Подкопи и купи: можно ли приобрести жилье при максимальной ипотечной ставке

Ипотечные ставки выросли до исторического максимума — 22–23 процента годовых. Тем не менее купить жилье в ближайшее время возможно: ситуация на рынке покупателю сейчас выгодна.

Центробанк вновь поднял ключевую ставку: с 19 до 21 процента годовых. В конце года, если инфляция не пойдет на убыль, может состояться еще одно повышение — до 22–23 процентов годовых. А это значит, что ставки по ипотеке будут на уровне 24–25 процентов годовых. Можно ли в такой ситуации приобрести жилье? Как ни странно может показаться, да!

Помогут семья и государство

На днях программа семейной ипотеки была дофинансирована правительством еще на 350 млрд рублей. Об этом сообщил «Дом.РФ» — оператор льготной ипотечной программы.

Распределение выделенной суммы между банками, участвующими в семейной льготной ипотечной программе, уже началось. Деньги будут выделяться и дальше.

— Средства, необходимые на субсидирование ставок по всем льготным ипотечным программам, заложены в бюджете на 2025–2027 годы. Так что все программы будут реализовываться в том объеме, который предусмотрен правительством, — заявил заместитель гендиректора «Дом.РФ» Алексей Ниденс.

Напомним, на льготную, под восемь процентов годовых, ипотеку могут рассчитывать три категории граждан. Это семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет включительно: на день подписания кредитного договора ему не должно исполниться семи лет. Вторая категория — семьи с ребенком с инвалидностью. Третья — семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми — неважно, когда они родились. Получить кредит может отец или мать, необязательно обращаться за его оформлением вдвоем. Также необязательно быть официально женатыми: банки кредитуют заемщиков и в гражданском браке.

— Важный нюанс: семейная ипотека предоставляется на новое жилье, на «вторичку» ее не дадут, — пояснил член Московской гильдии риелторов Андрей Мезенцев. — Квартира может быть в строящемся или уже сданном доме. Принципиально, чтобы продавцом было юридическое лицо — застройщик. Также вместо квартиры можно купить загородный дом или таунхаус от застройщика.

Как пояснил эксперт, необходимость покупать жилье только от застройщика несколько сужает круг поисков. Но не критично.

— Лично я бы рекомендовал приглядеться к новостройкам в Новой Москве, — пояснил Андрей Евгеньевич. — Во-первых, там очень широкий выбор нового жилья. Во-вторых, более низкие цены. В-третьих, постоянно улучшается инфраструктура: появляются новые станции метро, школы, детсады, дороги, развязки. Плюс это экологически чистые районы благодаря господствующей розе ветров и обилию зелени: лесов и парков в Новой Москве много.

Урбанист Григорий Мельник, в свою очередь, считает, что сейчас покупать новостройку можно и в ближнем Подмосковье.

— В последние годы образ жизни миллионов жителей Московского региона изменили два фактора. Первый — удаленка. В огромном числе компаний принято появляться в офисе один-два раза в неделю, а то и не появляться вовсе, — пояснил эксперт. — Поэтому живешь ты в Новой Москве, Мытищах или в границах Садового кольца, уже не так важно: ежедневно ездить на работу не нужно. Второй фактор — появление МЦД. Фактически наземного метро. Многие города ближнего Подмосковья — Красногорск, Химки, Подольск, Балашиха, Одинцово, Лобня и другие — стали в плане доступности частью Москвы, потому что ехать из условно Жулебина или Химок в центр Москвы примерно одинаково. А на МЦД еще и комфортнее. Так что, если вы берете семейную ипотеку, я бы советовал рассматривать и ближнее Подмосковье тоже. По уровню комфортности городской среды тот же Красногорск или Одинцово уже вплотную приблизились к Москве и выглядят, скорее, ее окраинами. Они точно ничуть не хуже Бутова или Митина: нет такой плотной и высокой, как в московских «спальниках», застройки.

Время депозитов

Впрочем, купить жилье на «вторичке» в ближайшее время тоже реально.

— Брать ипотеку под 22– 23 процента годовых — это глупость, — считает финансовый аналитик Артем Извольский. — Вообще ипотечная ставка выше 12 процентов годовых считается в мире «заградительной», а уж ставка почти вдвое выше — просто разорительная. За 20 лет выплаты кредита под такой процент вы заплатите в несколько раз больше, чем сама квартира стоит.

И что же делать? Квартиру не покупать? Наоборот — покупать! Только позднее.

— В экономике сложилась уникальная ситуация: ставки по банковским депозитам, или, проще говоря, вкладам, стали опережать инфляцию, — пояснил Извольский. — Поэтому сейчас выгодно копить, причем именно рубли. Да, доллар растет не так сильно. Плюс, покупая его, вы заплатите банку комиссию. А будете продавать — заплатите еще раз. Если бы доллар рос на 5–7 рублей в месяц, вы были бы в плюсе. Сейчас — точно нет. Так что наступило время рублевых депозитов: под 20 и более процентов годовых.

Андрей Мезенцев предлагает две стратегии покупки квартиры. Первая — копить на первоначальный взнос и ждать, пока снизятся ипотечные ставки.

— Это обязательно произойдет, потому что в 2025 году Центробанк России планирует выйти на инфляцию в четыре процента годовых, — пояснил Мезенцев. — Даже если этой цели достичь не удастся и инфляция будет выше, ключевую ставку ЦБ все равно снизит, ведь ее повышение — мера по определению временная. Из-за высокой ключевой ставки резко растет стоимость кредитов, а значит, начинает буксовать экономика, для развития которой дешевые кредиты необходимы. Как только снизят ключевую ставку (а в следующем году это точно произойдет), пойдут вниз и ставки ипотечные. И сложится благоприятная для покупки жилья ситуация: вы подкопили денег на первый взнос, а жилищный кредит стал более доступным. Ну и отлично — берите!

При этом, как пояснил Андрей Мезенцев, тут крайне важно не упустить момент и кредитоваться вовремя.

— Как только снижается ипотечная ставка, число тех, кто берет кредит, резко возрастает. Больше потенциальных покупателей на рынке — выше платежеспособный спрос. Выше спрос — выше и цены. Это для вас минус. А плюс в том, что рынок жилья очень инертный. На любые изменения в финансовой сфере он реагирует медленно, с запозданием. Поэтому ваша задача — кредитоваться в тот момент, когда ипотека уже подешевела, а цены на квартиры еще не начали расти. Несколько недель, а то и пара месяцев у вас есть, — пояснил эксперт.

Почти обмен

Вторая стратегия покупки жилья еще более выгодная.

— Из-за дорогой ипотеки цены на жилье сейчас встали, потому что на рынке стало значительно меньше покупателей. Люди предпочитают арендовать, а не покупать квартиры, — пояснил Андрей Мезенцев. — И сложилась крайне благоприятная, какая бывает раз в несколько лет, ситуация. Ваши накопления — рубли, положенные на депозит, быстро растут, а цены на жилье остаются прежними, а в отдельных случаях даже немного снижаются. Если у вас уже есть квартира и вы хотите другую — побольше или такую же, но в районе получше, считайте, что вам крупно повезло. Вы складываете деньги на депозит, сумма ежемесячно увеличивается. В это время вы следите за ценами на вашу квартиру и ту, что хотите купить. Допустим, ваша стоит 12 миллионов, «квартира мечты» — 17. Вам нужно накопить пять миллионов рублей. Если в семье двое работающих, вы задались целью переехать и не тратите деньги попусту, если ставки по депозитам от 20 процентов годовых, то задача уже не кажется невыполнимой. Даже если не накопите пяти миллионов, а только два или три, то на оставшуюся сумму можно кредитоваться. Ведь к тому моменту, когда вы подкопите, ставки по ипотеке наверняка снизятся — вместе со снижением ставки ЦБ. Вот и кредитуетесь, в крайнем случае на два или три миллиона, но уже под более низкий процент.

Как пояснил эксперт, раньше подобные сделки — например, из двухкомнатной квартиры люди переезжали в «трешку» — назывались «обмен с доплатой». Сейчас обменов практически нет, сделка совершается через куплю-продажу двух квартир, но суть похожа.

Пора за город

Константин Апрелев, вице-резидент Российской гильдии риелторов, считает, что сейчас время для покупки жилья, как ни странно, благоприятное.

— Да, ипотека неподъемная, поэтому покупателей мало. Зато выбор квартир очень широкий, есть из чего выбирать, — пояснил эксперт. — Второй плюс: цены не растут, и практически всегда можно торговаться, потому что, опять же, покупателей мало. Ведь все равно есть люди, которым жилье нужно продать. Ну, например, квартира досталась в наследство двум или трем собственникам. Ни один из них выкупить чужую долю не может. Жить в квартире никто не хочет. Значит, нужно продавать. А чем больше собственников, тем больше возможность торга, потому что каждый из собственников в отдельности потеряет, сделав скидку, меньше. Еще одна распространенная ситуация: человек купил новое жилье и теперь продает старое. И продавать ему сейчас очень выгодно. Ну, скажем, уступил он «однушку» за 10 миллионов, положил их в банк, а через год у него уже 12 миллионов. Сейчас, по словам Константина Николаевича, крайне благоприятное время для покупки загородного жилья. Особенно вдоль МЦД.

— Купить можно что угодно — любую развалюху. Главное, чтобы был МЦД в пешей доступности, участок и газ. Постепенно, как подкопите, отстроитесь, и будет у вас хороший загородный дом со всеми удобствами, на своей земле и рядом с Москвой, в которую можно добраться на МЦД быстро, комфортно и без пробок.

Вывод: жилье не становится менее доступным. Просто для его покупки нужно применить новую тактику: не бросаться в ипотеку сейчас, потому что она крайне невыгодна, а подкопить средств на банковском рублевом депозите. И, что не менее важно, набраться терпения.

КСТАТИ

В старой Москве сейчас 618 домов-новостроек, где можно купить квартиру по программе семейной ипотеки. В Новой Москве — 133. При этом, по данным аналитического агентства ИРН, средняя цена квадратного метра в старой Москве — 272 тысячи рублей. В Новой — 204. Разница существенна.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Сергей Жидаев, член совета Московской ассоциации риелторов:

— Ситуация на рынке недвижимости сейчас крайне непростая. Главная проблема, конечно, в высоких ипотечных ставках. Банки предлагают кредиты уже и под 25 процентов годовых. Разумеется, их почти никто не берет. Вторая не менее серьезная проблема: дешевую ипотеку перестали предлагать девелоперы. Ведь как было еще совсем недавно? Ты приходишь к застройщику и берешь квартиру в новом доме, скажем, под два процента годовых, а то и под 0,1 процента — были такие предложения. Прекрасно, правда? Но почему застройщики вместо ипотеки предлагали фактически рассрочку? А потому, что доход от ипотеки они включали в стоимость жилья. Да, процент по ипотеке крайне низкий, зато само жилье дорогое. Тем не менее многие на такой вариант соглашались: я покупаю квартиру в новом доме, живу и плачу ипотеку. Но появилась проблема: если покупатель, например, терял работу и платить ипотеку не мог, он был вынужден квартиру продавать. Причем не по цене покупки, а по рыночной, которая значительно ниже. И квартира, купленная условно за 13 миллионов в ипотеку, продавалась за 10 миллионов «здесь и сейчас». Три миллиона человек терял. Поэтому Центробанк и свернул такую практику: «пузырь» на рынке не нужен.