[i]Утром жильцы дома по Ермолаевскому переулку, 11, обнаружили, что на их территории начались земляные работы. Вышли, спросили, в чем дело. Им объяснили, что здесь пройдет теплотрасса. Жильцы тоже объяснили, что им эта теплотрасса не нужна, а границы их участка «от сих до сих».Послышались слова «рыли и будем рыть». Вскоре подъехало начальство. После непродолжительных, но плодотворных переговоров тут же на лавочке был подписан договор. Трассу проложат.Но заодно заменят трубы, ведущие к дому, с 80на 100-миллиметровые. И все за собой уберут... А все потому, что с жилтовариществами считаются, жилтоварищества уважают. Или, например, товарищество собственников жилья в доме по улице Воронцовской сдает первый этаж банковским офисам, и аренда полностью покрывает коммунальные платежи.[/i][b]С чего доходы? [/b]Но вообще-то пока председатели самоуправляющихся ТСЖ тяжко вздыхают, когда речь заходит о собственности товариществ на первые нежилые этажи зданий и прилегающие земельные участки, находящиеся сегодня в подавляющем большинстве случаев в собственности города. По сути, право распоряжаться этой собственностью – единственная возможность для жильцов хотя бы частично покрывать растущие коммунальные платежи и содержать свой дом в приличном состоянии. Жителям Воронцовской в этом смысле крупно повезло.Каждый председатель или наемный управляющий ТСЖ надеется, что в ближайшее время землю и первые этажи народу отдадут. Вроде бы подсчитали, сколько город получает от аренды и сколько тратит на дотации ДЕЗам. Оказалось, что получает гораздо меньше, чем тратит. «Не надо нам этих дотаций, – говорят руководители ТСЖ, – тем более что мы их все равно у ДЕЗов выбить не можем. Отдайте нам первые этажи или хотя бы подвалы».На прошедшей в среду беседе «за круглым столом» даже начальник Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы [b]Виталий АКИМКИН [/b]признал, что система дотаций ДЕЗам непрозрачна, неэффективна и требует замены. На мой вопрос, есть ли надежда на то, что будет выработан реальный механизм, позволяющий жильцам заполучить первый этаж, Виталий Васильевич ответил, что иногда город предлагает товариществам взять нежилые помещения в аренду для последующей сдачи в субаренду, а в нескольких случаях даже продал их ТСЖ.Но в столице пока еще нет огромных деловых, офисных центров, дающих в бюджет такие поступления, которые могли бы позволить безболезненно отказаться от доходов от аренды городской собственности в жилых зданиях. Передав сейчас первые этажи на откуп ТСЖ, город просто не сможет развивать инфраструктуру и выполнять социальные обязательства. Так что пока вот такие «ножницы».Один бывалый человек сказал мне: «Не хотите пролететь с ТСЖ, покупайте квартиру в том доме, где жилье приобрел юрист. Тогда есть надежда, что вам не подсунут карманное правление товарищества, карманную управляющую компанию, и, может быть, удастся вырвать у застройщика хотя бы часть первого этажа».[b]Управляющих могут и назначить [/b]Виталий Акимкин напомнил, что 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, а с 1 марта 2006-го жильцы, не создавшие товарищества собственников жилья и не выбравшие способ управления домом (самоуправление или наем управляющей компании) получат эту компанию «сверху», в результате конкурса, который проведет муниципалитет.Один из журналистов обратил внимание на то, что на 1280 московских ТСЖ сегодня приходится 39 000 домов без жилтовариществ.– Верно, – согласился Виталий Васильевич, – 1 марта все только и начнется по-настоящему.На вопрос, не грозит ли столице монопольный сговор управляющих компаний, г-н Акимкин ответил, что превращение рынка коммунальных услуг в восточный базар исключено. Во-первых, потому что конкуренция между компаниями будет высокой. Во-вторых, не «продавец», а «покупатель» будет устанавливать цену. Существует ставка планового нормативного расхода (в этом году – 12 руб. 14 коп. за кв.метр в месяц, из которых 3 руб.80 коп. оплачивает жилец, остальное пока дотируется городским бюджетом), и город обеспечит дому такую управляющую компанию, которая предоставит минимальный набор услуг по этим расценкам, если жильцы не захотят чего-то большего.[b]Очень много пьют воды [/b]Об интересном опыте управления домами рассказали ведущий специалист Управления по Южному округу [b]Светлана РЕМИЗОВА [/b]и представитель одной из управляющих компаний [b]Александр АВДЕЕВ[/b]. Иногда ни с того ни с сего в обычном доме вдруг выпивается воды значительно больше всяких нормативов. Встревоженные жильцы – активисты ТСЖ – при поддержке сотрудников ОВД провели собственное расследование и выяснили, что в некоторых квартирах проживает значительно больше граждан, чем зарегистрировано.«Мосводоканал» и «Мосгортепло», устанавливая один счетчик на дом или подъезд, превращают их в коммуналку, где без сотрудников ОВД действительно не обойтись. Но если у этих уважаемых организаций не хватает средств на установку квартирных приборов, то, может быть, управляющая компания, как своеобразный посредник между продавцом и покупателем коммунальных услуг, взяла бы проблему счетчиков на себя? К тому же оптовая закупка и установка обошлись бы жильцам вдвое дешевле, чем если бы они взялись за это поодиночке.По мнению Александра Авдеева, на практике такое возможно, но не за счет сбора дополнительных средств с жильцов, а только за счет инвестирования средств самой управляющей компании.Речь не идет о получении дополнительного дохода: для компании достаточно того, что будут урегулированы проблемы со сверхнормативными расходами. К сожалению, сегодняшняя законодательная база не гарантирует даже возврата вложений: согласно новому Жилищному кодексу, товарищество может прервать договор с управляющей компанией в любое время.[b]Не хотелось с Патриарших уезжать [/b]Уже вне «круглого стола» я поговорил с людьми, имеющими непосредственное отношение к созданию товариществ собственников жилья. Управляющая упомянутого в начале ТСЖ «Ермолаевский, 11» [b]Нина ЛИСЕНКО [/b]призналась, что даже не знает, что посоветовать жителям домов, которые задумались о создании товарищества. В новостройках такой вопрос не стоит, там ТСЖ создаются, можно сказать, автоматически. В старом жилом фонде все сложнее. Наверное, первым делом, надо спросить себя: зачем? Жильцы Ермолаевского создали ТСЖ с единственной целью – остаться на прежнем месте, у Патриарших прудов, и одними из первых в районе зарегистрировали и ТСЖ, и кондоминиум – «общую собственность», как это называется по новому Жилищному кодексу. Иначе дом пошел бы под снос.– Дом действительно старый, 1896 года постройки. Во время войны был разрушен один подъезд. Мы очень надеялись, что получим право восстановить его, – говорит председатель ТСЖ. – Конечно, нужно было бы найти инвестора и затем рассчитаться с ним, может быть, квартирой в этом подъезде. Мы все равно оказались бы в большом выигрыше. К сожалению, выяснилось, что довоенная документация на дом утеряна. Подвал находится в собственности города и сдается под офис. В то же время дом очень прочный. Возможно, нам удастся добиться разрешения на достраивание трех новых этажей.Большие сомнения у нас и насчет того, стоит ли добиваться земельного размежевания и оформления участка в собственность. Положение дома в этом смысле неудачное, вряд ли мы сможем этот клочок земли использовать коммерчески, а земельный налог скоро возрастет на порядок. Так что мы пока лучше постоим на государственной земле.[b]Одно товарищество на целый квартал?[/b] Поинтересовался я и мнением управляющего Ассоциацией ТСЖ «Центральный округ» Сергея КОЖАНОВА. Вот что он рассказал: – В Центральном округе начиная с 1996 года, когда вступил в силу Закон РФ «О товариществах собственников жилья», создано около 700 жилищных объединений. В округе действует программа по созданию товариществ и формированию комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах до 2007 года. На практике именно ТСЖ оказались наиболее распространенной формой объединений жильцов. В центре их более 415 – это самый высокий показатель в Москве. В 2004 году в округе начали активно создаваться и домовые комитеты. Их уже около 200.Мне кажется перспективным квартальное межевание с единым ТСЖ. Тогда все будут заинтересованы в облагораживании окружающей среды и к тому же появятся средства для расселения первых этажей «неудачных» домов с последующей сдачей их в аренду. Расходы окупятся быстро, и все окажутся в выигрыше. Мы подсчитали, что прибыль «квартального товарищества» может доходить до $30 тысяч в год.Нам часто задают вопросы, – продолжает мой собеседник, – как управлять, как вести бухгалтерию. Пришлось даже открывать курсы. Ведь по закону ТСЖ – организация некоммерческая, но по закону же имеет право получать прибыль на покрытие жилищно-коммунальных услуг и расходов. Чтобы ТСЖ действовали действительно эффективно, в 2003 году при Центре поддержки объединений жителей» создан консультационно-методический центр.Консультации по вопросам образования и функционирования объединений жителей проводятся еженедельно по вторникам и четвергам. Всего за время существования центра их получили более 2 тысяч москвичей. Кроме того, при ГУП «ЦПОЖ» работает учебно-методический класс для обучения населения и инициативных групп жителей, председателей ТСЖ, специалистов районных управ и ДЕЗов. Для передачи многоквартирных домов на баланс ТСЖ, которая, как уже сказано, не за горами, создается специальная комиссия.И все-таки четко ответить на главный вопрос: когда все-таки ТСЖ станут полноправными хозяевами и всего дома, и землевладения – сегодня, похоже, не готов никто.