Стоимость земли формирует то, что на ней построят

[i]Земельный рынок Москвы претерпел за последние годы немало изменений, превратившись, по сути, в очередной объект рыночных отношений. При этом его специфичность заключена именно в принадлежности к самому крупному российскому мегаполису.[/i][b]– Олег Владимирович, в чем заключается главная особенность земельного рынка Москвы?[/b]– Московский земельный рынок является не только и не столько частью земельного рынка субъекта федерации. Это прежде всего рынок крупнейшего по численности населения города нашей страны. Земельные платежи ежегодно пополняют городской бюджет на 10 млрд. рублей.[b]– Земельный рынок Москвы ощутимо изменился за последнее время?[/b]– Конечно, ведь все процессы, напрямую связанные с землей (тем более в Москве), так или иначе развиваются. Стоимость земельных участков растет, а процент свободных для освоения территорий, сами понимаете, падает. На расценки непосредственно влияют сразу несколько факторов. Таких, как бурный экономический рост и рост цен на нефть. Вследствие чего сразу возникает повышенная деловая активность на рынке недвижимости Москвы. Не последнюю роль играет и дефицит свободных площадок для застройки в наиболее инвестиционно-привлекательных районах города. В этой связи встает насущный вопрос о расчете справедливой цены на землю в Москве. Существующие методики расчета стоимости прав на земельные участки дают лишь базовые показатели цены земли, в то время как реальная стоимость зависит от многих рыночных показателей.[b]– По какому принципу устанавливаются ставки арендной платы?[/b]– В свое время вся территория Москвы была разделена на 69 территориально-экономических зон. В состав некоторых из них входили так называемые подзоны повышенной ценности земли. Таким образом, для каждой зоны и подзоны были установлены свои ставки арендной платы, платы за выкуп права аренды, а также ставки земельного налога. Теперь же территория Москвы поделена на кадастровые кварталы, которых в столице насчитывается более 1500 тысяч. Понятно, что для них установлены свои кадастровые стоимости, приближенные к рыночной стоимости земли. Сегодня уже вполне можно сказать, что существующая система платного землепользования в столице развивалась на протяжении всех этих лет в правильном направлении. Очевидно, что система платного землепользования, основывающаяся на арендных отношениях, была вполне оправданна, а главное, целесообразна для городского сообщества.[b]– Как связаны между собой кадастровая оценка с рыночной стоимостью земли?[/b]– Для расчета стоимости земли нам предстоит сформировать и в дальнейшем постоянно пополнять базу данных по предложениям и сделкам на рынке недвижимости Москвы. Тогда мы сможем получать усредненную стоимость конкретного типа недвижимости, расположенной на определенной территориальной единице (в Москве – кадастровом квартале). Также, мы обязательно будем проводить постоянный мониторинг рынка недвижимости, который позволит отслеживать последние тенденции развития рынка, а также возможные изменения показателей рынка (например, рентабельность проектов на рынке недвижимости по типам недвижимости).Ну и, конечно, грамотно рассчитывать необходимый землеотвод для определенного типа недвижимости, исходя из конкретных параметров объекта недвижимости (площадь, этажность, пятно застройки, класс объекта недвижимости). Это позволит повысить эффективность застройки территории города с учетом существующих норм и правил застройки городской территории. Сейчас проводится масштабная работа по межеванию земель Москвы на кадастровые участки, что позволит с большей точностью определять для конкретных участков перспективы их развития с учетом Генерального плана развития Москвы, а, следовательно, определять справедливую стоимость данных участков для их наиболее эффективного использования.