Кто дому хозяин?
[b]О новом Жилищном кодексе можно долго спорить: в нем действительно немало статей, требующих дополнительных комментариев. Однако он вступил в силу, и с этим приходится не просто считаться, но уже и учиться жить по нему: например, с 1 марта 2005 года нам с вами предоставлена возможность выбирать компании или организации, которые будут управлять нашим совместным имуществом – многоквартирным домом. Об особенностях грядущего обслуживания многоквартирных домов рассказал корреспонденту «ВМ» [i]начальник Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий Васильевич АКИМКИН.[/b][/i]– Большинство москвичей до сих пор считают, что каждый месяц они платят деньги за квартиру, – сказал Виталий Васильевич.– На самом же деле это не так: мы с вами платим за содержание и ремонт общего имущества, каковым являются внешние стены, лестничные клетки, лифтовое хозяйство, чердаки, подвалы, инженерное оборудование, коммуникации и прочее. Даже обычные батареи – тоже общее имущество, не говоря уже о стояках. Вот за все это мы и платим, точнее говоря, за обслуживание этого хозяйства. Вы можете спросить, что же такое в таком случае квартира? Грубо говоря, это воздух, заключенный между четырьмя стенами, полом и потолком, – ведь перекрытия тоже являются общим имуществом. И поэтому за воздух мы не платим. Ведь москвичи сами занимаются ремонтом своих квартир – меняют обои и сантехнику, белят потолки и меняют полы. С этим мы прекрасно управляемся. А вот с общим имуществом дела обстоят иначе.До недавнего времени, подчеркнул Виталий Акимкин, жилищно-коммунальное хозяйство города работало по той же схеме, что и 20, и 30, и 40 лет назад.Существовали так называемые ЖЭКи, которые сами себе определяли фронт работ и сами же его и выполняли. Основной заслугой реформы жилищно-коммунального хозяйства стало распределение функций заказчика и подрядчика – так появились ДЕЗы и ГРЭПы. Первые заказывали определенные работы, вторые их выполняли. Однако вопрос вот в чем: ЧТО заказывали, КАК выполняли и КТО платит за все это?– Система управления жилыми домами до сих пор – это как огромный инертный океанский танкер, – сказал Акимкин, – который, по сути, работает в отрыве от реального заказчика и плательщика – жителя, собственника квартиры. А нужно, чтобы эта система выстроилась так, как требует новый Жилищный кодекс: заказчиком и контролером жилищно-коммунальных услуг является собственник квартиры, а подрядчиком у него – ДЕЗ или иная управляющая организация. Тем более что у города в собственности остается лишь 27–28 процентов квартир, и эта цифра уменьшается с каждым днем – население приватизирует свое жилье, становясь хозяевами квартир.Однако еще одна особенность рынка ЖКХ в том, что здесь необходим контроль со стороны государства. Если все прочие секторы рынка давно уже научились регулировать себя сами, то жилищно-коммунальное хозяйство по таким законам пока жить не сможет – еще велик шанс обмануться и быть обманутым. Однако главная возможность, которую дает государство, – это шанс самостоятельно распоряжаться теми деньгами, которые мы с вами перечисляем как «квартплату».Давайте представим себе такую картину: допустим, во дворе давным-давно назрела необходимость реконструкции детской площадки, а ДЕЗ полагает, что лучше на эти же деньги покрасить входные двери всех подъездов краской «золотистый металлик». При этом сами жильцы никогда не узнают, в какую сумму обошлась эта краска, сколько стоила сама работа и какую сумму нечистоплотные сотрудники ДЕЗа положили себе в карман.– Теперь москвичи вправе выбрать управляющую организацию, которая будет обслуживать и распоряжаться их общим имуществом, – пояснил Виталий Васильевич. – Допустим, не устраивает работа ДЕЗа или РЭПа – открываете газету бесплатных объявлений и ищете предложение от какой-либо управляющей компании. Единственное требование – необходимо решение общего собрания жильцов – собственников помещений.На этом этапе может возникнуть вопрос: как собрать воедино всех «ответственных квартиросъемщиков»? В Москве многоквартирными вообще считаются дома, в которых больше одной квартиры. Реально же сегодня в одном лишь корпусе может быть от 20 до 450 и более квартир! Реально ли собрать кворум? Как заявил Виталий Акимкин, этого и не нужно. Кодекс позволяет голосовать заочно. Допустим, есть некий вопрос – утверждение какой-либо управляющей компании. Жильцы могут голосовать по бюллетеню: «за», «против», «воздержался» или же можно высказать «особое мнение».– Потом эти листки собираются, голоса подсчитываются, – сказал Акимкин, – и главное требование – меньшинство должно подчиниться решению большинства.В вопросе проведения собраний жильцов и выборе управляющих компаний у Москвы вообще богатый опыт: отсчет ведется с 2000 года, когда начали образовываться первые кондоминиумы и товарищества собственников жилья. Однако вместе с опытом положительным есть и некий отрицательный опыт. Который показывает, что жильцам бывает довольно трудно договориться между собой. Ведь в домах, расположенных в старых спальных районах, иной раз соседствуют люди как весьма зажиточные, так и малообеспеченные. А сытый голодного не разумеет. И наоборот.– Кроме того, существует и некая инертность, отзвук советской ментальности: мол, «государство мне всем обязано, я плачу деньги, а государство пусть за эти деньги обеспечивает меня благами», – сказал Виталий Акимкин. – Роль жильца в таком случае ограничивается лишь написанием жалоб на плохую работу «представителей государства». И, как показывает практика, расшевелить жильцов довольно трудно. Однако наша с вами инертность вовсе не означает, что дом, не выбравший себе управляющую организацию, останется без присмотра.– В этом случае как раз и «вступает» государство. В данном случае – московское правительство, – пояснил Виталий Васильевич. – Оно организует конкурс и на его основе выберет управляющую организацию. Но тогда жители должны будут заключить договор управления с управляющей организацией на условиях, установленных по итогам конкурса. Но даже в этом случае «назначенная сверху» управляющая организация будет обязана не реже одного раза в год отчитываться перед жильцами о проделанной работе, о потраченных суммах.Ведь тот же Жилищный кодекс в 161-й статье четко определяет три основные цели деятельности управляющей организации: во-первых, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, во-вторых, обеспечение жильцов полным комплексом услуг по содержанию и ремонту жилого фонда и предоставлением коммунальных услуг и в-третьих – обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом. Ведь, например, фасад дома – общее имущество – может стать местом для расположения рекламного билборда, а деньги за аренду рекламной площади пойдут уже не в кассу рекламного агентства, а в копилку дома. Можно обустроить чердак и выгодно сдавать мансардный этаж. Или – подвал: уже есть примеры того, как товарищества собственников жилья размещали там продуктовые магазинчики – и выгодно, и жильцам удобно.Есть и еще один плюс в такой системе: если какая-то из услуг, предоставляемых субподрядчиками управляющей компании, вас не устраивает, от нее можно отказаться – в письменном виде. И либо вообще за нее не платить, либо платить существенно меньше.Так что, господа, имеет смысл задуматься: всего через два с небольшим года мы будем оплачивать услуги ЖКХ в полном, 100-процентном объеме. Так неужели ж нам будет все равно, на что пойдут эти немаленькие деньги – на реальные нужды дома или на очередное очковтирательство?