Как сэкономить на налогах при сдаче квартиры и избежать проблем с ФНС

В СМИ сообщили, что Федеральная налоговая служба (ФНС) стала тесно работать с управляющими компаниями и поставщиками коммунальных ресурсов для борьбы с нелегальной сдачей жилья в аренду: последние якобы передают налоговикам сведения о неофициальной сдаче недвижимости. «Вечерняя Москва» поговорила с экспертами и узнала, каким образом ФНС может узнать о «темной» аренде и какой вариант уплаты налогов на доходы со сдачи жилплощади наиболее выгодный.

Кто кого сдает

Как рассказал в беседе с «ВМ» председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по жилищному и коммунальному хозяйству Константин Крохин, передавать данные в налоговую могут единые расчетные центры, но не управляющие компании.

— Как правило, если это обычная управляющая компания, не связанная с государственными и муниципальными структурами, она не обладает информацией о прописанных в квартирах людях. Все же вопросы регистрации, проживания или непроживания — это забота МФЦ. Они связаны электронным документооборотом, — сказал эксперт.

Он добавил, что большинство частных компаний, независимых УК вряд ли будут передавать данные — по закону у них нет таких полномочий. Такие сведения — это персональная информация, и ее распространение может наносить ущерб безопасности граждан.

— Управляющая организация к этому всегда относится очень осторожно. В том случае, если правоохранителям или надзорным органам необходима информация по конкретному собственнику, это делается только на основании запроса в рамках действующего процессуального законодательства. Если есть полномочия, информация передается, — добавил Крохин.

Как снизить налоги

Эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута рассказал, что правительство стремится «обелить» рынок аренды недвижимости. Сегодня платить налог со сдачи жилья можно несколькими способами. Каждый собственник выбирает наиболее выгодный и удобный для него.

Например, можно зарегистрировать статус самозанятого и платить налог со сдачи квартиры внаем физлицу в размере 4 процентов и 6 процентов — при сдаче компаниям. Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП.

Еще один способ сдать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция возможна только для индивидуальных предпринимателей. При этом стоимость патента устанавливается государством и составляет 6 процентов от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.

— Но ходит информация о том, что рано или поздно самозанятых приравняют к ИП и будет налог 6 процентов, что, наверное, нечестно по отношению к самозанятым, — сказал эксперт.

Ракута добавил, что платить налоги по патентной системе выгоднее тем гражданам, у которых есть несколько квартир для сдачи: они занимаются таким бизнесом. Ведь открыть ИП — это издержки, ежегодные и ежемесячные платежи за облуживание счетов и вывод денег. По сути, ради сдачи одной квартиры все возможные трудности того не стоят.

Все остальные собственники, которые сдают недвижимость на длительный срок и ежемесячно получают за это деньги, должны платить налог на доходы физических лиц по ставке 13 процентов. При этом, если гражданин сдает квартиру и проживает в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30 процентов. По словам Ракуты, некоторые собственники, попадающие со сдачей квартиры на ставку налога в 30 процентов, специально оформляют доверенности на недвижимость на третьих лиц, чтобы платить меньше.

Эксперт обратил внимание, что большинство граждан, сдающих в аренду жилье, пользуются простой лазейкой, чтобы не платить налоги: заключают договор найма на 11 месяцев, который не нужно регистрировать и который обладает юридической силой, а по его истечении продлевают.

Однако если собственник получает плату от квартирантов безналичным расчетом, то при постоянных переводах от одного лица средней суммой в 45 тысяч рублей банк может заинтересоваться источником дохода и сообщить о нем в налоговую. Тогда проблемы обеспечены. Поэтому граждане хитрят еще больше и берут плату за аренду наличными, заключил Ракута.

Между тем стоимость аренды жилья в Московской области выросла за последний месяц на 20 процентов. Об этом рассказала вице-президент Гильдии риелторов Московской области, член национального совета гильдии Ольга Власова. Она добавила, что средняя арендная плата за жилье в Подмосковье составляет 24–25 тысяч рублей в месяц.