Рынок рассуждает по-взрослому

[b]Первые два месяца наступившего года не принесли на московский рынок недвижимости особых сенсаций. Средние цены на столичное жилье продолжают колебаться на уровне $4200 за квадратный метр, без явно выраженной тенденции. Тем временем о том, что ждет рынок недвижимости в самом скором будущем, активно дискутируют аналитики, строители и риелторы.[/b]На этом фоне неподдельный интерес у участников рынка вызвало появление «оценки справедливой цены недвижимости в Москве», подготовленной экспертами страховой компании «Росгосстрах». «По нашей оценке, – говорится в документе, – «справедливая», «равновесная» цена одного квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от $2500 до $3000. В ближайшем Подмосковье цена одного квадратного метра должна быть в диапазоне $2300–2400. Таким образом, можно ожидать, что в ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшней средней ценой в $4200 за квадратный метр.[b]Кто и как считает?[/b]Такая цена равновесна и справедлива. При ней достигается баланс спроса и предложения на рынке московской и подмосковной недвижимости. При этой ситуации москвичи и иногородние жители, которые хотят переселиться в Москву или Подмосковье, смогут приобрести квартиры, которые представлены на рынке – спрос будет равен предложению.Для оценки распределения населения по уровню доходов использовались данные ФСГС, маркетингового агентства «Эксперт-Дата» по проекту «Стиль жизни среднего класса», собственные исследования «Росгосстраха». Также использованы данные Фонда «Общественное мнение» относительно намерения иногородних россиян переселиться в Москву и Подмосковье, а также данные «Росгосстраха» относительно готовности и способности населения откладывать средства на приобретение недвижимости».Между тем исходя из приведенных «Росгосстрахом» объяснений и источников данных, определить, а тем более проверить точность и обоснованность расчетов достаточно трудно. Так, например, по мнению ряда экспертов, одно только использование данных ФСГС (бывший Госкомстат) в отношении распределения населения по уровню доходов, представляется абсурдным и способным существенно исказить любой результат.[b]А был ли застройщик?[/b]Впрочем, слегка шокирующий прогноз «Росгосстраха», владельцем блокирующего пакета акций которого является государство, отнюдь не первый в своем роде.Многие, возможно, помнят, как в конце августа прошлого года на пресс-конференции глава управления ФАС по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев заявил о том, что цена квадратного метра жилья в Москве в нормальных условиях не должна превышать $1300. В качестве обоснования столь странной цифры предлагался расчет рыночной цены, основанный на сопоставлении себестоимости аналогичных домов в Москве и подмосковном Дмитрове. Тогда «гениальное открытие» чиновников из ФАС вызвало лишь улыбку среди экономистов и профессиональных участников рынка недвижимости, после чего об истории благополучно забыли. Между тем, возможно, стоило бы обратить внимание на то, что в первый раз «экономические изыскания» ФАСовцев были напрямую увязаны с попыткой разоблачения некого сговора застройщиков, приведшего к столь резкому росту цен.Учитывая, что при цене $3500 (на тот момент) за квадратный метр столичное жилье можно считать доступным весьма условно, ответственные за обеспечение «доступности» чиновники, по всей видимости, поняли, что спасти ситуацию можно лишь «раскрыв» заговор неких темных сил.К счастью, в тот момент здравый смысл все-таки победил конспирологию, и застройщиков-заговорщиков оставили в покое. На сей раз повторное обращение к глубоким аналитическим изысканиям можно объяснить разве что очередным «приступом недоступности» столичного жилья, столь неудобным накануне предстоящих выборов. Других понятных объяснений озвученным цифрам найти на сегодняшний момент практически невозможно.[b]Скачков цен не предвидится[/b]Что же касается реальной ситуации на рынке недвижимости, то ни о какой предкризисной ситуации там в настоящий момент не идет и речи. Главной особенностью текущего момента является растущая дифференциация по типам домов и квартир, что говорит о серьезном «взрослении» рынка. В секторе низкокачественного жилья продолжается плавное снижение цен, что выглядит совершенно логично. Потрепанная хрущевка где-нибудь в Бирюлеве не может быть сопоставима по цене с квартирой в современном монолитно-кирпичном доме в хорошем районе. На этом фоне качественное современное жилье по-прежнему остается в цене. Более того, эта цена неуклонно повышается, хотя, конечно, и не такими темпами, как раньше. Благодаря хорошей конъюнктуре мировых сырьевых рынков в стране сохраняется благоприятная экономическая ситуация, способствующая росту благосостояния значительной части населения. Все это, как и раньше, продолжает оставаться главным залогом довольно высокого спроса на недвижимость.Ждать существенного увеличения предложения в области коммерческого жилья в ближайшее время не приходится. «Для того чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в три раза», – поясняет в своем комментарии «Ведомостям» руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Георгий Лукьянчиков.Даже при том, что объемы строительства в Москве неуклонно возрастают, добиться такого увеличения предложения сегодня невозможно. По данным главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в 2007 году московские строители планируют возвести на 500 тыс. кв. метров жилья больше, чем в 2006-м. Однако, по словам главного московского строителя, уже сейчас «рассматривается вопрос о том, чтобы увеличить долю социального жилья в объемах строительства в Москве». Понятно, что увеличение доли неторгуемой «социалки» будет препятствовать росту объемов нового жилья, предназначенного на продажу, что явно не будет способствовать снижению цен. «Мы работаем в рыночной системе, и рынок преподносит свои уроки – иногда то, чего мы не ждем. Но в целом ситуация, на мой взгляд, выглядит так, что больших скачков повышения или понижения цен мы не ожидаем», – пояснил В. Ресин в своем выступлении в эфире телеканала ТВЦ.Таким образом, несмотря на появление довольно странных апокалиптических прогнозов относительно развития ситуации на рынке недвижимости, вполне осязаемые рыночные реалии говорят об ином. Кто из тех, кто делает сегодня прогнозы, окажется прав – рассудит время. В заключение хотелось бы лишь напомнить, что согласно мировой практике снижение цен на недвижимость на фоне динамичного роста экономики страны является полным нонсенсом.[i][b]Оценка сделана для стабильного рынка, без учета всплесков ажиотажного спроса со стороны инвесторов, а также при сохранении нынешнего уровня ввода нового жилья. Она рассчитана исходя из текущего курса доллара – 26,5 рубля за 1 доллар.[/b][/i]