Как купить загородный дом без проблем

Дачный вопрос становится актуальным каждой весной. Именно в это время многие задумываются о покупке загородной недвижимости. На что нужно обратить внимание при совершении сделки купли-продажи, объясняет эксперт.

Светлана, 53 года:

— В прошлом году нам с семьей пришлось снимать дачу, а в этом мы решили приобрести уже свою дачу или небольшой загородный дом. На что следует обращать внимание при покупке, какие документы проверять, чтобы нас не обманули?

Олеся Мурыгина, нотариус Ленинского нотариального округа Московской области(город Видное), член методической комиссии Московской областной нотариальной палаты:

— Собираясь приобрести земельный участок, жилой дом или дачу, начинать, безусловно, нужно с изучения документов продавца на отчуждаемую недвижимость. В первую очередь необходимо убедиться, что ваш продавец до настоящего времени является их собственником. Этот вопрос поможет решить актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой также будет указано наличие ограничений или обременений по интересующим покупателя объектам недвижимости.

В качестве оснований, подтверждающих право собственности продавца как на дом, так и на землю, могут быть самые разные документы, в том числе свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданные в 1992, 1993 годах и позже, и даже в ряде случаев свидетельства о регистрации права, которые, например, выдавали в Московской области до вступления в силу в феврале 1998 года Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также в качестве документа на земельный участок может рассматриваться договор купли-продажи жилого дома либо свидетельство о праве на наследство на жилой дом. В свою очередь, документом на жилой дом может служить документ на землю. Такой порядок регистрации прав на землю и жилые дома стал возможен с 2006 года, когда первые шаги делала так называемая дачная амнистия, и который сохраняется в ряде случаев до сегодняшнего дня. Но на момент заключения договора купли-продажи у продавца в ЕГРН должно быть зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом.

Сегодня закон допускает существование земельных участков и жилых домов на праве собственности без обязательной регистрации прав в ЕГРН, при этом признаются все документы, которые были выданы до появления органов государственной регистрации прав (до 1998 года), однако перед покупкой следует потребовать у продавца провести первичную регистрацию права в ЕГРН, если этого до сих пор не было сделано.

В противном случае можно не увидеть всевозможные ограничения и обременения, наложенные на объект недвижимости, но самое главное, если предъявляются документы прежних лет, право по которым до настоящего момента не зарегистрировано, земельный участок и жилой дом могли быть уже неоднократно проданы.

Если выписки из ЕГРН подтверждают право собственности у продавца, то следует обратить особое внимание на кадастровые номера земельного участка и объекты на нем расположенные, указанные на первых страницах выписок. Если в выписках они не совпадают или в них появляются дополнительные кадастровые номера, необходимо выяснить эти вопросы до заключения договора купли-продажи, иначе потом покупателю придется разбираться с этой путаницей самому.

Еще в выписке из ЕГРН может иметь место запись, что границы земельного участка не установлены. Это по закону не является препятствием к продаже, но нужно иметь в виду, что установлением этих границ, то есть межеванием, потом нужно будет заниматься покупателю. А вот запись о пересечении границ земельного участка с другим земельным участком означает, что при межевании возникли какие-то проблемы по границам. В этом случае выходить на сделку не стоит до момента решения этого вопроса.

Иногда в разделе «особые отметки» могут быть записи об ограничениях в соответствии со ст. 56 и 56.1 Земельного кодекса, которые появляются после проведения межевания. В подавляющем большинстве случаев это означает, что участок находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, что может накладывать некоторые ограничения в пользовании земельным участком. В большинстве своем эти ограничения не влияют на использование участка под дом или дачу, но, безусловно, лучше узнать подробности прежде, чем подписывать договор.

В правоустанавливающих документах на землю и в выписке из ЕГРН иногда возникают расхождения в размерах площади земельного участка. Такое случается иногда после межевания участка, когда происходит четкое определение его границ и вполне допустимо по закону, но разница в метраже при этом не должна превышать предельный размер, установленный земельным законодательством.

Также нужно знать, что при продаже земельного участка с домом, владельцем которого является человек, состоящий в браке, необходимо получение согласия обоих супругов.

В общем, подводных камней при покупке загородного дома много, поэтому, чтобы сделка была безопасной, лучше обратиться к специалисту и оформить договор в нотариальной форме.

Уважаемые читатели! Расскажите о проблеме, которая вас волнует, в письме и отправьте его на нашу электронную почту nedelya@vm.ru или на почтовый адрес редакции: 127015, Москва, Бумажный пр-д, 14, стр. 2, «Вечерка».

Пожалуйста, не забудьте сделать на конверте пометку «Юристу» и указать номер своего телефона для связи.

Читайте также: Эксперт назвал способы хищения квартиры прямо под носом у хозяев