[b]Сегодня строительство в Москве достигло своего пика. Но какой большой ни была бы столица, она не безгранична. Уже сейчас по количеству вводимых в строй объектов Москва обогнала лучшие советские времена. Поэтому идея мэра Москвы Юрия Лужкова и руководителя столичного Департамента строительства Владимира Ресина по вхождению столичного Строительного комплекса в регионы очень перспективна[/b].Руководство города прогнозирует, что достаточно скоро произойдет насыщение московского строительного рынка. В Москве уже просто негде будет строить. Активно осваивается и Московская область. Строительные мощности, а с ними и рабочие места, нужно будет или сворачивать, или искать фронтработ за пределами московского региона.При этом не стоит забывать, что Строительный комплекс Москвы – самый мощный и высокотехнологичный в России. Сегодня о перспективах строительного бизнеса в регионах мы беседуем с заслуженным строителем России, исполнительным директором ЗАО «Строительная корпорация «РосСтрой» Романом Евгеньевичем Мирошниковым.[b]– Роман Евгеньевич, как началось вхождение вашей компании в строительный рынок других регионов?[/b]– ЗАО «Строительная корпорация «РосСтрой» является дочерним предприятием СУ-155 – лидера строительной индустрии в Москве. Около 20% жилья строится именно этим управлением. Только в 2004 году СУ-155 сдало более 1 млн. 100 тыс. кв. м. В свое время, когда правительством Москвы было принято решение о помощи регионам России по осуществлению их жилищных программ, СУ155 стало участвовать в их реализации. Инвестировались средства в строительство жилья в Тамбове. Но такая схема оказалась не совсем удобна, и поэтому в рамках программы строительства жилья в регионах в 2002 г. было создано ЗАО «Строительная корпорация «РосСтрой». Сегодня наша компания ведет строительство в Санкт-Петербурге, Калининграде и Киеве. Подписаны соглашения с администрациями Краснодара и Орла.[b]– А какова в целом ситуация в регионах?[/b]– Последние годы в России инвестиции в недвижимость растут быстрыми темпами. Со времен советской эпохи активного строительства в регионах не велось. Большая часть жилого фонда, построенного в 50–80 гг., устарела. Именно это, вкупе с растущими доходами населения в России, стало причиной возникновения практически идеальной маркетинговой ситуации для инвестирования в недвижимость.После распада СССР строительство резко сократилось. Бюджетных денег на него просто не выделялось. Чтобы найти инвесторов и встать на ноги, строительным компаниям потребовалось время. Москве в этом смысле повезло больше всех. Благодаря объективным причинам и усилиям московских властей, в столице начался строительный бум. То, что в Москве стало обыденностью, для регионов было в диковинку. Основные проблемы сегодня там те же, что были когда-то в Москве. Это снос ветхого жилья, строительство на их месте новых домов и масштабная комплексная застройка новых микрорайонов. Пока местные строительные компании идут по пути наименьшего сопротивления. Благодаря административному ресурсу они ведут либо точечную застройку на существующих инженерных сетях, либо строительство с предоставлением каких-либо льгот. В Москве площадки под строительство приобретаются на конкурсах за реальные деньги. Привыкли здесь вкладывать средства и в инженерные сети. И сегодня, несмотря на свои масштабы, город стабильно обеспечивается водой, теплом и электроэнергией.[b]– Но ведь квартиры в Москве и продаются по более высокой цене.[/b]– Начиная с 2005 г. в Москве низкий темп роста цен на жилье при одновременном росте себестоимости, уже сейчас сокращаются прибыли строителей и продавцов, что является принципиальным моментом в сегодняшней ситуации на строительном рынке Москвы. Несмотря на то что цена квадратного метра в регионах действительно значительно ниже, работать там все же выгодно. Себестоимость жилья с учетом приобретения площадки, средств, вкладываемых в инфраструктуру, отчисления части прибыли городу в Москве в несколько раз выше региональной. Именно возможность снижения издержек производства оказала определяющее воздействие на размер прибыли и перспективы московских строителей. Они научились зарабатывать не за счет высокой разницы в себестоимости и реализации жилья, а за счет больших объемов и ускоренных сроков его строительства. Ближе других к этой цели подошли в Питере. В остальных регионах строят по старинке: минимум вложений – максимум прибыли. Но сегодня руководители регионов все внимательнее присматриваются к опыту Москвы в плане масштабной реконструкции и нового строительства жилья и развития сети инженерных коммуникаций.[b]– Как продвигается строительство в Петербурге?[/b]– Санкт-Петербург сегодня имеет достаточно много проблем в строительной отрасли, и мы сочли правильным обратить внимание на имеющуюся здесь нишу. В результате снижения платежеспособности населения произошла переориентация спроса на более дешевое жилье. Вообще, повышенный спрос на новое жилье объясняется дефицитом предложения на вторичном рынке квартир соизмеримой ликвидности. Из-за дешевизны спрос на панельное жилье сохраняется на достаточно высоком уровне. В Петербург наша компания вошла с предложениями по сносу пятиэтажек с последующей застройкой микрорайона. Корпорация «РосСтрой» выступила в этом проекте в качестве инвестора, а земельный участок был выделен московской инвестиционно-строительной компании, как заказчику и застройщику.Сегодня мы отдаем городу 12% построенного жилья под расселение сносимых пятиэтажек. Строятся дома отлаженной в Москве серии И-155. В этом году мы вводим в эксплуатацию первую очередь застройки 31-го квартала в Купчино. Это – 32 тыс. кв. м жилья. Общая площадь квартир 140 кв. м, кроме этого строятся и будут построены магазины, подземные стоянки и детские дошкольные учреждения.Почему-то все думают, что москвичи приходят с мешком денег, которые и не считают. Но когда мы изучили питерский строительный рынок, оказалось, что нам невыгодно сотрудничать с местными подрядными организациями.Уж очень «кусались» их услуги. Мы создали «с нуля» собственную подрядную организацию и, выкупив бездействующий завод ЖБИ под Санкт-Петербургом, за 2 месяца модернизировали его. И с сентября 2004 г. стали строить дома с наружными трехслойными утепленными панелями серии И-155 с монолитным каркасом. Вторая очередь, к которой мы приступили в этом году, строится в чисто сборном варианте. Это значительно сокращает сроки строительства. Для корпорации «РосСтрой» Петербург стал опытной площадкой, где она выступила не только инвестором, но и подрядчиком, производителем строительных конструкций и продавцом. Пришлось создать и свои офисы продаж. Результаты проделанной работы вселяют оптимизм. Уверенно идет реализация жилья. Квартиры в домах, которые мы строим, близки по метражу к так называемому социальному жилью и пользуются спросом у массового потребителя. Сегодня это самый обширный сегмент рынка жилья. Квартиры рассчитаны на людей со средним достатком, у которых подросли дети, и они хотят улучшить свои жилищные условия с учетом уже имеющейся площади. Покупают такие квартиры и молодые семьи.[b]– Местные строительные компании всегда настороженно относятся к инвесторам со стороны, особенно московским. Как складываются ваши отношения?[/b]– Сегодня на рынке жилья наша компания не составляет конкуренции местным строителям. Построить целый микрорайон только на собственные деньги или на паи дольщиков практически невозможно. Например, чтобы ввести 30 тыс. кв. м жилья, только в инженерные сети необходимо вложить более 100 млн. руб. При завершении строительства всего микрорайона эти затраты не выглядят непомерными. Но деньги нужно вложить в течение первого года, а возвращаться они начнут только после окончания строительства. «РосСтрой» может себе это позволить, поскольку имеет кредитный ресурс. Мы работаем со Сбербанком России, Внешторгбанком, «Альфа-банком», и как надежные партнеры получаем кредиты под невысокие проценты. Региональные строители такой возможности не имеют. Плюс к тому, у нас отработан ипотечный договор с отделением Сбербанка России по Санкт-Петербургу. Ведь все понимают, что решить проблему платежеспособного спроса населения можно путем широкого внедрения доступных схем ипотечного кредитования. Но при этом источником концентрации ресурсов должен быть не открытый рынок капиталов, а автономно действующая система целевых сбережений граждан. Условия ипотеки здесь – одни из самых привлекательных в стране. Для покупателей жилья первый взнос составляет всего 10%. Кредит открывается на 20 лет с правом досрочного погашения его без штрафных санкций и начисления ставки недополученных банком процентов. Жилье оформляется в собственность покупателя при вводе его в эксплуатацию, и с этого момента он уже вправе полностью им распоряжаться.Ставка банковского кредита составляет 11% в год на весь срок его погашения.[b]– А как обстоят дела в других регионах?[/b]– Сегодня мы начинаем строительства крупного микрорайона (140 тыс. кв. м) в Калининграде. Нами подписан инвестиционный контракт с городскими властями. Корпорация «РосСтрой» выступила в качестве инвестора, а также взяла на себя строительство всех инженерных коммуникаций и объектов соцкультбыта данного микрорайона. Кроме того, по договоренности правительств Москвы и Киева в сентябре наша компания начинает реализацию проекта по сносу и реконструкции ветхого жилья в столице Украины. В Киеве в основном строится коммерческое жилье повышенной комфортности и по соответствующим ценам.Но нам удалось убедить наших украинских партнеров, что насыщение рынка элитного жилья происходит достаточно быстро, и уже через два года, когда начнет реализовываться наш проект, именно социальное жилье будет пользоваться наивысшим спросом. Не конкурируя с местными застройщиками на рынке коммерческого жилья, мы не вызываем у них оскомины. Поэтому наша корпорация чувствует себя комфортно в любом регионе.К сожалению, во многих регионах законодательная база в строительстве при сносе ветхого фонда и расселения жителей практически отсутствует. Это создает множество проблем для потенциальных инвесторов – приходится решать ряд вопросов с администрациями регионов индивидуально.Нами также подписано соглашение с администрацией Орловской области. Думаю, что в этом году мы сможем там начать подготовку площадки под строительство, поскольку оно будет вестись на основе существующих проектов. В Орле есть площади, где строить, но не хватает инвестиций. Такая же ситуация и в других регионах.Московские инвесторы занимаются в регионах осуществлением проектов, которые не под силу местным строителям, и не занимают их нишу на рынке. Не все руководители понимают, что инвесторы приходят к ним не просто зарабатывать деньги, но приносят свежие идеи, что экономически выгодно для регионов.К счастью, сейчас появляется все больше толковых региональных руководителей. Инвестиции в строительство – это не только решение жилищной проблемы, но и развитие экономики регионов.[b]Марина ЮРЬЕВА[/b]