О новой структуре арендной платы за помещения в столице наш корреспондент беседует с [b]первым заместителем руководителя Департамента государственного и муниципального имущества Москвы Владимиром АВЕКОВЫМ[/b].[b]— Владимир Васильевич, передо мной — две подготовленные сотрудниками вашего департамента таблицы. Первая — с прошлогодней статистикой арендной платы, уплаченной за помещения нанимателями различных категорий (от льготников до самых богатых и рентабельных). Вторая — прогноз арендных поступлений по новой схеме, в соответствии с которой будут рассчитываться ренты в 2003 году. В обоих случаях кто богаче, тот и платит больше. Зачем тогда нужно менять формулу?[/b]— Если прежде город, определяя арендную плату, исходил из принципа доходности бизнеса, то теперь подход будет в первую очередь рыночным. С экономической точки зрения, это значит следующее: есть помещение, аренда которого в год стоит определенную сумму денег. Будь это парикмахерская или банк, если у тебя есть необходимые средства на это помещение — ты его получишь в аренду, нет — извини. В старой формуле арендная ставка рассчитывалась путем перемножения семи сомножителей, включавших в себя 35 различных коэффициентов, и большинство тех величин просто перестали сегодня работать. К примеру, находились умники, законным образом проведшие по всем документам банк как предприятие малого бизнеса и тем самым официально понизившие себе коэффициент типа деятельности. Зато старая формула не учитывала, находится помещение на красной линии улицы или в глубине двора.Новая формула и проще, и справедливее. Арендная плата в ней состоит из двух слагаемых: затрат и дохода. Затраты — это деньги, которые город сам тратит на сдаваемое помещение и поэтому их должен компенсировать арендатор. Сюда входят отчисления на содержание и реновацию нежилого фонда, расходы на оформление помещения для сдачи в аренду и страховка за сам объект. А доход — чистый заработок на аренде. При расчете дохода рыночная стоимость объекта будет умножаться на коэффициент планируемой доходности и еще на один коэффициент, который мы назвали корректирующим.[b]— Кто и как определит рыночную стоимость объекта?[/b]— Оценщики, аккредитованные при Комиссии мэра Москвы либо при нашем департаменте (как вариант — при наших территориальных агентствах). Наличие лицензии у оценщика подразумевает, что он владеет несколькими официально принятыми методиками, но их использование — уже вопрос специальный. В рыночной стоимости будут учтены все параметры помещения, которые раньше задавались значениями многих коэффициентов (износ, качество стройматериалов, высота потолков, место расположения и т. д.).[b]— А что подразумевает коэффициент планируемой доходности?[/b]— Его смысл тоже исключительно экономический. Город как собственник говорит: у меня есть площадь, которую покупать не желают, а хотят снимать. Отлично. Тогда по тем же рыночным законам можно рассчитать период времени, в течение которого собственник получит достаточный для финансирования своих расходных статей доход. В качестве грубой привязки мы используем базовую ставку рефинансирования Центробанка, которая в прошлом году равнялась 30 процентам, и говорим: на 2003 год коэффициент планируемой доходности будет примерно вдвое меньше, то есть около 15 процентов.Вообще же предполагается, что значение этого коэффициента должно записываться в городском бюджете на очередной финансовый год. Такой порядок дает нам возможность задействовать еще и механизм экономического регулирования. Если мы захотим сделать аренду помещений привлекательнее, поддержать малые предприятия — можно уменьшить коэффициент планируемой доходности. Или, предположим, спрос на помещения, сдаваемые в аренду, резко возрастет. Тогда, не меняя в целом формулу, достаточно вписать в бюджет повышенный коэффициент — и рынок выровняется, а город получит дополнительный доход.[b]— А если вдруг бюджет Москвы не будет принят вовремя?[/b]— Тогда вступит в действие общий предусмотренный в этом случае законом порядок. То есть на каждый следующий месяц значение прошлогоднего коэффициента планируемой доходности будет продлеваться.[b]— И, наконец, последний коэффициент — корректирующий.[/b]— Здесь все еще проще. Этот коэффициент может иметь три значения, и поэтому он делит всех арендаторов на три категории. При нулевом коэффициенте арендатор компенсирует городу только затраты на сдаваемые помещения. Городское правительство решило, что таким стопроцентным льготникам можно предоставлять не больше одной пятой всех помещений и только на один год. Для второй группы льготников корректирующий коэффициент равен половине. Таким предприятиям город в состоянии предоставить 30 процентов всех площадей, но максимум на пять лет. Наконец, все остальные арендаторы, получившие право аренды на общих основаниях (по конкурсу или аукциону), платят ренту по полной ставке и могут сдавать помещения в субаренду.[b]— В прежней методике тоже существовали льготы. Так, в прошлом году в аренду по минимальным ставкам (до 420 руб. за кв. метр) сдавалось свыше 31 процента площадей. Теперь же по дешевке можно будет сдать лишь 20 процентов. Не усматриваете ли вы опасность торговли льготами на местах?[/b]— Какие именно предприятия поддержать льготной рентой, будут решать профильные департаменты и комитеты городского правительства. На места придет уже утвержденный список, и если льготных площадей окажется больше, мы просто попросим соответствующую структуру сократить перечень. А цифры можно истолковать и по-другому. Да, минимальную ставку будет платить меньше фирм, но общее количество сдаваемых по льготным ставками площадей увеличится до 50 процентов.[b]— При этом льготники, исходя опять-таки из прогноза вашего департамента, в общем объеме всех начислений будут «весить» больше: их доля в платежах поднимется с 22,4 до 29,3 процента. А как изменятся итоговые поступления от аренды при новом порядке расчета ренты?[/b]— В 2003 году город заработает на аренде на 16 процентов больше. Причем удорожание равномерно распределится между всеми группами арендаторов. Как раз в среднем на 16 процентов больше будут платить и стопроцентные льготники, и те, для которых корректирующий коэффициент равен половине, и все остальные.