Распорядитель невосполнимого ресурса

Ежегодно в Москве строятся десятки новых детских садов и школ, открываются новые поликлиники, появляются аптеки и магазины на первых этажах домов. Социальная инфраструктура устраивается на благо жителей. Многоквартирные дома, торговые центры и офисы требуют свободных земельных участков, однако в столице их становится все меньше, особая недостаточность ощущается в застроенном центре. Как удовлетворить потребности бизнеса, и при этом пополнить городскую казну? На эти и другие вопросы отвечает первый заместитель руководителя Департамента городского имущества Москвы Александр Прохоров.

- Александр Владимирович, несмотря на то, что столица все-таки не резиновая, Вы находите возможность предлагать инвесторам новые площади. Откуда черпаете ресурсы?

- Вы правильно отметили, городские ресурсы ограничены, а земля - вообще невосполнима. Но сколько ее есть, столько мы и стараемся вовлекать в оборот, ведь любой ресурс должен «работать». Естественно, в Москве существуют «пятна» - земельные районы, освоенные в меньшей степени. Департамент городского имущества с коллегами из Москомархитектуры ежедневно ведет работу по выявлению таких участков. Затем мы анализируем потребности города в определенном районе, что там можно построить и в каком количестве: сколько тысяч квадратных метров можно возвести на том или ином участке. Дальше выносим предложение на рассмотрение руководством города, и, в случае одобрения, через торги продаем право аренды земельного участка под строительство.

- С каким «приданным» выставляете участок?

- Мы всегда обращаем внимание на то, что участок предоставляется с полным пакетом документов под строительство. Мы разрабатываем градостроительный план земельного участка, а также закладываем и учитываем все риски для инвесторов. Например, у организации есть опасения, что в определенных районах или зонах нельзя вести строительство. Такие моменты заранее нами прорабатываются, и, арендуя у нас участок, инвестор может быть спокоен. Ему осталось только разработать проект здания, получить разрешение на строительство и можно смело начинать рыть котлован.

- Инвесторы возвращаются за «добавкой»?

- В конце 2013 года мы отдали в аренду участок в районе Капотни, на улице Святоозерская, под торгово-досуговый центр. Через год эти инвесторы вновь обратились к нам в поисках нового участка, чтобы практически сразу выйти на стройку. В такие рекордные сроки предприниматель уложился, так как не отвлекался на волокиту с документами. Он может заниматься только тем, что ему непосредственно нужно делать: строить, строить и еще раз строить, развивая экономику города.

- То есть вы максимально сокращаете административные барьеры?

- Конечно, мы отдаем площадку, готовую для строительства.

НОВАЯ МОСКВА - НОВЫЕ ТЕРРИТОРИИ

- В каких округах строительство ведется интенсивнее?

- Сейчас мы прорабатываем земельные участки под строительство в Новой Москве для вовлечения в хозяйственный оборот посредством торгов. Причем планируем предоставление земли в том числе и под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Безусловно, меньше всего участков расторговывается в Центральном административном округе. И это понятно – он больше всего развит, застроен, а самая высокая цена на объекты именно в центре. Но мы должны улавливать все настроения города, реагировать на любые изменения, в рамках своей компетенции. Так, в ЦАО мы все же выставили один участок на аукцион. В 2014 году на Мясницком проезде мы продавали выкупа аренды объекта для строительства банковского учреждения. Мы исходим из того, что в Москве центр города – это его деловая часть, и такое учреждение, как банк не останется без внимания инвесторов.

КОГДА РАСКРУЧИВАЕТСЯ МАХОВИК

- Каждый департамент вносит свою лепту в развитие города и наполнение бюджета. Какой объем средств ежегодно получает городской бюджет за счет земельных торгов?

- Мы активно начали сдавать в аренду земельные участки с 2012 года. В 2014 году наторговали земельных участков почти на полтора миллиарда рублей.

- На сколько может увеличиться цена в ходе аукционов? В среднем, сколько инвесторов претендует на один участок?

- Объект объекту - рознь. На некоторые из них приходит по пятнадцать человек, и цена взлетает на 300 процентов. На узкопрофильные объекты, как, например, физкультурно-оздоровительные комплексы, могут прийти два – три человека. Тогда стоимость повышается на 20 процентов. Есть так называемые «тяжелые» объекты, цена которых может достигать 900 миллионов или даже миллиарда рублей. На них приходят один – два участника. Хоть Москва и финансовый центр страны, но с аккумулировать такую сумму, выиграть участок, найти длинную кредитную линию, а потом начать строительство, непросто.

- Александр Владимирович, а какие участки наиболее востребованы?

- Очень большой интерес к объектам торгового и бытового назначения и, конечно, под строительство офисных центров. Участки хорошо идут и под автозаправочные станции, и под моечные посты. Но мы стараемся выдерживать социальную направленность: арендуются земли под культурно-досуговые центры и физкультурно-оздоровительные комплексы.

- А какие, напротив, труднее реализовать? В каких округах есть сложности с привлечением инвесторов на земли?

- В принципе, у нас все распределено равномерно. Я уже говорил об ограниченности ресурсов. Поэтому редко наши предложения остаются без внимания. Не скажу, что в каких-то округах труднее, а в каких-то – проще.

- С точки зрения выгоды городского бюджета, какие объекты недвижимости, находящиеся в казне, лучше продавать, а какие сдавать в аренду?

- Правительство Москвы в данном случае выступает и действует как бизнес: только мы – собственник, который находится в публично-правовой сфере. Существует политика сохранения: мы стараемся не продавать максимально ликвидные объекты. Понятно, что нет смысла продавать первую линию Тверской улицы. Стрит-ритейл приносит хорошие доходы в казну. Но помещения площадью до 100 квадратных метров в основном отдаем в собственность, а более крупные по размеру сдаем в аренду. Это гарантирует городу в долгосрочной перспективе стабильные доходы, и для нас, как для собственника, упрощает контроль за использованием недвижимости и освобождает бюджет от излишней нагрузки по содержанию и охране имущества.

- Удалось выполнить поставленные планы? Каковы результаты деятельности департамента в 2014 году?

- Хорошие поступления идут в казну за счет сдачи в аренду недвижимости и приватизации городских активов. Но у нас также предусмотрена продажа объектов на основе преимущественного права выкупа. Субъекты малого и среднего бизнеса, арендующие помещения у Департамента, могут выкупить их напрямую, без процедуры торгов. Порядка 2000 таких объектов мы уже оформили, причем в 2014 году большую часть из них.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД ЖИТЕЛЯМИ

- Программа «1 квадратный метр за 1 рубль» действует недавно, но спрос на объекты соцкультбыта необычайно велик. Сколько в этом году реализовано помещений по программе? На какие предложения охотнее всего откликаются участники аукционов?

- У нас есть набор программ, связанных с различными сферами жизни людей: образование, здравоохранение и культура. В 2014 года для нужд медицинской сферы мы сдали 12 объектов, 12 под детские образовательные учреждения. Если говорить о культурной сфере, то с начала программы мы сдали в аренду уже 17 объектов культурного наследия. К ним у инвесторов повышенный интерес, подъем ставки аренды идет на уровне 300 – 500 процентов. Восстановив объект культурного наследия, инвестор получает его в долгосрочную аренду, то есть, по сути, бесплатно. Это потрясающая идея.

- Но уже есть возвращенные городу объекты, когда арендаторы не смогли выполнить условия по реставрации памятника культуры.

- Один объект в Настасьинском переулке вернулся к нам. Это произошло по объективным причинам: в условиях договора было сказано, что победитель аукциона должен выплатить годовую арендную ставку, которая оказалась для него непосильной. Впоследствии мы направили заявку второму участнику торгов, который подтвердил свой интерес и готовность брать объект и восстанавливать его.

- Учитываются ли пожелания жителей при подборе площадей под детские сады, школы и поликлиники? Каким образом выявляются потребности того или иного района города в создании дополнительных объектов социальной сферы?

- Все эти программы мы реализуем с отраслевыми департаментами. Они знают существующие проблемные зоны в тех или иных районах как по имеющимися у них сведениям, так и по обращениям жителей. Коллеги говорят нам о необходимости найти земельный участок или недвижимость в районе для строительства или сдачи в аренду того или иного объекта. Несомненно, все такие пожелания учитываются. Это первостепенная задача – обеспечить жителей Москвы объектами социальной инфраструктуры. И нам такие инициативы выгодны, так как мы вовлекаем площади в оборот, и бюджет с этого получает доход.

- А как реализуются подвальные помещения и цокольные этажи зданий? Насколько высока конкуренция предпринимателей в борьбе за этот вид площадей?

- Мы активно вовлекаем этот вид помещений как в аренду, так и в программу приватизации. За ними обычно приходят те, кто знает, что именно в этом доме есть свободный подвал. Заявители системно пишут и ждут, когда на торгах появится этот лот. Есть люди, которые, заходя на площадку тендерного комитета, видят, что есть объект в интересующем его районе, приезжают, смотрят, что можно сделать неплохой склад, например.

- Под какие цели чаще всего берут подвалы и цоколи?

- Безусловно, под торговлю. Мы сотрудничаем с Департаментом торговли и услуг, который знает, в каких районах стоит добавить торговых объектов. Тогда на аукционе мы ставим соответствующее назначение. В случае насыщения рынка такого вида помещениями или в случае, если округ не испытывает с этим проблем, ставим свободное назначение. Но на этапе подписания договора аренды на торговой площадке победитель указывает, каким образом он станет использовать полученную площадь. Мы контролируем исполнение договора на соответствие: если победитель указывает, что там планирует открыть аптеку, то именно она и должна быть.

ТЕНДЕРНЫЙ "КАТАЛОГ" ИНВЕСТОРАМ В ПОМОЩЬ

- Александр Владимирович, а как часто расторгаются договоры аренды в случае неосвоения земельного участка в течение пяти лет?

- Начиная с 2011 года, мы реализовали на аукционах более ста земельных участков под строительство. На трети из них арендаторы уже получили разрешение на строительство, а некоторые - и разрешение на ввод. Пока что неисполнений обязательств по договорам нет. Люди, которые шли инвестировать и строить, выполняют договорные условия.

- Какие инициативы планируются Департаментом? Какие нововведения в системе торгов ожидают нас в ближайшее время?

- Департамент – огромной механизм, участвующий в городской жизни. Мы регулярно вносим разные новации, синхронизируем свою работу с другими органами исполнительной власти и постоянно совершенствуемся. Что касается аренды, то мы поставили себе задачу насытить рынок городскими площадями, чтобы в любой момент, когда потенциальному инвестору или арендатору понадобится помещение, он спокойно пришел к нам, не ища варианты по частным объявлениям. Можно зайти на сайт тендерного комитета, и по каждому округу у соискателя должны быть предложения на экспозиции.

- По сути это получается такой каталог, который перелистывают инвесторы.

- Да, мы добиваемся того, чтобы у предпринимателя всегда был выбор. Зашел, увидел, арендовал.

- Бывало так, что какие-то требования инвестора вы не могли удовлетворить?

- В наше ведомство поступают обращения с просьбой продать или сдать в аренду определенный объект. Мы эти предложения анализируем и включаем их в планы по приватизации или аренде. Кроме того, ежедневно новые объекты появляются на сайте тендерного комитета. Ежемесячно мы отдаем порядка 50 – 60 объектов в аренду. Думаю проблем с ассортиментом быть не должно.

ЛЮБИТЬ СКОРОСТЬ, НО ВОВРЕМЯ НАЖАТЬ НА ТОРМОЗ

- В Департаменте городского имущества работают молодые руководители. Как общаетесь с более старшими коллегами?

- Абсолютно комфортно ощущаю себя на государственной службе. Считаю, что в правительстве должны сотрудничать несколько формаций чиновников: кто-то работает уже давно, но приходит и новая волна. Все тесно и дружно общаются, достигая результатов благодаря совместным действиям.

- Как строится Ваш рабочий день? С чего он начинается?

- Рабочий день обычно распланирован за неделю. Как я уже говорил, реализация городского имущества подразумевает принятие коллегиальных решений, поэтому проходит много совещаний с коллегами из смежных департаментов.

- А что Вам помогает снять рабочий стресс?

- Скорость. Ее конечно и на службе хватает, но немного проветрить голову полезно. У меня два мотоцикла – BMW и Honda. Один из них туристический, другой предназначен для поездок по городу.

- По городу скорость превышаете?

- Стараюсь придерживаться скоростного режима.

- А по России путешествуете?

- Да, к счастью, просторы нашей страны позволяют. К тому же такое разнообразие культур и памятников архитектуры на постсоветском пространстве. Недавно вот по Белоруссии путешествовали.

- Как Ваша семья относится к такому экстремальному увлечению?

- Жена со мной любит кататься по Москве. В выходной день, когда тепло, а улицы свободны. Наш город – самый красивый на Земле. Катаемся по его широким проспектам.

- В целом хватает времени для себя?

- Суббота у нас фактически рабочая. Поэтому у меня выходной только воскресенье, и я посвящаю его своим сыновьям. Приобщаю их к спорту, катаемся в парках на велосипедах, гуляем. Тем более у нас по инициативе мэра Сергея Собянина велодорожки уже во всех парках обустроены. Мои сыновья еще маленькие, но они – уже будущие мужчины, так что знают, что я много работаю и поддерживают меня.

БИОГРАФИЯ

Александр Владимирович Прохоров. В 2006 году окончил Пермский государственный университет по специальности «Юриспруденция». В 2012 году с отличием закончил Академию народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации по специальности «Антикризисное управление предприятиями, отраслями, комплексами». C 2005 по 2010 гг. — работа в коммерческих организациях.

С 2010 году начал работу в Управлении Федеральной антимонопольной службе по Москве в должности главного государственного инспектора, затем заместителя начальника отдела проверок в сфере размещения государственного заказа.

С 15 марта 2011 года назначен на должность начальника отдела проверок в сфере размещения государственного заказа Московского УФАС России. С 16 сентября 2011 года занимал должность заместителя руководителя — начальника отдела проверок в сфере размещения государственного заказа Московского УФАС России.

Имеет классный чин — советник государственной гражданской службы 3 класса.

С 10 января 2012 года назначен на должность заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы.

С февраля 2013 года назначен на должность заместителя руководителя Департамента городского имущества города Москвы.

С 15 июля 2014 года назначен на должность первого заместителя руководителя Департамента городского имущества города Москвы.

Женат, воспитывает двоих сыновей.