Храните деньги в квадратных метрах

[i]Рынок жилой недвижимости Москвы встречает весну изрядно разогретым: прирост цен в январе составил 4%, а в феврале квадратные метры еженедельно дорожали на 1,5%. К 1 марта цены достигли рекордных отметок: по данным Аналитического центра ARN, средняя стоимость квадратного метра в панельных домах достигла отметки 3322 долларов, в панельных – 2603 долларов. Аналитики считают, что вложения в недвижимость являются альтернативой банковским вкладам, поскольку на сегодняшний день инвестиции в метры превышают доходность по депозитам в 7,6 раза. Однако потенциальным инвесторам стоит учесть, что за высокой доходностью таятся и высокие риски. Затраты на покупку квартир могут не окупиться, если рынок жилья обвалится. Впрочем, эксперты не склонны драматизировать ситуацию: большинство из них считает, что цены будут карабкаться вверх как минимум еще 2–3 месяца, а потом могут стабилизироваться.[/i][b]Почему квартиры дорожают[/b]Начиная с лета прошлого года сюжетная линия на столичном рынке жилья лишена какой бы то ни было интриги: цены неуклонно поднимаются. Зимние холода не остудили пыла продавцов – жилье активно раскупалось, несмотря на рекордные темпы роста цен: около 4% за январь и в среднем по 1,5% за каждую неделю февраля. Рост цен на столичное жилье в феврале даже аналитики рынка, привыкшие к точным формулировкам, называют «безумным».На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра типового жилья составляет 2535 долларов за кв. м, а в кирпичных перевалила за 3000. Заметим, что при расчете средней стоимости не принималась во внимание динамика роста цен на элитное жилье (здесь стоимость квадратного метра может составлять и 15 тысяч долларов). Более того, спрос настолько велик, что в некоторых элитных комплексах продажа квартир временно прекращена: продавцы ждут очередного скачка цен.Причины ажиотажного спроса легко объяснить. Во-первых, сказался так называемый отложенный спрос (летом 2004 года правительство объявило о запуске программы «Доступное жилье», но поскольку обещания пока не подтвердились делом, граждане решили выходить из положения самостоятельно и раскачали рынок). Во-вторых, после выхода Федерального закона №214 «О долевом строительстве» (который защищает права соинвесторов, но ущемляет интересы застройщиков) многие проекты были заморожены. В результате в конце 2005 года объем предложений на рынке по сравнению с 2004 годом сократился, по разным оценкам, на 15%–30%. Нехватка новостроек подтолкнула покупателей к выходу на вторичный рынок, что, безусловно, позволило продавцам устанавливать свои правила игры. Самая дешевая на сегодняшний день «вторичка» продается по 2–2,5 тысячи долларов за кв.м. (в Северном и Северо-Восточном округах) и по 2,5–3 тысячи долларов за кв. м в Северо-Западном.Увеличению спроса и, соответственно, росту цен поспособствовало и смягчение условий по ипотеке. Многие банки теперь не требуют предоставлять справки о доходах при выдаче кредита на покупку квартиры, в долг дают на более длительные сроки(до 25 лет), первоначальный взнос зачастую составляет менее 30% от стоимости недвижимости, да и процентные ставки стали ниже. Сейчас ставка по кредитам в рублях составляет 15%–18% годовых, в валюте – от 10% до 14%. Так, например, «Банк Москвы» выдает ипотечные кредиты под 13% годовых в рублях и под 10% годовых в долларах или евро. Кредит выдается без поручителей на срок от 3 до 15 лет с правом досрочного погашения.[b]Что будет с ценами[/b]Руководитель центра «Индекс рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что «существующие проблемы в сегменте новостроек и сложившийся в конце прошлого года ажиотаж во многом способствуют игре на повышение». Однако, по его мнению, чем больше растут цены, тем менее адекватным и экономически обоснованным становится продолжение этого роста.Авторитетный аналитик рынка недвижимости, директор Аналитического центра ЗАО «Агентство МИЭЛЬ» Геннадий Стерник в одном из последних интервью сказал: «Нормальный рынок недвижимости – это такой рынок, на котором цены постоянно повышаются как минимум по формуле «инфляция +2–3%» в год. Тогда строить экономически выгодно. Скажем, в США, где инфляция около 2%, стабильный рост рынка недвижимости – 4%.У нас этот рост должен быть 12–15%». Эксперты IRN полагают, что рост цен порядка 3% в месяц и выше не может сохраняться длительное время, но и падения цен ждать не стоит.Прогнозируемый годовой рост – 20%. Независимый аналитик рынка недвижимости Александр Бекетов полагает: «Сейчас цены на рынке действительно очень высоки, но поводов для их снижения нет. Ограниченный объем предлагаемого к продаже товара и увеличивающиеся финансовые возможности покупателей (в том числе и возможность получения кредита) приводят к тому, что цены растут и достигают невиданных ранее цифр.Действительно, в определенные периоды времени цены на рынке опережают покупательную способность, но лечится это, как правило, остановкой роста цены, а не ее снижением».Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин уверен, что объективных предпосылок к росту цен нет. По его мнению, они будут держаться на уровне инфляции (10%). Кроме того, по словам Владимира Ресина, новые технологии, применяемые в строительстве, способныне сколько снизить конечную себестоимость. Принятая на прошлой неделе программа нового строительства в Москве («ВМ» подробно писала об этом) тоже внушает оптимизм: если в столице будут наращивать темпы строительства, ажиотажного спроса не будет, и продавцы не смогут задирать планку слишком высоко. Не исключено, что рост цен может прекратиться, и достаточно резко, например, в случае принятия поправок к Закону о долевом участии в строительстве. В этом случае рынок недвижимости перейдет в стадию стабилизации. Свою лепту в нагнетание ситуации, по мнению Владимира Ресина, вносят те, кто сеет панику и необдуманными высказываниями вынуждает людей залезать в долги, брать немыслимые кредиты и покупать квартиры «скорее, пока еще больше не подорожало».Безусловно, если вы намерены покупать квартиры «на последние деньги», то торопиться не стоит. Есть смысл вкладывать в недвижимость, если вы рассматриваете приобретение не как единственное жилье, а как финансовый инструмент (который будет работать на вас, пока вы не решите выгодно его продать). По данным центра IRN, на сегодняшний день доходность вложений в недвижимость в 7,6 раза превышает доходность по банковским депозитам. Но здесь надо иметь в виду, что вам придется производить подсчет дивидендов не завтра и даже не послезавтра, а через несколько лет. Олег Репченко уверен, что инвестировать в недвижимость имеет смысл на несколько лет – тогда и накладные расходы от перепродажи меньше, и в течение всего периода (до продажи) можно получать неплохой доход от сдачи квартиры в аренду.[i][b]Рейтинг районов Москвы по динамике роста цен на жилье (в порядке убывания)[/i]ЦАО[/b] Арбат, Басманный, Замоскворечье[b]САО[/b] Аэропорт, Беговой, Бескудниково[b]СВАО [/b]Алексеевский, Алтуфьевский, Бабушкинский[b]ВАО[/b] Богородское, Вешняки, Восточное Измайлово[b]ЮВАО[/b] Выхино-Жулебино, Капотня[b]ЮАО [/b]Бирюлево-Восточное, Бирюлево-Западное, Братеево[b]ЮЗАО[/b] Академический, Гагаринский, Зюзино[b]ЗАО[/b] Внуково, Дорогомилово, Крылатское[b]СЗАО [/b]Куркино, Митино, Покровское-Стрешнево