Столичная земля должна работать на город

[b]В конце прошлого года депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». От того, как будет работать этот норматив, в немалой степени зависит благополучие миллионов москвичей.[/b]Смысл законопроекта в снижении выкупных цен за землю. Субъекты РФ должны определять ее в пределах не более 20-процентной кадастровой стоимости земельного участка при условии, что этот участок находится в поселениях с численностью населения свыше трех миллионов человек. В малочисленных городах размер процента составит не более 2,5. При этом цена выкупа распространяется на весь земельный участок независимо от наличия на нем возведенных строений.Именно тема упорядочения выкупа земли, которая находится под промышленными предприятиями, стала главным камнем преткновения между столичными и федеральными властями.Дело в том, что таких субъектов Федерации, в которых земля является весьма дорогостоящим ресурсом, по сути, пока два – Москва и Санкт-Петербург. Именно в этих городах в случае принятия общих для всех субъектов условий продажи земли весьма велик риск возобновления уже имевших место недружественных поглощений предприятий.Поэтому правительство Москвы настаивало на введении в этих субъектах особых антиспекулятивных условий продажи земли.Ни в одном другом регионе страны земля под предприятием не востребована претендентами со стороны так активно, как, например, в Москве. Кому нужна, скажем, территория под огромным заводом где-нибудь за Уралом, кроме самого завода, который на ней исторически расположен? Никому. И не существует риска, что кто-то купит по дешевке эту землю и снесет завод для того, чтобы построить на его месте ресторан.А в Москве и Петербурге в случае начала приватизации земли очень велик риск возникновения земельных спекуляций. В мегаполисах любое промышленное производство заведомо менее доходно, чем офисный центр или жилая недвижимость. И поэтому находится под дамокловым мечом преднамеренного банкротства.Единственным способом уберечь реальный сектор от тотального истребления является создание таких экономических условий, при которых земельные спекуляции становятся просто невозможными. Реальный сектор дает рабочие места и стабильные налоговые поступления. Создание надежной системы его защиты – это функция и обязанность государства.В варианте, который предложило правительство Москвы, система защиты реализуется следующим образом. Кадастровая стоимость земли разнится в зависимости от ее предназначения: цена под промышленным предприятием значительно ниже, чем, скажем, под офисной недвижимостью. Собственник, получивший землю за определенную законом цену, в рамках разрешенной промышленной деятельности имеет право проводить реконструкцию, замену оборудования и даже переориентацию производства. Доплаты за землю с его стороны в таких случаях не потребуется. Но сохраняется одно обременение: если он решает перепрофилировать участок под новый вид деятельности, то обязан заплатить в государственную казну не 20, а 80% от максимальной кадастровой стоимости земли, соответствующей уже новому виду деятельности.Таким образом, покупка промышленного объекта с целью его умышленного банкротства становится бессмысленной. Кадастровая цена в Москве максимально приближена к рыночной, и банкротить завод из-за нескольких процентов прибыли спекулянтам будет не с руки. При этом правительство Москвы полностью разделяет позицию деловой общественности в части необходимости максимально возможного снижения цены выкупа земли под промышленными предприятиями как меры поддержки реального сектора. Земля должна выступать как действенный ресурс, стимулирующий промышленников активно включиться в работу на фондовом и финансовом рынках. При этом они смогут оперировать землей как одним из своих действенных активов.Хотя надо сделать существенную оговорку: участки земли в Москве пока не продаются. Московская земля сдается в аренду, и уровень арендных ставок, которые готово платить предпринимательское сообщество, позволяют установить кадастровую стоимость земли, максимально приблизив ее к рыночной – той, по которой впоследствии она будет продаваться. Цена не должна быть фиксированной, в системном режиме можно пересматривать ее уровень, уточнять показатели в зависимости от происходящих на территории либо вокруг нее изменений. Появляется или исчезает инженерная и социальная инфраструктура, меняется экологическая обстановка, возводятся новые сооружения – все это непосредственным образом сказывается на цене земли.Очень показательным в этом смысле является рост рыночных арендных ставок на землю вокруг Третьего транспортного кольца.Если раньше территория большого, но заброшенного промышленного предприятия стоила сущие копейки, то после строительства магистрали и появления удобных подъездов цена выросла в разы. А на самой территории стали появляться новые субъекты малого и среднего бизнеса – развиваются логистика и складское дело, оптовая торговля строительными материалами и промышленными товарами.Поэтому развитие сети дорог, инженерных коммуникаций и сферы оптовой торговли город считает одним из ключевых направлений своей экономической политики. Вкладываясь сейчас в кажущиеся неприбыльными направления, город делает серьезные инвестиции в будущее, одновременно решая социальные проблемы.Как считают в Комитете Госдумы по собственности, где активно идет работа над поправками к законопроекту ко второму чтению, главная интрига этого норматива состоит именно в определении цены кадастровой стоимости земельных участков. Столичные власти добиваются права, чтобы показатели кадастровой стоимости мог устанавливать законодательный орган города, Мосгордума – по представлению правительства Москвы и в зависимости от конкретного подхода к тому или иному предмету торга.Законопроект во втором чтении предположительно будет рассмотрен в феврале-марте этого года.