Отход от «долевки» назревал давно. Долевое строительство возникло не в России, а в Южной Америке. Оно было характерно для стран с высокой инфляцией, неразвитым банковским сектором и дорогими кредитами. При таком состоянии рынка оно выгодно и застройщикам, и потребителям. Первые получают бесплатные средства для строительства, вторые — низкую по сравнению с готовым жильем цену «на котловане». Получается дешево, но небезопасно. Именно поэтому у нас сейчас, по неофициальным данным, около 85 тысяч граждан, не получивших оплаченные будущие квартиры.

Снять проблему пока не получается. До недавнего времени власти искали решение на пути ужесточения требований к застройщикам в рамках 214-ФЗ «О долевом строительстве».

Очередные поправки к этому закону, вступающие в силу в середине следующего года, по мнению многих экспертов, подрывают саму основу «долевки» и ведут к уходу с рынка ряда застройщиков, монополизации и, как следствие, росту цен.

И это в ситуации, когда цены на первичное и вторичное жилье почти сравнялись, покупательская способность снизилась, а усилия властей стимулировать покупки новостроек с помощью льготной ипотеки близки к исчерпанию.

Тогда «долевка» может умереть сама собой, так как попросту перестанет быть выгодной и застройщикам, и покупателям, у которых всегда есть возможность уйти на вторичный рынок. Что же взамен? В большинстве развитых стран жилищное строительство финансируют банки, а покупатели приобретают готовые квартиры. Возможно ли нам перейти сейчас на эту модель? Думаю, нет, и уверен, что большинство участников рынка с этим согласится. Виной этому и высокие кредитные ставки, и сами банки, у которых попросту недостаточно квалифицированных в этой области кадров. Получается безопасно, но дорого. Если упразднить «долевку» прямо сейчас, то многие застройщики останутся без денег и вынуждены будут свернуть проекты, а цены на то, что все-таки удастся построить, вырастут, по разным оценкам, на 10–50 %. Получится ли распродать построенное по таким ценам, большой вопрос.

Следует предположить, что на неопределенный срок сохранится промежуточная схема, сочетающая и «долевку», и банковское финансирование. То есть застройщики продолжат привлекать деньги дольщиков, но задача состоит в том, чтобы их объем уменьшался, а доля собственных и кредитных средств в общем балансе росла. При нынешней стоимости кредитов это неизбежно приведет к росту себестоимости и конечной цены. Возможно, ситуацию могло бы исправить создание некоего государственного фонда, который кредитовал бы застройщиков на льготных условиях.

Как при этом защитить дольщиков? Предлагается, например, сделать банки посредниками между ними и застройщиком. То есть граждане будут финансировать стройку не напрямую, а через банк, на который возложена функция контроля целевого использования денег дольщиков.

Не исключена и реанимация в переходный период «серых» схем привлечения средств граждан, которые канули в Лету: кооперативы, товарищества, векселя и пр. Обманутые останутся, но они не будут «дольщиками», рассчитывающими на защиту государства. В любом случае рынок первичного жилья ждет период перестройки, неопределенности и роста цен, который приведет к оттоку покупателей на «вторичку».

Мнение колумнистов может не совпадать с точкой зрения редакции

Банки