Под прицелом рынок аренды

[b]В 2007 году налоговые органы обещают уделить особое внимание доходам граждан от сдачи имущества. В первую очередь под подозрение попадут владельцы нескольких квартир. Декларировать доходы и платить налоги россиян убеждают, чередуя пряник и кнут: «заплатил налоги – и спи спокойно», а если не заплатил – получай штраф. При этом многие граждане не знают, что из себя представляет налог на сдачу квартиры. Однако незнание закона не освобождает от ответственности.Как стать порядочным арендодателем[/b]Ужесточение налоговой политики на рынке аренды волнует прежде всего обычных людей, для которых сдача квартиры зачастую единственный доход. Ведь именно они, по мнению экспертов, не платят налоги за аренду.Человек, который сдает квартиру, называется арендодателем. В советское время деньги, полученные за сдачу квартиры, называли нетрудовым доходом. Сейчас аренда расценивается как частное предпринимательство. По законодательству все доходы физических лиц облагаются налогом в 13%. Это значит, что каждый человек, сдающий квартиру, обязан заключить со съемщиком договор, в котором указывается сумма ежемесячных выплат, а потом заплатить с этой суммы налоги. В следующем после заключения договора году не позже 30 апреля нужно предоставить в налоговые органы (по месту учета) декларацию. Налоговая декларация, кто еще не в курсе, это письменное заявление налогоплательщика об объекте налогообложения, полученных доходах и их источниках.И не позднее 15 июля следующего за подотчетным года нужно успеть заплатить налоги. Иначе – штраф. Если арендодатель на подал вовремя декларацию – штраф 5% от суммы налога за каждый месяц. Если декларация не подана и по истечении 180 дней – штраф уже 30%.Если этот документ не предоставляется вовсе или содержит заведомо ложные сведения – штраф от 100 до 300 тыс. рублей или лишение свободы на срок до года. За преступление в особо крупном размере (когда заработанная сумма за три финансовых года 100 тыс. рублей, а доля неуплаты больше 10%) – штраф от 200 до 500 тыс. либо лишение свободы на срок до трех лет.[b]13% или тюрьма?[/b]Тем, кто сдает квартиру не первый год или имеет несколько квартир с жильцами, риелторы советуют выбрать самый оптимальный вариант взаимоотношений с налоговой службой. Например, помимо оплаты 13% налога по декларации можно зарегистрироваться как ПБОЮЛ, предприниматель без образования юридического адреса. В отличие от частных физических лиц, ПБОЮЛы платят всего 6% налога и 1% в Фонд социального страхования. Федеральная налоговая служба подтверждает, что в таком случае «содеянное арендодателем не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство». Организация ПБОЮЛа – дело хлопотное, беготня по инстанциям и сбор справок могут занять около двух месяцев. Но, пожалуй, это единственный законный способ понизить налог.Русские люди хитры на выдумку, поэтому каждый изощряется как может. Кто-то сдает квартиру юридическому лицу с последующей пересдачей в субаренду. Система эта сложная – сначала нужно зарегистрировать фирму (сегодня не проблема, за определенные деньги оформляется за неделю), владелец сдает квартиру фирме по смешной цене, с которой и платит налоги. Фирма, в свою очередь, пересдает жилье по рыночной стоимости, а когда наступает срок расплачиваться с налоговой службой – исчезает. Этот вариант чаще всего используется при аренде элитного жилья. Накладные расходы довольно высокие, поэтому, имея дешевую однушку в панельном доме, браться за такое предприятие смысла нет. Но, как говорят эксперты, на рынке дорогого жилья (5–8 тысяч у.е. в месяц) квартиры сдаются на 95% таким способом.Обходных незаконных путей существует масса. Кто-то регистрирует договор, внося в него заниженную сумму. К примеру, 5 тыс. рублей вместо 20. Налоги получаются крохотные (650 рублей), зато всегда существует опасность –арендатор в любой момент может не сдержать устное слово и начать платить за квартиру «потемкинскую» сумму. А сделать арендодатель ничего не сможет, договор-то уже заключен и подпись его под оговоренной для вида суммой стоит.Самые ленивые налогонеплательщики просто ничего не предпринимают и про запас держат легенду о «бедных родственниках» – мол, приехали в Москву дальние родичи, они их и приютили. Договориться со съемщиком, чтобы он в случае чего подтвердил эту историю – несложно. Закон не регламентирует возможность проживания в квартире друзей и родственников владельца, так что легенда вполне правдоподобна. Если налоговики каким-то образом обнаруживают договор аренды, всегда можно сказать, что денег от квартиранта никаких не поступало. Договор заключили, а денег по каким-то соображениям решили не брать. Доказать обратное налоговой службе будет сложно.[b]Имеешь две квартиры – попадаешь под подозрение[/b]По данным ГУП «Мосжилсервис», сейчас примерно 2 миллиона иногородних граждан снимают квартиры в Москве. Объем рынка аренды жилья оценивается в 4 млн долларов. И лишь мизерный процент от этой суммы подвергается налогообложению.– В ближайшем будущем рынок аренды жилья вряд ли станет легальным, – говорит специалист по недвижимости Маргарита Кузнецова. – Это в Европе боятся налоговой полиции, а у нас – нет. К тому же у нас совершенно не развита система контроля рынка недвижимости. Как доказать, что человек именно сдает жилплощадь, а не пускает людей пожить просто так, из чистой благотворительности? Это возможно, только если зафиксирован акт передачи денег. В России же деньги за квартиру чаще всего передают из рук в руки.Сейчас налоговые структуры только ищут способы, чтобы сделать рынок «белым». По словам и.о. руководителя управления Росрегистрации Сергея Денисенко, Федеральная налоговая служба и Росрегистрация недавно подписали договор об обмене информацией.– У нас собраны данные на всех владельцев жилья в столице. Раз в десять дней мы передаем сведения в налоговую службу о зарегистрированных правах, –заявил Сергей Денисенко. – В первую очередь налоговые службы интересуют граждане, владеющие несколькими квартирами. Таких в Москве 145 тыс. человек, есть собственники аж 5 квартир.Уместно предположить, что они не живут во всех апартаментах одновременно, а получают с них доход, причем немалый. Однако пока что все кардинальные реформы в области рынка аренды остаются на уровне разговоров и внутренних подвижек.Так, одно время активно обсуждалось увеличение налога на второе жилье. Но, как заявил президент Владимир Путин, «применение единой ставки налога на доходы физических лиц доказало свою эффективность. Целесообразно в долгосрочной перспективе не изменять существенно действующий порядок налогообложения…»Так что счастливые обладатели двух и более квартир пока могут вздохнуть с облегчением.