С 1 июля 2018 года вступят в силу изменения в 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Как повлияют нововведения на покупателей и застройщика? Не вырастут ли квартиры в цене? Не сократится ли объем предложений на рынке?
Схема покупки
Главное, что изменится на рынке новостроек, — схема приобретения квартиры.
— Покупатели будут вносить средства на эскроу-счета, а не перечислять застройщикам. — поясняет Антон Гаврилов, директор департамента правового обеспечения Группы компаний «Интеко». — Изначально планировалось, что девелоперы получат доступ к деньгам покупателей только после сдачи дома. В последней редакции законопроекта застройщикам разрешается использовать деньги на эскроу-счетах по мере строительства: 30 процентов после окончания нулевого цикла, 30 процентов после выполнения монтажных работ, еще 30 процентов после подключения инженерных сетей и оставшиеся 10 — после сдачи дома.
Эксперт также отмечает, что дополнительные гарантии по внесенным деньгам на эскроу-счетах обеспечит Агентство по страхованию вкладов. При этом лимит составит 10 миллионов рублей. Тем самым, в подавляющем большинстве случаев, покупатели жилья стандарт- или комфорт-класса получат государственную защиту своих инвестиций. А вот в бизнес-сегменте или при покупке элитного жилья, механизм страхования не покроет все риски.
Риски минимизируют
Важно, что в новой модели рынка риски для покупателей квартир снижаются. Рынок недвижимости очистится от непрофессиональных застройщиков, оставляющих после себя обманутых покупателей. Это касается как небольших компаний, так и крупных, кто не умел планировать и управлять проектами при больших объемах строительства.
— Мы также прогнозируем, что часть мелких и средних компаний не переживет этих изменений. Сколько застройщиков покинет рынок, точно спрогнозировать сложно. По предварительным оценкам, их может быть около 20 – 30 процентов, — отмечает эксперт. — Так что в результате принятия законопроекта покупка квартир, в любом случае, станет более безопасной.
Юрист подчеркивает, что если законодатели не смягчат требования, то на рынке смогут остаться только застройщики, афилированные с банками, либо имеющие с банковскими структурами долгосрочные отношения на основе безупречной кредитной истории. Стоит учесть, что мелкие игроки рынка «без боя» не сдадутся.
Эксперты столичного рынка недвижимости уверены, что мелкие застройщики будут стараться привлечь денежные средства покупателя, предлагая вместо договора долевого участия (ДДУ) другие документы — например, соглашение обеспечения обязательств. Оно представляет собой документ, по которому застройщик обязуется в будущем заключить договор купли-продажи или тот же ДДУ. Несмотря на то, что юристы категорически не рекомендуют заключать предварительные договоры, неблагонадежные и менее устоявшиеся на рынке компании будут стараться привлечь клиентов низкими ценами. К сожалению, эксперты отмечают, что лишь около 20 процентов покупателей жилья комфорт и эконом-класса читают документы, которые подписывают при покупке.
Ценники пойдут вверх
Однако, такие гарантии безопасности обойдутся будущим покупателям недешево.
— За это придется заплатить высокую цену, — поясняет Антон Гаврилов. — В течение нескольких лет стоимость квартир в новостройках может вырасти на 30 процентов. Это объясняется тем, что при новой модели, издержки компаний также заметно возрастут. Финансироваться проекты будут с помощью кредитов или собственных средств компаний.
При этом реальная стоимость привлечения банковских средств в отрасли может составить порядка 11-12 процентов. Это тот показатель, под который, в среднем, финансируются строительные проекты.
— Но сейчас кредиты являются лишь одним из источников инвестирования, а при новой схеме банковское финансирование, кроме собственных средств компаний, станет единственным способом привлечения денег, на которые застройщики смогут рассчитывать до ввода объектов. — поясняет Гаврилов. — Ведь по закону дольщики будут вносить деньги на эскроу-счета в уполномоченных банках.
НДС «поможет»
Кроме того, представители столичных строительных команий отмечают, что цены на квартиры будут расти не только из-за изменений в законе «Об участии в долевом строительстве», но и из-за повышения налога на добавленную стоимость (НДС) до 20 процентов.
— Всем известно, что покупка недвижимости не сопровождается НДС, но застройщикам, так или иначе, необходимо покупать лифты, бетон, арматуру, двери, и все остальное. На чьи плечи ляжет эта дополнительная финансовая нагрузка,— вполне очевидно, Платить придется покупателю. — поясняет представитель одной из крупных девелоперских компаний столичного региона.
А что девелопер?
Финансовые возможности девелоперов ограничиваются и другими новациями. Земельный участок для строительства жилья не должен находиться в залоге у банков. Это снижает риски покупателей, но одновременно затрудняет компаниям доступ к кредитным средствам.
В последних поправках законодатели предлагают отменить норму «одно разрешение — один застройщик» для проектов комплексного освоения территории. Проще говоря, для строительства жилого комплекса состоящего из семи корпусов не объединенных стилобатом не обязательно понадобится аналогичного количества разрешений на строительство, если все семь зданий на одном разрешении. А, соответственно, деньги с одного объекта не могут быть переброшены на решение сложностей другого проекта. В этом случае девелопер получит право привлекать средства по нескольким разрешениям на строительство. И ему не потребуется создавать несколько юридических лиц.
