Узнай до сделки: чем рискуют дольщики коммерческих помещений в новостройках

Любая сделка в строящемся доме — это риск. Причем степень риска зависит не только от надежности застройщика, но и от типа помещения, относительно которого заключается договор долевого участия (ДДУ). Например, при сделках с площадями коммерческого назначения (под торговлю или офис) риски могут быть иными, чем при сделках на будущие квартиры.

80 процентов под сдачу

Коммерческие помещения в новостройках — это те, что обычно располагаются на первых этажах и в дальнейшем будут использованы под магазины, кафе, аптеки, а частично, возможно, — под офисы. Ими интересуются не меньше, чем квартирами, рассчитывая открыть в них бизнес как можно быстрее после сдачи дома в эксплуатацию. А чтобы это было возможно, приобрести такие площади нужно еще на этапе строительства дома.

Число сделок с коммерческими помещениями в новостройках в последние годы держится примерно на одном и том же уровне. Так, по данным СЕО аналитического сервиса DataFlat.ru Александра Пыпина, в 2018 году в Москве на такие площади в столичных новостройках было заключено 956 договоров долевого участия (ДДУ), а в прошлом году — 1109. Похожие темпы сохранились и в 2020 году: несмотря на пандемию, за первые десять месяцев в строящихся домах было продано 867 лотов под коммерцию.

Более 80 процентов из них, по информации консалтинговой компании DNA Realty, по-прежнему покупаются со спекулятивными целями. То есть под сдачу в аренду, а не под собственный бизнес. Однако прежде чем совершать сделку с коммерческими площадями, стоит выяснить, в чем заключаются риски их покупки до завершения строительства дома. А риски бывают юридические и коммерческие.

Юридические риски: остаться без помещения или с теми же деньгами

С самым крупным юридическим риском можно столкнуться, если строительство дома приостановится, а застройщик станет банкротом. Даже если найдется новая коммерческая компания, готовая взяться за достройку, или долгостроем займется федеральный или региональный фонд дольщиков, они будут действовать строго в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)». В нем говорится о том, что новому застройщику, помимо имущества должника, переходят и обязательства перед дольщиками. То есть после завершения строительства новый застройщик должен будет передать дольщикам помещения, на которые те заключали договора долевого участия.

Но не все. Закон ограничивает список таких площадей лишь тремя типами: жилыми (то есть квартирами), машино-местами и нежилыми помещениями до 7 квадратных метров. Но даже самое маленькое пространство под торговлю или офис, которое также является нежилым, эти параметры превышает. Поэтому, даже если дом достроят, рассчитывать на получение коммерческих площадей не стоит: законом это не предусмотрено.

Если дом строится по новой схеме (по данным Москомстройинвеста, таких новостроек в Москве сейчас около половины), ситуация не такая печальная. Суть схемы в том, что деньги дольщика, которые тот вносит после оформления ДДУ, не сразу переходят застройщику, а поступают на особый банковский счет (эскроу-счет), где хранятся до завершения строительства дома. Поэтому если на стройке что-то пойдет не так, любой дольщик (неважно, что он приобрел, — хоть будущую квартиру, хоть коммерческую площадь) договор может расторгнуть, а деньги вернуть.

Конечно, приобретенное помещение не получишь и в этом случае, но по крайней мере финансы будут целы. Правда, ровно в том объеме, что были уплачены в счет ДДУ. Ни копейкой больше. Коммерсантам, которые привыкли, что деньги должны работать и приносить прибыль, такой вариант, конечно, не очень нравится. Но это лучше, чем не получить вообще ничего.

Коммерческие риски: доходы, да не те

Поскольку коммерческие помещения в новостройках приобретаются для открытия собственного бизнеса или сдачи в аренду, главный коммерческий риск — не получить ту прибыль, на которую рассчитывал. Как говорят эксперты, сейчас ситуация неопределенная, поэтому спрогнозировать как размер будущих доходов, так и момент, с которого они начнут поступать, проблематично.

— Сроки строительства по тем или иным причинам могут быть сорваны, темпы и объемы продаж после планируемой отмены льготной ипотеки для покупателей квартир тоже непредсказуемы, — рассказывает генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — Это может привести к тому, что в жилом комплексе будет мало жителей, что не позволит начать свой бизнес или сдать помещение хоть с какой-то выгодой.

На доходы могут повилять и те факторы, которые в период стройки оценить не всегда получается. Например, есть риск появления незапланированного ранее забора (огороженной территории) перед фасадом дома. Он «убьет» всю коммерческую привлекательность площадей: даже в хороших ЖК помещения за забором с ограниченным доступом ценятся в 2–3 раза ниже, чем со свободным входом.

Особый риск, который тоже может существенно повлиять на будущую рентабельность, — целевое назначение как приобретаемого коммерческого помещения, так и тех, что его окружают. Эксперты не советуют на слово доверять застройщику, рассказывающему, что справа будут детский досуговый центр и фитнес-зал, а слева — пекарня и кафе. Нужно смотреть на документы. Если там будет значиться, что помещение имеет статус свободного назначения, в нем можно будет открыть все что угодно. Например, «Пятерочку» или «Красное и белое», которые могут противоречить бизнес-стратегии дольщика-коммерсанта.

Поэтому глобальный совет: перед сделкой с коммерческим помещением надо проверить как надежность застройщика, так и его правдивость. И если есть такая возможность — отодвинуть сделку поближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию. Тогда риски снизятся, а цены, скорее всего, вырастут не очень сильно: на нежилые площади по мере строительства дома они меняются не так существенно, как на жилые.