Ключи без передачи

Что происходит с новостройками после ввода в эксплуатацию?

Соцсети сейчас не по-летнему бурно обсуждают случаи, когда после сдачи многоквартирной новостройки и ее ввода в эксплуатацию застройщики надолго задерживают выдачу ключей дольщикам. Такие инциденты отмечены в Северном, Северо-Восточном, Юго-Восточном и Южном административных округах столицы. Судебные иски к этим застройщикам становятся все вероятней из-за окончания моратория на взыскание неустоек и штрафов, введенного правительством в 2022 году.

Деньги получили — работы замерли

Сроки девелоперами называются в каждом случае разные — от нескольких месяцев до года (в среднем по шесть месяцев), и задержки относятся чаще всего не ко всему жилищному комплексу, а к некоторым корпусам. «Сначала пусть корпус 1.1 сдадут, — пишет покупательница квартиры в одном из ЖК, по официальным сообщениям застройщика, кстати, крупнейшего в Москве, полностью сданном. — Кто-то месяц живет, а кому-то ключи не выдают! Как это понимать?».

Сильно раздражает покупателей практика, когда застройщик сначала называет небольшой срок, но после этого понемногу переносит заселение на более позднее время. «Срок сдачи дома (ЖК сдан, так автор поста называет выдачу ключей — А. С.) задерживают уже более чем на три месяца. Его постоянно переносят на месяц. Люди не могут ничего планировать, их обманывают и просто издеваются над ними».

Не меньше эмоций вызывает и то, что отделочные работы в некоторых случаях идут вяло или с большими перерывами. А ведь на последнем этапе ключи не выдают именно под предлогом продолжения отделочных работ!

«Ключи, конечно же, никто не начинал выдавать, — пишет Александр В., несостоявшийся пока житель одного из таких жилых комплексов. — Извещения о переносе сроков нет. Судя по фотографиям внутри домов, там еще работы минимум на три–четыре месяца. Рабочих всего 10 человек, не видно, что застройщик пытается ускорить отделочные работы за счет увеличения количества людей. Деньги с эскроу уже списали».

Счета эскроу, на которых хранились деньги дольщиков в период строительства, уже раскрыты, то есть средства поступили на счета компании-застройщика. Дело в том, что дома считаются уже достроенными, то есть они сданы и постепенно вводятся в эксплуатацию: заключается договор с управляющей компанией, коммунальными службами, дому присваивается почтовый адрес. В то же время отчитываться о своих работах по объекту на интернет-ресурсах и перед контролирующими инстанциями девелопер уже не обязан. Поэтому, помимо расчетов с банками, средства часто вместо завершения отделочных работ идут на финансирование других объектов.

Судебные перспективы

Однако то, что деньги за строительство получены, не значит, что гражданин больше не сможет принудить девелопера к исполнению договора. Только обращаться при этом следует уже не в контролирующие органы, как до сдачи дома, а в судебные инстанции, говорят чиновники. Ведь срок передачи ключей дольщикам, как правило, зафиксирован в договоре долевого участия (ДДУ) и не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке.

До 1 июля 2023 года действовал мораторий на начисление неустойки и применение других штрафных санкций в отношении застройщиков. Он был введен правительством России с 29 марта 2022 года в целях поддержки бизнеса. Но сегодня никаких препятствий для взыскания с девелоперов неустоек и штрафов больше нет.

— Если застройщик нарушил сроки передачи объекта, законом предусмотрена уплата гражданину неустойки в размере от одной до двух трехсотых по действующей ставке рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки, — поясняет начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Наталья Гонтаренко. — Допустим, ваша квартира стоит 15 миллионов рублей. Если вам задержали передачу ключей на шесть месяцев, то путем простых арифметических расчетов можно определить, что размер неустойки в среднем может составить миллион рублей. Достаточно существенная сумма.

Кроме того, по закону о защите прав потребителей девелопер будет обязан выплатить штраф, который составляет 50 процентов от неустойки, а также компенсацию морального ущерба, размер которой определяется заявителем.

Если же представить себе, и это вполне вероятно, что каждый дольщик проблемного ЖК воспользуется гарантиями, предоставленными российским законодательством, то даже крупнейшие застройщики могут не справиться с убытками. А ведь Центробанк может, и вроде как даже собирается, повысить ключевую ставку, от которой рассчитывается неустойка.

Время на доделку

В Москомстройинвесте призывают девелоперов и дольщиков тех объектов, где задерживается передача ключей, к поиску компромисса.

— Практика такова, что временной период между вводом в эксплуатацию объекта и фактической передачей ключей, как правило, закладывается от месяца до полугода, — говорит Наталья Гонтаренко. — И это нормальная практика, потому что заселение граждан — тоже достаточно длительный процесс, на это требуется время. Поэтому сразу паниковать, бежать с жалобой тоже не стоит. Это, конечно, возможно, но это вряд ли поспособствует ускорению темпов строительства. Нужно подойти к этой ситуации разумно.