Росреестр не пропустит: как избежать проблем при покупке апартаментов

В Москве начались проверки законности возведения апартаментов. В общей сложности будет проверено порядка 600 зданий. О том, что делать, если в вашем объекте недвижимости обнаружили нарушения, с чем они могут быть связаны, — в материале «Вечерней Москвы».

Нужно уточнять планы застройщика

Как показывают предварительные результаты обработки объектов, самые распространенные нарушения связаны с использованием земельного участка не по назначению, а также с несоблюдением требований реконструкции и строительства.

Поэтому, говорят эксперты, опрошенные «ВМ», прежде чем покупать апартаменты, надо изучить документы, на основе которых они возведены.

— Надо уточнять у застройщика его генеральный план, его аккредитацию, его эскроу-счета. Нужно смотреть на назначение земли — в аренде ли она у города, в собственности ли она, какие есть разрешения у администрации города. Нужно смотреть технический план застройки. И если все эти документы в порядке, опасаться нечего, — пояснил юрист Артур Зубайдуллин.

Росреестр не пропустит проблемный объект

Похожее мнение высказал эксперт рынка недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. С приобретателем недвижимости в строящемся апарт-комплексе должны хотеть заключить договор долевого участия, а в интернете на сайте девелопера должна быть опубликована декларация.

— А если вам будут предлагать предварительный договор купли-продажи заключить, а не договор ДУ, то надо задуматься, все ли в порядке. Нужно посмотреть, на основании каких документов это строится, — уточнил специалист.

В основном проблемы, считает Барсуков, связаны как раз со строящимися объектами. Если Росреестр зарегистрировал объект, там сложности бывают нечасто. И если они вдруг возникают, появляется угроза сноса недвижимости как самостроя, добросовестный покупатель может потребовать у государства компенсацию, добавил эксперт. Но чаще всего в ведомстве проблемный объект не пропускают.

Когда компенсация не положена

Однако если объект недвижимости был оформлен не как помещение, подходящее для жизни (гостиничный номер, например), а как офис, и его признали самостроем, рассчитывать на какие-то возмещения, скорее всего, от властей не стоит, констатировал член Российской гильдии риелторов.

— То же самое касается, если объект не построен. Я купил право требования, хочу перевести в собственность, получить апартаменты, заключил предварительно договор купли-продажи и не убедился, что у застройщика есть разрешение на строительство. И его признают самостроем. В этом случае гражданин не является добросовестным приобретателем, никаких компенсаций от государства ему не положено. Ему потребуется забрать у застройщика свои деньги в рамках суда, — резюмировал Барсуков.

А что такое апартаменты?

На сегодняшний день в российском законодательстве понятия «апартаменты» в качестве жилого помещения не существует. Данные помещения признаны нежилой коммерческой недвижимостью — чем-то средним между квартирой, гостиницей и офисом. Хотя внешне они могут не отличаться от квартир.

По сравнению с квартирами апартаменты отличает более низкая стоимость и возможность их возведения без учета необходимой социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц, аптек и вблизи промышленных объектов. В связи с этими факторами дисконт доходит до 15–20 процентов.

В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию, только временную на пять лет с возможностью продления. В дальнейшем это может вызвать сложности при прикреплении к поликлинике или к детскому саду/школе. У собственников апартаментов по сравнению с собственниками жилой недвижимости меньше различных льгот на имущество. А налоги им приходится платить как за коммерческую недвижимость.