Найти, кому продать: могут ли застройщики стимулировать спрос на новостройки

Продавать квартиры в новостройках легко, когда у населения много денег и есть желание вкладывать их в строящиеся дома. Но когда покупательская активность замирает, как это произошло в середине осени, придумать что-то новое для стимулирования спроса непросто. Что будут делать застройщики? И что об этом думают представители органов власти — Минстроя, Москомстройинвеста, Минфина и др.?

Почему застройщикам, получающим проектное финансирование, важна динамика продаж

По данным аналитического проекта DataFlat, в этом году самое существенное падение сделок в новостройках произошло в октябре. Так, в Новой Москве по сравнению с предыдущим месяцем было заключено на 23% меньше ДДУ на квартиры и апартаменты. На столько же упала и выручка застройщиков. В старых границах столицы ситуация еще жестче — по сравнению с сентябрем спад составил 42–43%. Примерно такая же картина и в других регионах России. Такое влияние на рынок недвижимости с небольшой отсрочкой оказала объявленная в конце сентября частичная мобилизация.

Наблюдая за тем, что существенной части населения стало вообще не до покупки недвижимости, замглавы Минстроя Никита Стасишин высказал опасение, что из-за низкого спроса часть строек может приостановиться. А это прямой путь к появлению новых обманутых дольщиков, которых, на первый взгляд, после перехода на проектное финансирование больше быть не должно. Как напомнили в Москомстройинвесте, проектное финансирование — это банковские кредиты, которые получают застройщики под строительство своих проектов. По такой схеме в Москве сейчас возводится 87% новостроек. А деньги дольщиков, которые приобрели квартиры в таких новостройках, до ввода зданий в эксплуатацию хранятся на особых банковских счетах (счетах эскроу) и лишь потом достаются застройщикам.

Казалось бы, раз средства, поступающие после заключения договоров долевого участия, тут же на стройку не пускают, то и зависимости между динамикой продаж и темпами работ на стройплощадке быть не должно. Но это не так. Как объясняют в Минстрое, в соответствии с условиями проектного финансирования кредиты на строительство выдаются не сразу в полном объеме, а траншами. Новая порция денег поступает застройщику тогда, когда он выполнит ряд условий, заранее оговоренных с банками. И речь не только о завершении того или иного объема работ на стройплощадке. В числе этих условий могут быть суммы, которые должны поступить на счета эскроу, а также количество заключенных ДДУ. Что произойдет, если эти параметры не будут выполнены — большой вопрос.

По словам вице-президента банка «Дом.рф» Антона Медведева, банкиры вряд ли откажутся продолжать финансировать проекты, где было заключено сделок меньше, чем планировалось. Потому что им самим это невыгодно: получить в залоге недострой не нужно никому. Но, как утверждают застройщики, ритмичность траншей в некоторых проектах уже нарушена. А это прямой путь если не к недострою, то к затягиванию сроков строительства и нарушению прав дольщиков. Поэтому проблему со скоростью продаж решать все же надо.

Почему без льготной ипотеки рынку новостроек придется тяжело

Самый очевидный путь стимулирования продаж в новостройках — уменьшить расходы дольщиков. Сделать это можно двумя способами. Либо предложить скидки на квартиры, снизив общие затраты на покупку, либо дать такие условия по ипотеке или рассрочке, при которых ежемесячные платежи заметно сокращаются.

Со вторым путем помогли власти, когда ввели несколько вариантов субсидируемых кредитов на покупку жилья в новостройках. Например, льготную ипотеку, по которой ставка для дольщиков сейчас составляет не более 7%. Для сравнения: ставки по рыночным ипотечным программам превышают 10,4%, а у большинства банков гораздо выше. Так что выгодность льготной программы вполне очевидна.

Проблема заключается в том, что льготная ипотека завершается в конце нынешнего года, а решение о ее продлении пока не принято. Более того, далеко не все ведомства считают, что ее пролонгация целесообразна. Такую позицию высказывает, например, Минфин в лице замминистра Алексея Моисеева.

Однако властные структуры, напрямую связанные со строительством, с Минфином категорически не согласны. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, утверждает, что без льготной ипотеки рынок новостроек в нынешних условиях нормально существовать не сможет. Его мысль развивает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. Она напоминает, что именно благодаря льготной ипотеке даже в самые сложные месяцы нынешнего года сделки в новостройках продолжались, хоть и в меньших количествах. Если же программу свернуть, спад продаж станет еще существеннее, что поставит под вопрос разумность строительства жилья вообще. Ведь его возводят не только для того, чтобы выйти на показатель сдачи 120 млн кв. м в год, как прописано в стратегии развития строительной отрасли. Главное — чтобы в эти метры смогли заселиться россияне, улучшив свои жилищные условия. Но сделать это они смогут лишь тогда, когда у них будет финансовая возможность купить квартиру.

То, что именно льготная ипотека многим россиянам дает возможность покупать будущие квартиры, подтверждает статистика. По данным Росреестра, который регистрирует все сделки в новостройках, на первичном рынке Москвы с использованием ипотеки заключается свыше 57% ДДУ, а в регионах и того больше. Из них, по информации «Дом.рф» (он является оператором программы льготной ипотеки и распределяет выделенные на нее из госбюджета средства), более 60% приходится именно на льготную ипотеку. Поэтому, если такая программа исчезнет, сделки в новостройках могут «просесть» еще на 35%.

Почему ЦБ против ипотеки от застройщиков

Льготная ипотека помогает стимулировать продажи не только потому, что ставки по ней ниже, чем по рыночным программам. С началом специальной военной операции, когда продажи в новостройках начали падать, застройщики придумали, как на ее основе предложить дольщикам еще более выгодные условия. Они договорились с банками взять часть расходов по таким кредитам на себя, заранее выплатив банкирам некоторую сумму. В ответ на это банки согласились выдавать дольщикам ипотеку под сверхнизкие проценты: 1%, 0,1% и даже 0,01% годовых. Такая договоренность получила название «Ипотека от застройщика». О ее популярности у дольщиков говорит тот факт, что после появления таких предложений среди всей льготной ипотеки, выданной на покупку квартир в новостройках, 67% пришлось на ипотеку от застройщиков.

По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, это очень хороший вариант для дольщиков. Он объясняет, что при низкой ставке проценты практически не выплачиваются, а погашается тело кредита. Поэтому уже через два года остаток долга по льготной ипотеке становится меньше рыночной стоимости квартиры, уменьшенной на первоначальный взнос. То есть заемщик, в случае необходимости, продав квартиру, сможет полностью погасить долг.

Однако Центробанк сомневается в правильности таких расчетов. Сверхнизкие ставки — это не жест доброй воли девелоперских компаний. Все дополнительные расходы, которые застройщик отдает банкам за компенсацию ипотечных ставок, закладываются в стоимость квартиры. То есть тем, кто хочет получить кредит на будущую квартиру под сверхмаленький процент, жилье продадут дороже, чем остальным. Как правило, на 20–30%, а то и больше. Но в дальнейшем перепродать квартиру по такой завышенной цене, если в этом возникнет необходимость, дольщик вряд ли сможет. А значит, не сможет не только в дальнейшем улучшить свои жилищные условия или заработать, но в некоторых ситуациях ему не хватит средств даже для того, чтобы расплатиться за ипотеку.

Регулятор видит и другие риски в ипотеке от застройщиков. Причем они касаются не только дольщиков, но и самих застройщиков, а также банки и даже государство. В попытке их минимизировать ЦБ уже анонсировал введение в 2023 году мер, направленных на регулирование минимально возможного размера ипотечных ставок. К слову, еще одна мера, связанная с минимально возможным размером первоначального взноса (а это тоже способ стимулирования сделок в новостройках), вступает в силу уже с 1 декабря нынешнего года.

Готовы ли застройщики к большим скидкам

Пока ситуация с продлением льготной ипотеки и существованием ипотеки от застройщиков остается неопределенной, на первый план для стимулирования спроса на новостройки должны выйти скидки. Некоторые компании уже в ноябре анонсировали весомые дисконты — 25–30%. Однако представили других компаний сильно сомневаются, что это реальные, а не маркетинговые цифры. Скажем, по данным ГК «Пионер», реалистичные скидки, которые по плечу застройщикам, — 8-13%. Дело в том, что в некоторых проектах сейчас рентабельность составляет 15%, а переступать эту черту смерти подобно. Поэтому высокие скидки — это, скорее, повод отказаться от сделки, а не идти на нее.

Как рассказывает заместитель генерального директора компании «Донстрой» Евгения Колосова, большие скидки могут привести к диаметрально противоположному эффекту: не ускорить продажи, а, наоборот, замедлить их. Причем и в тех проектах, где скидки объявлены, и в проектах других застройщиков, которые массовые дисконты не предлагают. Причина в том, что потенциальные покупатели, увидев варианты со скидками, полагают, что застройщик может сбросить цену еще сильнее. И вместо того, чтобы совершить покупку здесь и сейчас, занимают выжидательную позицию и откладывают сделку в еще более долгий ящик. Поэтому к стимулированию спроса с помощью скидок застройщики сейчас должны подходить аккуратно как никогда.

Дождаться спроса

Из других инструментов у застройщиков остается рассрочка. Однако в этом случае счета эскроу пополняются медленнее, потому что деньги по ДДУ на них поступают частями. А это может противоречить условиям выдачи проектного финансирования. Более того, Центробанк решил регулировать и такую разновидность сделок и уже анонсировал скорое появление законопроекта, касающегося рассрочек. Он распространится на продавцов абсолютно любых товаров и услуг, которые пользуются этим инструментом, но затронет и застройщиков.

Есть, наконец, и нефинансовый способ стимулирования сделок — еще сильнее адаптировать проекты под текущие запросы покупателей новостроек. Но это путь длинный и требует дополнительных затрат от застройщиков, что в текущей ситуации не подходит.

В сухом остатке — вариант, активно продвигаемый Минстроем: в индивидуальном порядке договариваться с банками, чтобы те ритмичность выдачи проектного финансирования не нарушали вне зависимости ни от каких внешних обстоятельств. Тогда удастся выиграть время и достроить все, что сейчас находится на разных этапах строительства. И надеяться на то, что рано или поздно спрос на новостройки восстановится сам собой, а значит, сделок снова станет много. В конце концов, так бывает всегда: потребность в жилье никуда не исчезает, а любые внешние трудности, отвлекающие от решения жилищного вопроса, — дело временное.