Кого больше не назовут обманутым дольщиком

Минстрой России собирается уточнить критерии, по которым участники долевого строительства будут считаться пострадавшими от недобросовестных компаний. Проект приказа опубликован на федеральном портале нормативных правовых актов. «Вечерняя Москва» расскажет, кого могут не признать обманутым дольщиком.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА 

Разработчики документа предлагают исключить из списка оснований для внесения в реестр обманутых дольщиков ряд условий. В частности, отсутствие у застройщика прироста вложений в долгострой в течение двух последовательных отчетных периодов.

Еще одна инициатива: убрать пункт о необеспечении обязательств застройщика по договору долевого участия поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика в случае банкротства, а также ликвидации кредитной или страховой организации.

Кроме того, планируется скорректировать саму процедуру ведения реестра. Проект предполагает отказ во включение в реестр, если пострадавшие подписали договор уступки после того, как дом сочтут проблемным. Отрицательное решение предусмотрено и в ситуации, когда дольщики получили выплаты по обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика договору долевого участия. Недействительным это правило будет при возникновении права на наследование и разделе имущества.

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ 

Перечисленные новшества могут вызвать затруднения у обманутых дольщиков, сказали «ВМ» эксперты. Они не добавляют позитива на фоне статистики Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), который спрогнозировал банкротство застройщиков более семи миллионов квадратных метров жилья по всей стране.

— Для государства это может стать способом не брать на себя ответственность за обманутых дольщиков, — считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — С другой стороны, оно и не брало на себя никаких обязательств, ведь это коммерческие, а не социальные проекты. Это всегда риск.

Негативные прогнозы по банкротству застройщиков строятся на основе отказа от долевого строительства. Теперь с 1 июля все участники рынка должны продавать квартиры только через эскроу-счета в банке. Деньги будут храниться там до окончания строительства жилого объекта. Эта мера должна снизить риски преднамеренного банкротства застройщиков и усилить контроль за целевым использованием средств дольщиков.

Однако это может привести к тому, что большая часть мелких и средних игроков рынка просто не выдержит новых условий. Ведь без денег дольщиков им придется вести стройку на кредиты или деньги акционеров. Финансирование такого рода смогут получить далеко не все. Соответственно, огромное количество квартир останется недостроенными. А значит, и реестр обманутых дольщиков рискует пополниться новыми фамилиями.

— Если исключать ряд оснований для признания гражданина обманутым дольщиком, то взамен, на мой взгляд, нужно предложить другие, — отметила Ирина Радченко. — К примеру, включать в реестр, если для семьи эта квартира должна была стать единственным жильем. Или помогать достроить квартиру, скажем, в Московской области только тем, кто там живет, а не приезжим из других регионов.

В первую очередь, не рекомендуется приобретать жилье с правом жильцов на пожизненное нахождение в помещении / кадр из фильма «Дюплекс»

Косвенную связь между возможным банкротством мелких и средних застройщиков на фоне отказа от долевого строительства и сокращения критериев для включения в реестр увидел и генеральный директор Лиги защиты должников по кредитам Сергей Крылов. По его словам, чем больше обращений за помощью будет зафиксировано, тем сложнее рассчитаться с пострадавшими.

— После 1 июля на рынке произойдет огромное сокращение возможностей для строительных компаний, которые просто физически не смогут заниматься застройкой жилых комплексов, — сказал он «ВМ». — Они не будут соответствовать тем жестким требованиям, в том числе финансовым, которые им предъявят. Это своего рода передел рынка.

По мнению Сергея Крылова, из-за уменьшения числа застройщиков скорость ввода недвижимости в эксплуатацию снизится.

— Обслужить тот строящийся объем жилья малым количеством компаний, которые останутся на рынке, не представляется возможным. Мы рискуем получить большое количество долгостроев. Потому что у застройщиков и финансирования не будет хватать, и мощностей. Если раньше они могли привлекать средства отовсюду, в том числе деньги дольщиков, и развивать техническое оснащение и персонал, то этого варианта не станет, — резюмировал эксперт.