Не ищите стрелочника

[b]Ситуация на рынке недвижимости давно уже стала едва ли не главной интригой современной российской жизни, а рассуждения на тему роста цен на жилье популярны сегодня ничуть не меньше, чем политические дискуссии в конце 80-х – начале 90-х. Хотя, впрочем, разговоры о недвижимости сегодня непостижимым образом все больше начинают переходить из экономической плоскости в политическую.[/b]Если еще совсем недавно галопирующие цены на столичные (и не только) квадратные метры приводили в замешательство одних лишь покупателей жилья и аналитиков, то сегодня проблема поднялась несоизмеримо «выше». Так, например, в конце этого лета руководитель Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев поспешил увязать повышение цен на рынке жилья с коррупцией по словам чиновника, 70–80% земельных участков выделяются без аукциона. Дальше – больше.Через некоторое время после этого заявления, Генпрокуратура поручила ФАС проверить исполнение строительными организациями антимонопольного законодательства на предмет возможного ценового сговора. По данным прокуратуры, «факторами, влияющими на рост цен на недвижимость, являются необоснованно высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов, увеличение стоимости строительных материалов, а также возможный ценовой сговор между строительными компаниями».На первых порах столь активный интерес со стороны высоких федеральных структур к ситуации на жилищном рынке многим мог бы показаться удивительным. Не секрет, что до последнего времени государство не демонстрировало особого интереса к этой теме, даже тогда, когда темпы роста цен достигали буквально невиданных масштабов. Понимание того, что в стране существует рынок недвижимости и на нем что-то происходит, начало приходить к чиновникам лишь по мере осознания того, что широко разрекламированный Национальный проект «Доступное жилье» начал давать результат, обратный ожидаемому – с каждым днем собственное жилье для подавляющего большинства россиян становилось все более и более недоступным.Стоит заметить, что, несмотря на активный поиск виновных в столь неудачном старте важнейшего Нацпроекта с привлечением ФАС, Генпрокуратуры и других важных государственных структур (неплохо было бы привлечь, для компании, еще и авиацию и флот), причины происходящего имеют более объективный характер. Прежде всего это касается общей конъюнктуры и стратегических ошибок, допущенных при разработке самого Нацпроекта.Что касается объективных условий, то здесь спорить с азбучными принципами экономики так же бессмысленно, как и подвергать сомнению законы физики или утверждать, что Солнце должно вращаться вокруг Земли. Объективно, существующая конъюнктура, базирующаяся на непрекращающемся притоке в страну нефтедолларов и весьма неравномерном оседании их среди различных социальных групп, по-прежнему формирует платежеспособный спрос на недвижимость во всех ее сегментах. Более того, неразвитость финансовых рынков и сохраняющееся отсутствие культуры инвестирования делают недвижимость одним из наиболее удобных объектов вложения для «горячих» (и не только) денег. Отдельное значение имеет и тот факт, что Москва является динамично развивающейся европейской столицей, а значит, на нее неизбежно начинают распространяться европейские уровни цен. Более того, учитывая степень концентрации капитала и растущую международную значимость российской столицы, по уровню стоимости жилья Москву целесообразнее сравнивать с такими центрами, как Лондон, Франкфурт или Париж, нежели с восточноевропейскими столицами.Что же касается «Доступного жилья», то основной причиной неудач этого проекта стала недостаточная гибкость и универсальность предлагаемых им методов. Дело в том, что, решая жилищную проблему в Москве, невозможно пользоваться инструментами, применимыми для Брянска или Камышина, равно как и наоборот. И если в средних и небольших российских городах ставка на полномасштабное развитие ипотеки является абсолютно верной, то в Москве с ее и без того огромным спросом ипотека лишь подхлестывает рост цен.Это вовсе не означает, что ипотека противопоказана российской столице, а говорит лишь о необходимости расстановки приоритетов с учетом объективных условий. То же можно сказать и о требованиях об аукционных выделениях площадей под строительство. В Москве, в условиях множественных обременений участков, данный порядок видится малоэффективным. Столичные власти вынуждены за свой счет «расчищать» участки от обременений, для выставления на конкурс уже юридически свободных площадей.К сожалению, действуя в режиме «кавалерийского наскока», госчиновникам вряд ли удастся решить имеющуюся проблему, требующую глубочайшей проработки, понимания сложившейся ситуации и конструктивного взаимодействия между властями всех уровней. Уход же в поиски «стрелочников» в лице строителей, муниципальных властей и других участников и регуляторов рынка недвижимости видится в сложившейся ситуации абсолютно бессмысленным. Следуя данной логике, можно заподозрить в неком тайном сговоре и миллионы частных лиц – продавцов квартир, которые, собственно, и формируют рынок (доля новостроек в общем объеме рынка жилья в Москве составляет 10–15%, в других городах – значительно ниже).Вместе с тем определенные поводы для оптимизма все же есть. Есть все основания полагать, что ошибки, допущенные на этапе подготовки проекта «Доступное жилье», постепенно будут исправляться. Сегодня уже можно говорить о понимании рядом государственных чиновников необходимости смещения акцентов – от безоглядного стимулирования спроса к формированию предложения. Об этом несколько дней назад на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов заявил первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев. «Без реального и значительного объема строительства все наши разговоры по жилищному проекту останутся словами», – сформулировал задачу первый вице-премьер.Все это дает определенные основания надеяться на то, что рано или поздно жилье в России, и в первую очередь в Москве, станет-таки доступным. По крайней мере, настолько, насколько вообще может быть доступно жилье в столице большой и не самой бедной страны.