«Вечерняя Москва» продолжает постоянную рубрику «Народный адвокат». В ней почетный адвокат России Леонид Ольшанский рекомендует, как на законном основании решить ту или иную проблему. Ольшанский рассказывает, вправе ли собственники квартир претендовать на часть доходов, полученных домом от сдачи в аренду нежилых помещений на первом этаже, и в каких случаях это возможно.

В редакцию газеты «Вечерняя Москва» обратилась читательница Ирина Нестерова из района Марфино Северного округа столицы. Она написала, что в ее доме функционирует жилищно-строительный кооператив. На первом этаже в нем располагаются нежилые помещения, которые сдаются в аренду. Жители смотрели документы и выяснили: первый этаж дома принадлежит кооперативу, как юридическому лицу. Полученные от аренды деньги расходуются на зарплату консьержкам, коменданту, озеленение придомовой территории, установку и обслуживание домофонов, камер видеонаблюдения и другие нужды. А вот собственники квартир в данном доме, по словам Ирины, какую-либо часть от арендных платежей не получают. В связи с этим читательница задает вопрос: неужели жители дома ничего не могут получить от этих платежей?

- В доме, где вы живете создано не товарищество собственников жилья (ТСЖ), а жилищно-строительный кооператив (ЖСК), - отвечает читательнице Леонид Ольшанский. - ТСЖ объединяет собственников помещений. И вот они могут претендовать на долю от прибыли, но только в том случае если первый этаж, находится в общедолевой собственности.

Как видно из письма, первый этаж в вашем многоквартирном доме принадлежит кооперативу, как юрлицу, поэтому правление правильно расходует деньги на общедомовые нужды, которые вы перечислили. В этом и состоит специфика жилищно-строительного кооператива, что в нем на первом месте – не право собственности на квартиру, а членство в ЖСК. Очень часто собственники квартир предъявляют различные требования имущественного характера, забывая, что они - не члены кооператива.

Человек может купить квартиру в доме ЖСК (на так называемом вторичном рынке), но общее собрание в члены кооператива его может не принять. Общее собрание же избирает правление кооператива, которое решает, на какие нужды дома направить арендные платежи. В вашем примере правление поступает гуманно и целесообразно, избавляя жителей от необходимости оплачивать работу консьержек, коменданта и различные работы, которые необходимо производить в доме.

Хочу напомнить, что у нас существуют три вида многоквартирных жилых домов.

Во-первых, есть жилищно-строительный кооператив, как в данном примере.

Во-вторых, есть товарищество собственников жилья, где на первом месте стоит именно право собственности на квартиру. Вот в ТСЖ деньги от аренды первого этажа делились бы между собственниками квартир. Однако только в том случае, если бы по документам помещения, которые сдаются в аренду, считались бы общедолевой собственностью. И у каждого члена ТСЖ было бы свидетельство на одну сотую или одну трехсотую (в зависимости от количества квартир в данном доме) доли этого помещения.

Существует и третий вариант – муниципальный дом. Стоит отметить, что и в муниципальных домах по статье 36 Жилищного кодекса РФ, подвалы, чердаки, нежилые помещения первого этажа принадлежат совокупно гражданам. И правительство Москвы последовательно передает им эти помещения в собственность. Поэтому даже в муниципальном жилом доме после оформления документов можно сдавать первые этажи в аренду и использовать также, как в вашем жилищно-строительном кооперативе, - на общедомовые нужды.