода зимой, от жары – летом, от дождя – осенью и чтобы весной с нее не падали на головы прохожих непредсказуемые сосульки.[b]С этим напрямую связано и вышедшее 27 апреля нынешнего года постановление столичного правительства № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ». На одиннадцати страницах убористого печатного текста детально расписано, что и каким властным органам надлежит сделать для его реализации.[/b][b]– Артур Львович, это постановление московского правительства можно считать небольшой революцией в системе управления многоквартирными домами в столице?[/b]– Нет, речь идет не о революции, а об эволюции жилищно-коммунального хозяйства Москвы, то есть о нормальном поступательном развитии этого процесса. Основная наша задача – реализация Жилищного кодекса. Сейчас московское правительство приводит столичное законодательство в этой сфере в соответствие с федеральным. Очень важно сделать это так, чтобы безболезненно, без социального напряжения для москвичей перейти к новому этапу развития городского жилищно-коммунального хозяйства.[b]– Можно сказать, что Москва уже нащупала пути, по которым пойдет система управления многоквартирными домами? Или мы еще в поиске[/b]?– Разумеется, сегодня у нас есть четкое понимание того, куда и как нам идти в этой сфере. Не случайно московские инициативы соответствуют последним решениям на федеральном уровне, в частности на заседании Госсовета, прошедшем в Казани 17 января нынешнего года, а также в послании президента Владимира Путина Федеральному собранию. Так что здесь мы идем не вслепую, нам понятны основные задачи и механизмы их решения.[b]– Но до последнего времени система управления жилищным фондом была стопроцентно государственной…[/b]– Правильно, была. Жилищно-коммунальные услуги заказывали балансодержатели – государственные унитарные предприятия, ДЕЗы. Но согласно Жилищному кодексу сегодня они не могут быть балансодержателями имущества, если в доме есть хотя бы два собственника.[b]– А как сегодня обстоит дело с эксплуатацией жилья в столице?[/b]– Здесь ситуация такая: заказ пока государственный, а эксплуатирующие организации – уже на сто процентов коммерческие. Сегодня в Москве функционируют 860 частных фирм, которые в конкурсном порядке отбираются ДЕЗами. В их число входят акционированные РЭУ, РЭПы и тому подобные организации. В этом отношении рынок уже более или менее сформировался.[b]– Во всех отношениях – сформировался?[/b]– К сожалению, не во всех. Для создания полноценной работающей системы управления жильем пора вводить рынок и в эту систему. Разумеется, при этом ни в коем случае не должно быть разрушено то, что уже достигнуто в этом направлении. ДЕЗы до последнего времени были управляющими организациями, но помимо этого они были нагружены еще и множеством других государственных функций. Это касалось содержания имущества, обеспечения безопасности, реализации множества городских программ…Согласитесь, одномоментно перекинуть на кого-то весь этот ворох задач просто нереально. И очень хорошо, что, когда переносился срок введения в действие Жилищного кодекса, в 251-м Федеральном законе была принята поправка Москвы о том, что до момента выбора способа управления обязательства по управлению многоквартирными домами остаются за ДЕЗами. Это было правильное решение. В противном случае мы бы уже сейчас наблюдали коллапс городского жилищного хозяйства. Надо ли говорить о том, как больно это отразилось бы на жизни миллионов москвичей?[b]– Не будет ли резкого скачка цен на услуги при переходе к рынку в сфере управления многоквартирными домами? Судя по письмам в редакцию, именно этот вопрос больше всего волнует наших читателей. Итак – насколько вырастет цена услуг?[/b]– Одна из статей Жилищного кодекса гласит: если собственники не договорились с управляющей компанией о стоимости услуг, то в этом случае действуют цены, определенные субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления. Если собственник подписал договор управления, в котором отсутствует конкретная цена, то управляющая компания должна будет рассчитываться по ставкам правительства Москвы. Именно такие договоры управления приняло большинство москвичей. Таким образом, при смене способа управления ставки возрасти не должны.[b]– Реформа похоронит ДЕЗы? Они исчезнут как вид?[/b]– Исчезнут не ДЕЗы, исчезнут некоторые их нынешние функции. В постановлении правительства Москвы говорится о том, что все функции государства, в том числе перечисление субсидий на содержание жилья управляющим компаниям, должны быть изъяты у ДЕЗов и переданы государственным учреждениям – инженерным службам.[b]– А какой смысл в подобной «перемене мест слагаемых»? Сумма-то от этого не изменится?[/b]– Изменится – и, уверяю вас, в лучшую для города и его жителей сторону. Сами инженерные службы управлять жилым фондом не будут. Их задача – распределять финансовые потоки из городского бюджета по субсидиям на содержание жилья, а также осуществлять заказ услуг по так называемой городской ответственности. Речь идет о содержании неразмежеванных территорий, диспетчерских, взаимодействии с аварийными службами, службами гражданской обороны, обработки мусорных контейнерных площадок и так далее. Все эти моменты в Жилищном кодексе не обозначены, а не закрыв их, мы обречем город на многие коммунальные, а значит, и социальные проблемы.[b]– Что же ожидает ДЕЗы в обозримом будущем?[/b]– Их государственные и коммерческие функции будут разделены. Государственные функции, как я уже сказал, будет выполнять государственное учреждение – инженерная служба, а коммерческие останутся за ГУП ДЕЗ. Такие ГУПы в будущем станут, скорее всего, акционерными обществами со стопроцентным участием городского капитала. В этом случае собственность города не отчуждается, но есть возможность проводить конкурс на доверительного управляющего.На участие в таком конкурсе может претендовать любая коммерческая фирма, гарантирующая более эффективное управление активами, чем это делает государственная организация.[b]– Значит, эта «государственная» часть ДЕЗа с 1 сентября нынешнего года отправляется в свободное плавание?[/b]– Можно сказать и так. Отныне ее задача – найти собственников, чтобы заключить с ними договор управления, доказать им, что организация в состоянии оказывать необходимые услуги при сохранении гарантий качества. Но при этом они могут самостоятельно определять свою штатную структуру, участвовать в переделе так называемых «пересекающихся территорий».[b]– Извините за дремучесть, но что такое «пересекающиеся территории»?[/b]– Это территории, достаточно близко расположенные как к одному, так и к другому району. Таких зон в Москве немало, и можно спрогнозировать такую ситуацию: грамотный, успешно работающий директор ДЕЗа может убедить собственников другого района в том, что его организация будет работать у них более качественно и эффективно, чем предыдущий управляющий.Ситуация вполне реальная, и таким образом вступит в действие нормальный рыночный механизм. Проще говоря: кто лучше работает, тот больше и зарабатывает. Согласитесь, это справедливо. Малоэффективные, плохо работающие и вызывающие постоянные нарекания жителей ДЕЗы просто обанкротятся, их поглотят более мощные управляющие организации. Вот так, разделяя функции ДЕЗов и создавая инженерные службы, мы, может быть, во многом искусственно, но достаточно быстро сформируем рынок. Главная задача – чтобы на нем остались только те управляющие компании, которые будут оказывать качественные услуги по ставкам, определенным правительством Москвы.[b]– Бюджетные субсидии на содержание жилых домов при разделении ДЕЗов на государственные и коммерческие структурные подразделения будут предоставляться всем управляющим компаниям на равных условиях?[/b]– Да. На равных условиях. Более того, наши инженерные службы будут представлять интересы собственников при голосовании на общих собраниях. Скажем, как избавиться от неэффективно, некачественно работающей управляющей компании? Город как собственник должен инициировать общее собрание хотя бы в виде заочного голосования и избавиться от нерадивой компании, а затем помочь жителям выбрать нового, нормального управленца.[b]– Означает ли это, что государство не собирается уходить в тень и бросать жителей многоквартирных домов на произвол судьбы и частных фирм?[/b]– Означает. Кстати, в Казани, на заседании Госсовета, некоторые губернаторы, которым неинтересно заниматься такими «мелочами», как ЖКХ, говорили, что мэры Лондона и Парижа не следят за тем, что происходит в подъездах. Президент Владимир Путин на это ответил достаточно жестко – у нас мэры и губернаторы отвечали и будут отвечать за все, что происходит в жилых домах.[b]– Согласно Жилищному кодексу сегодня управляющие компании – этакие «вольные стрелки». Выходит, субъекты Федерации потеряли возможность контролировать качество деятельности управляющих компаний?[/b]– Да, такая логика прослеживается. Но мы нашли выход. Создаем реестр управляющих компаний, он будет опубликован, размещен в Интернете и доведен до всех инженерных служб. В реестр будут внесены все управляющие компании, получающие бюджетные субсидии, а также отражена оценка их деятельности.То есть здесь будет понятно, добросовестно или халтурно работает эта конкретная управляющая компания. Вот вам еще одно «сито», сквозь которое не проскочат недобросовестные компании. Город как собственник будет голосовать на собраниях только за внесенные в реестр компании, потому что город будет уверен в их финансовой, технической и кадровой состоятельности. Да, нельзя обязывать собственников, но можно регулировать этот процесс. Мы даже немного опередили выход постановления, в котором дается поручение создать систему сертификации управляющих компаний. Эта система действует у нас уже с апреля нынешнего года. Она добровольная, поскольку мы работаем в рамках федерального закона. Но сами собственники, инженерные службы должны понимать, что если управляющая компания пришла с сертификатом, свидетельствующим о ее финансовой обеспеченности, квалификации и опыте, значит, ей можно доверять.[b]– В постановлении сказано, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья – приоритетно для органов исполнительной власти Москвы в реализации положений Жилищного кодекса. В чем заключается этот приоритет и чем он подкреплен практически?[/b]– Понятно, что собственнику архитрудно утвердить свои права перед управляющей компанией, хотя бы потому, что собственник – один. А вот если его волю выражает юридическое лицо, – это уже совсем другое дело.ТСЖ в этом случае сможет вполне успешно отстаивать права собственников. Мы будем приоритетно включать ТСЖ в такие программы, как капитальный ремонт жилищного фонда, «Мой двор, мой подъезд» и т. д.[b]– Кстати, в чьем ведении окажутся ЕИРЦ?[/b]– ЕИРЦ войдут в состав инженерных служб районов. Эта система будет продолжать свою работу, она хорошо зарекомендовала себя, стала гарантом того, что платежи собственников дойдут до поставщиков. Отказываться от такой надежной системы было бы глупо. И если в случае необходимости придется расстаться с управляющей компанией, то собственники будут твердо знать, что у них нет долгов перед поставщиками ресурсов. Еще один нюанс: все управляющие компании всех форм собственности обслуживаются ЕИРЦ без начисления банковского процента. Поэтому сейчас мы делаем ставку на вовлечение в систему ЕИРЦ как можно большего количества ЖСК и ТСЖ.[b]– Можно ли жителям в перспективе рассчитывать на дотации? Не получится ли так, что город, поставив собственников «на ноги», потом оставит их один на один с проблемами?[/b]– На ближайшие три года бюджетный план утвержден и дотации в нем предусмотрены. В дальнейшем же есть смысл в постепенном их сокращении. Отвечая на ваш вопрос, скажу: думаю, система дотаций сохранится в ближайшем будущем, но изменится их соотношение к доле жителей.[b]– Итак, с выходом постановления правительства Москвы система управления многоквартирными домами получила новый стимул к развитию. Как долго она будет внедряться в Москве?[/b]– Если говорить о постановлении, то оно привело в соответствие с федеральным законодательством ситуацию в городе. Главное – у наших домов должны быть заботливые, рачительные хозяева, должны быть полноценные и эффективно работающие управляющие компании. Не нами ведь сказано: дом без хозяина – сирота. Сегодня у нас есть инструмент совершенствования и развития этой системы, а значит, есть и хорошие основания надеяться на то, что она будет эффективно работать в Москве на пользу столице и ее жителям.[b]ФАКТ[/b][i]По данным Московского центра реформы в ЖКХ, сегодня в столице действует 1834 товарищества собственников жилья в 2350 многоквартирных домах. Таким образом, ТСЖ созданы в менее чем 10% московских многоквартирных домах.Больше всего ТСЖ создано в Центральном и Южном административных округах Москвы. Там по этой схеме управляют свыше 15% многоквартирных домов. Меньше всего ТСЖ в Восточном округе – всего 1,5% домов.Наиболее успешными в городе признаны ТСЖ «Соколиная гора» (ВАО), ТСЖ «Покровка» (ЦАО), ТСЖ «Фонвизина» (СВАО), ТСЖ «Алымова, 3», ТСЖ «Кировоградская» (ЮАО), ТСЖ «Мелодия» (ЮВАО).[/i][b]КСТАТИ[/b]На сайте [b]Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы [/b]– [i]http: //www.dgkh.ru[/i] – москвичи могут ознакомиться с основными направлениями реализации реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве.В ближайшее время начнет работать сайт [b]ГУ «Центр реформы в ЖКХ»[/b] – [i]www.center-kgh.ru[/i], на котором будет представлена подробная информация о создании и деятельности ТСЖ.