Экономист рассказала, ждать ли россиянам скачка цен на жилье в 2026–2028 годах

Вложения в недвижимость оправданы только в ближайшие 2–3 года. Об этом, а также о выгоде цифрового рубля для ЦБ и граждан рассказала в подкасте «Smarent Pro недвижимость» Юлия Вымятнина, экономист, профессор и декан факультета экономики Европейского университета в Санкт-Петербурге.

Выгодно ли покупать недвижимость в 2026 году

При ключевой ставке 16,50 процента вероятен значительный отложенный спрос на жилье и автомобили. Подобный эффект демонстрировал опыт 2016–2018 годов, когда ставка по ипотеке была 12–13 процентов. Тогда ЦБ снизил ее до 4,25–4,5 процента, и стоимость недвижимости резко выросла.

Юлия Вымятнина считает рост спроса и цен в 2026 году возможным и ссылается на статистику Росстата: денежные доходы россиян в 2025-м увеличиваются каждый квартал на 7–7,8 процента, а потребительские расходы, по прогнозам, выросли на два процента за год.

— Это сбережения, которые по мере роста ставки могут быть задействованы в будущем. Спрос уже начал оживляться, и я уверена, что ЦБ не будет спешить со снижением ключевой ставки. Сейчас мы ждем разового скачка цен, ожидаемого из-за роста НДС с 20 до 22 процентов в 2026 году. Центробанк будет постепенно и медленно, по процентам, снижать ключевую процентную ставку, с оглядкой на результат, — рассказала эксперт.

При любой ипотеке на первый взнос далеко не все могут накопить. По статистике, в России для этого нужно отложить 14 среднемесячных зарплат. При этом 40 процентов россиян вообще не имеют накоплений — это делает покупку недвижимости проблемой для многих.

— Вопрос не в низкой процентной ставке, а в наличии доходов у населения на оформление ипотеки. Спрос, конечно, будет расти по мере того, как будет снижаться ключевая ставка. Но он точно не будет сопоставим с 2020–2021 годами, — добавила специалист.

Часть россиян сейчас выбирает депозиты: ставки по ним выше инфляции. Другие предпочитают покупать жилье в ипотеку, по льготным программам или в рассрочку, чтобы снизить эффект будущего обесценения долга. По оценке Юлии Вымятниной, вложения в недвижимость могут быть оправданы, но только на горизонте ближайших двух–трех лет.

— В каждом сегменте недвижимости будет складываться разная ситуация. Последние годы цены росли довольно быстрыми темпами как на первичном, так и на вторичном рынках. В экономике, если ранее процессы росли слишком быстро, они потом начинают замедляться — или темпы роста становятся отрицательными. Все зависит от того, на какую перспективу мы смотрим. На ближайшие 2–3 года инвестиция в недвижимость выгоднее, чем во вклад. В обозримом будущем цены будут расти, а вот лет через 10–15 — возникает вопрос. Население стареет, люди будут уходить, у нас будут возникать структурные перемены на рынке недвижимости. Для прогнозов на длительный срок у нас много неизвестных факторов, оценить влияние которых сложно, — отметила Вымятнина.

Экономист прогнозирует рост рынка аренды и изменения в нем.

— Социологи отмечают, что молодежь сейчас предпочитает жизнь в аренду: квартиру, машину, бытовые инструменты. Молодые люди предпочитают не вкладываться в собственность, поэтому возникает перспектива роста рынка аренды и его структурные изменения, — пояснила она.

Как криптовалюта изменит экономику

Криптовалюта все еще остается спекулятивным инструментом, считает профессор. Инвесторам, рассматривающим такие активы, важно учитывать, что они не являются аналогом банковского вклада. С одной стороны, развитие криптовалюты становится толчком для появления цифровых валют, с другой — усиливает необходимость их регулирования.

Один из примеров — стейблкоин. Это криптовалюта, стоимость которой привязана к стабильным активам — золоту или доллару. Цифровая валюта появилась в начале 2025 года и показала, как быстро меняется инфраструктура цифровых расчетов. Стейблкоины работают так: компания приобретает доллары и в формате «один к одному» выпускает обеспеченные ими цифровые токены. По словам Юлии Вымятниной, это помогает стейблкоинам избегать волатильности и делает их более перспективными, чем обычные международные транзакции.

Так, рублевый стейблкоин был выпущен в Кыргызстане зимой 2025 года и получил статус официального финансового актива. А Visa объявила о запуске собственного стейблкоина для трансграничных платежей, который должен заменить операции через систему SWIFT.

— Стейблкоины как параллельная платежная система начинают замещать официальную. Она будет активно развиваться, регулироваться. Если стейблкоины будут хорошо всеми приняты, они могут затормозить снижение востребованности доллара, — уточнила экономист.

Пилотный проект цифрового рубля уже работает, его запуск точно состоится в будущем, считает экономист. Депутат Госдумы получил зарплату в цифровых рублях, через цифровую валюту уже совершают переводы.

Юлия Вымятнина предлагает несколько гипотез по развитию цифрового рубля и объясняет, почему появление государственных цифровых валют может быть выгодно центральным банкам и гражданам.

• Для Центробанков: Центробанк может управлять количеством наличных денег, но от них мы отказываемся в пользу стремительно растущих по количеству безналичных платежей. Безналичные платежи — деньги банков, которые уходят от внимания Центробанка. На мой взгляд, цифровой рубль, который будет имитировать наличные деньги, — это попытка заместить наличные деньги в другом формате.
• Для мировых транзакций: Это выгодно тем, что если все мировые Центробанки выпускают цифровые валюты, то это история для построения международных платежных систем и трансгосударственных кредитов.
• Для бюджета: «Цифровой рубль можно маркировать, указывать место его нахождения и цель использования. Так можно будет проследить целевое расходование бюджетов: как механизм отслеживания и повышения прозрачности».
• Для граждан: В ситуации наличия цифрового рубля и безналичных переводов банк будет привлекать граждан возможностью монетизации наличных денег. Цифровой рубль — средство только обращения, а не сбережения. Цифровые деньги гражданам не обещают процентов: в этом их конкурентный проигрыш по сравнению с банковскими деньгами.



Будет ли новый кризис в 2026–2028 годы

Центробанк РФ представил четыре варианта развития экономики РФ с 2026 по 2028 год: базовый, дезинфляционный, рисковый, проинфляционный. Юлия Вымятнина подчеркивает, что «рисковый» сценарий развития экономики допускает возможность наступления глобального кризиса. Но экономист отмечает, что вероятность такого сценария — очень низкая.

Если мировой финансовый кризис случится, то он будет иметь большие последствия, чем в 2008 году. В условиях текущей деглобализации, когда страны вводят в отношении друг друга санкции, надежды на международную поддержку для предотвращения коллапса не остается. В России глобальный кризис может снизить цены на экспорт и ударить по торговым партнерам страны. При этом российский фондовый рынок сейчас стал значительно менее отделен от процессов на рынке США.

«Рисковый» сценарий Центробанк рассматривает на фоне активного роста госдолга развитых стран. Он растет, как и потребительские кредиты, и цены на недвижимость. На 2025 год госдолг США составляет 120 процентов, в Японии — рекордные 250, у Франции — 110–115, Англии — порядка 99, отметила Вымятнина.

Она также отмечает, что в ближайшие 2–3 года нет предпосылок для возникновения кризиса внутри отечественной экономики. В России госдолг составляет 16–18 процентов, а меры Центробанка, такие как повышение НДС до 22 процентов, направлены на снижение рисков его роста.

— Повышение НДС в 2026 году — одна из правильных мер для того, чтобы госдолг России сохранялся в оптимальных объемах и не напоминал пирамиду. Это одно из самых нестрашных вмешательств в экономику, которое вызовет только разовый скачок цен в стоимости конечной продукции. Цены будут неравномерно повышаться на товары разных категорий — это будет сдерживать спрос и инфляцию, — заключила эксперт.

Заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Аксененко недавно заявил, что практику покупки недвижимости по частям вряд ли удастся внедрить в России. Подобная система, несмотря на потребность в альтернативах ипотеке, может привести к появлению множества новых проблем.