Есть скрытые угрозы
Программа реновации удивляет размахом. За 15 лет планируется переселить около миллиона человек, снести 5000 домов, утилизировать 53 млн тонн отходов.
Затем надо найти в каждом округе свободные площадки, построить на них 30–35 млн квадратных метров нового жилья, объекты социальной инфраструктуры, провести коммуникации... Для сравнения: за предыдущие 20 лет отселили чуть более полутора тысяч пятиэтажек. А строились московские хрущевки 35 лет.
Нынешняя программа по масштабу превосходит советскую эпопею переселения людей из бараков в квартиры. По оценкам реновация обойдется в 3 трлн рублей. Строили хрущевки в условиях плановой экономики. Мы же уже 27-й год живем в рынке. Сегодня сделать реновацию рентабельной можно только так: построить жилья существенно больше, чем нужно для переселенцев, и излишек продать, чтобы окупить затраты. Как это повлияет на рынок недвижимости и цены? Мнения на этот счет разнятся. Мэр Москвы Сергей Собянин, например, надеется, что реновация снизит цены на жилье. С ним согласны и многие эксперты. Мое же мнение таково: если программа реновации будет осуществляться заявленными темпами, она способна серьезно опустить не только цены на жилье в Москве, но и станет опасной для самого жилищного рынка. Сегодня рынок переживает дисбаланс предложения и спроса. Ввод нового жилья — на историческом максимуме, и снижения не ожидается. А спрос оставляет пока желать лучшего. Чтобы продать построенное, девелоперы идут на беспрецедентные скидки. Не вполне спасает и ипотека, хотя некоторое оживление ипотечного кредитования происходит. На фоне снижения процентной ставки у банков-мейджоров.
На вторичном рынке ситуация тоже непроста. Покупатели с деньгами перетекают на первичный рынок. А граждане, не обремененные достаточным количеством свободных денег, имеют шанс купить новое жилье, только продав старое. Но продать-то как раз и не получается за недостатком покупателей. Получается замкнутый круг. Многочисленные продавцы охотятся за покупателями, как за редкой дичью, и подчас готовы скидывать до трети заявленной цены. Что же случится, когда на рынок хлынут миллионы квадратных метров, построенных по программе реновации? Есть опасность, что разрыв спроса и предложения увеличится, рынок «затоварит» еще больше, а цены уйдут в пике. Результатом станут банкротства застройщиков и ипотечных банков. Но с другой стороны, снижение цены квадратного метра привлечет и новых покупателей, сделает жилье доступнее, создаст спрос, которого сейчас не хватает.
Мнение колумнистов может не совпадать с точкой зрения редакции
