Что важно знать о покупке недвижимости с использованием маткапитала и как ее продать

Материнский семейный капитал (МСК) — это социальная выплата от государства, которая предоставляется в виде сертификата. Его можно использовать для различных целей, включая улучшение жилищных условий: покупки квартиры, оплаты основного долга по ипотеке, строительства дома. Однако есть нюансы, о которых стоит помнить покупателям и продавцам недвижимости с использованием МСК. Подробнее об этом «Вечерней Москве» рассказала эксперт в сфере недвижимости, топ-брокер Оксана Романовская.

Какой размер маткапитала в 2024 году

Актуальные суммы выплат:

• 630 380 рублей — за первого ребенка.
• 833 024 рубля — за второго ребенка 2020 года рождения и позже (если ранее маткапитал не выдавался).
• 202 643 рубля — за второго ребенка, в случае если за первого ребенка маткапитал уже выдавался.

— Программа действует до 2030 года, а суммы ежегодно индексируются. Также есть дополнительные региональные выплаты, узнать о которых можно в местных отделениях соцзащиты или МФЦ, — уточнила Романовская.

Как потратить маткапитал на недвижимость

По словам эксперта, если вы решили использовать маткапитал для покупки жилья, необходимо:

Выбрать подходящий объект недвижимости

С использованием сертификата можно приобрести только жилые помещения — дом, квартиру, дачу, — расположенные на территории России. Гараж или земельный участок не подойдут, отметила специалист.

— Важно, чтобы недвижимость не была ветхой или аварийной и подходила для комфортного проживания детей. Также за МСК можно купить долю в квартире в виде обособленной комнаты. Или приобрести оставшуюся часть жилья, которое уже было в собственности семьи, — подчеркнула брокер.

Проводить расчеты строго онлайн

Материнский капитал нельзя получить наличными, предупредила Романовская. Средства в оплату квартиры перечисляет Социальный фонд в течение месяца с момента подтверждения перехода права собственности на жилье:

— Если сделка оформляется без ипотеки, то продавцу придется ждать поступления денежных средств какое-то время, на что согласны далеко не все. В этом случае можно себя обезопасить. Например, прописать в договоре купли-продажи условие о том, что квартира будет передана покупателю по акту приема-передачи только после поступления всей суммы.

Оформить ипотеку (при необходимости)

Как объяснила специалист, сертификат можно использовать на выплату первого взноса или погашение основного долга по ипотеке сразу после рождения ребенка (не дожидаясь достижения им трехлетнего возраста).

— Важно учитывать, что некоторые банки требуют наличие собственных денег для первоначального взноса (помимо маткапитала) в размере 10–15 процентов, — заметила собеседница «ВМ».

Если накоплений нет, она порекомендовала обращаться в кредитные организации, где есть программы типа ипотеки с материнским капиталом:

— Тогда можно внести сертификат, а остальную сумму оформить в кредит. Максимальная стоимость квартиры в этом случае — до 8 000 000 рублей, при условии размера МСК — 833 тысяч руб. В Москве за эти деньги можно приобрести однокомнатную квартиру.

Купить жилье в ипотеку с использованием семейного капитала можно двумя способами:

• Через банк. В этом случае заемщик получает кредит, увеличенный на сумму МСК. В течение месяца с момента подачи документов на выплату, Социальный фонд переводит деньги в банк.
• Путем перечисления средств напрямую застройщику. При этом в договоре прописывается, что сумма сертификата будет переведена после регистрации сделки купли-продажи.

Выделить долю каждому члену семьи

По закону все члены семьи, указанные в сертификате должны получить доли в праве собственности на недвижимость и зарегистрировать их в Росреестре. Квартиру можно просто разделить на равные части или рассчитать детские доли пропорционально сумме материнского капитала, сообщила брокер:

— Например, приобретена квартира площадью 50 кв. м за 5 млн рублей. МСК — 833 025 рублей. Тогда: 833 025/5 000 000 = 0,16. То есть маткапиталом оплачено: 50*0,16 = 8 кв. м. Затем делим эту площадь на всех членов семьи, которые указаны в сертификате (два ребенка и два родителя), и получаем 8/4 = 2 кв. м. Это и есть доля каждого ребенка.

Право собственности на доли заверяется у нотариуса и предоставляется в Социальный фонд. Если жилье куплено в ипотеку, то оно будет находиться в залоге у банка. Получить право на свои доли семья сможет только после полного погашения кредита, добавила Романовская.

Нюансы при продаже такой недвижимости

По мнению эксперта, недвижимость, приобретенную с использованием маткапитала очень сложно реализовать. Есть много нюансов, которые нужно учесть при продаже:

• Покупатель должен убедиться, что детям выделены доли. Иначе такую сделку в будущем могут оспорить органы опеки.
• Несовершеннолетние должны быть обеспечены другим жильем, взамен того, которое продается. При этом условия их проживания не должны ухудшаться. Этот вопрос также контролируют органы опеки. Как правило, они требуют, чтобы отчуждение старой доли ребенком и приобретение новой — происходило в один день.
• Если квартира находится в ипотеке, то продавцу необходимо сначала погасить долг. Для этого покупатель должен быть готов внести задаток, который покроет кредит. Хотя у него нет гарантий, что сделка пройдет успешно, учитывая все тонкости с выделением детских долей.

В итоге покупатели чаще всего отказываются от таких сделок, выбирая более прозрачные объекты. Поэтому, если в ваших планах есть продажа квартиры в будущем, стоит взвесить все за и против, прежде чем вкладывать в нее материнский капитал, заключила специалист.