«Кидать станут чаще»: зачем ужесточают контроль за арендой жилья

Правительство России планирует навести порядок на рынке аренды жилья. Соответствующий законопроект внесут в Госдуму до конца года. Документ призван обеспечить прозрачность сферы, а также дать правовую защиту участникам сделок. Кроме того, предполагается цифровизация рынка аренды, что сделает удобнее подготовку и регистрацию договоров найма жилья.

Поможет ли новый нормативный акт легализоваться теневым арендодателям и увеличить приток средств в казну, «Вечерняя Москва» спросила у экспертов в области предпринимательства, налогов и недвижимости.

Общественный и политический деятель, руководитель Центра законодательных инициатив Инна Гориславцева пока не готова назвать инициативу полезной.

— Я пока не понимаю, чем новый закон о прозрачности рынка аренды жилья может помочь мне как арендодателю. Я не знаю, как он защитит мои права. Единственная его функция, как я полагаю, — это взыскание налога. Хотелось бы услышать от инициаторов законопроекта, что они планируют предложить взамен как стимулы, — сказала Гориславцева.

Сегодня, напомнила собеседница «ВМ», можно внести через интернет долгосрочный договор аренды без каких-либо трудностей. По ее мнению, дополнительные новшества в области цифровизации для этого не нужны.

Эксперт заметила, что обновление договора раз в год позволяет в случае необходимости вносить корректировки, поэтому в реальной жизни договор на аренду квартиры сроком более 12 месяцев никто не заключает. Это, по ее словам, дает возможность не регистрировать договор в государственных органах.

Общественный деятель пока не видит инструментов позитивной мотивации арендодателей к легализации, кроме «ужесточения наказания за сокрытие дохода». Она назвала страх плохим стимулятором и предположила, что «выйти из тени захотят немногие».

Руководитель проекта «Квартиры без риска» Кирилл Манаенков считает, что законы, необходимые для регулирования отношений на рынке недвижимости, есть, но они не работают.

— Я считаю, что вся нормативная база, которая регулирует аренду, уже имеется. Это Гражданский кодекс РФ. Надо просто добиться соблюдения этих норм. Но обеспечить жесткий контроль сложно, люди уклоняются от поборов. До одного года договор аренды по закону можно не регистрировать, — напомнил в свою очередь эксперт по недвижимости.

Маненков уточнил, что доля профессиональных рантье на рынке сдачи жилья мала. Это, как правило, люди с невысокими доходами. Собеседник «ВМ» заметил, что для них даже налог 4 процента согласно Закону о самозанятых — это много. По словам Маненкова, такие люди стараются брать деньги наличными и не афишировать то, что сдают квартиры.

Фото: Московский фонд реновации жилой застройки

Как напомнил специалист, Закон о самозанятых действует в четырех субъектах: Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах от полученных за сданное жилье денег придется отчислить 13 процентов подоходного налога. Это, по его мнению, еще сильнее затруднит установление контроля за частными лицами — арендодателями.

Манаенков добавил, что рынок аренды просел из-за пандемии: уехали гастарбайтеры, нет туристов. В связи с этим предложение по аренде опережает спрос, и съем жилья вряд ли, по мнению эксперта, поднимется в цене.

Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Александр Саяпин предположил, что стоимость аренды в наступившем году поднимется незначительно, не более чем на 3 процента. Это «будет реакцией на инфляцию».

— Арендодатели и так должны регистрировать свои сделки и платить налоги. Просто это никто не делает, и вряд ли еще один закон на эту тему сам по себе сможет что-то изменить. Я полагаю, сдающие квартиры в аренду постараются остаться в тени. Механизма по выявлению подобных сделок пока нет, — признался Саяпин.

Он допустил, что особо ответственные и законопослушные люди, возможно, легализуются. В лучшем случае «таких будет не более трети от всего рынка». Саяпин также предположил, что многие из упомянутых рантье пойдут на «компромисс»: они не станут указывать в договоре полную стоимость аренды, чтобы скрыть доход. Квартиранты станут делать то же самое, чтобы не платить лишнее за аренду. Это, по мнению эксперта, увеличит риски арендодателей — их «чаще станут кидать».

Депутат Госдумы, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов пояснил, что работы предстоит много.

— Текст законопроекта пока я не видел. Если бы он был достаточно готов, его бы нам представили. Идея о необходимости легализации рынка аренды жилья возникла давно. Кроме того, должны быть защищены те, кто сдает квартиру, и те, кто ее снимает. Пора начинать обсуждение формализации этих отношений. Существующее законодательство весьма либерально, — сказал депутат.

Пахомов уточнил, что перечисленное им необходимо, но не является острой проблемой. Он согласился, что не все имеющиеся нормативные акты соблюдаются, а иногда граждане уклоняются от выполнения тех или иных норм. Политик назвал решение описанных проблем вопросом будущего.

Фото: Пресс-служба мэра и правительства Москвы / Владимир Новиков

Депутат также считает, что ставка 4 процента, утвержденная как налог для самозанятых, по понятным причинам будет воспринята арендодателями лучше, чем 13 процентов подоходного налога. Собеседник «ВМ» выразил надежду, что в процессе обсуждения рабочая группа рассмотрит минимальный вариант налогообложения. Он также допустил возможность дискретного подхода по налогообложению в этой области, учитывающего форму собственности, арендную ставку и другие факторы.

Депутат Госдумы, заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Сергей Чижов заверил, что позитивные стороны для граждан новый закон также будет иметь, «надо лишь правильно все сделать».

— Любые механизмы, которые делают взаимодействие с государством быстрым, удобным и прозрачным и создают дополнительные гарантии защиты прав граждан, необходимо развивать. Крайне важно, чтобы не было перекосов, — уточнил политик.

Чижов пока не видел документов законопроекта, поэтому ему сложно судить об инициативе. Депутат заявил, что «насильно рынок не обелить». При этом преференции и льготы гораздо эффективнее работают для тех, кто действует легально. Это подтверждает практика, сказал парламентарий.

Как пример правильно интегрированного в жизнь закона парламентарий назвал Закон о самозанятых с минимальной налоговой ставкой и полноценным доступом ко всем мерам поддержки бизнеса. Он подчеркнул, что люди сами принимают решение работать в правовом поле, так как это выгодно: к концу 2020 года в качестве самозанятых зарегистрировались 1,5 миллиона человек.

Фото: «Вечерняя Москва»

Заместитель председателя комитета по налогам сообщил, что «в тени» сегодня находится порядка 90 процентов арендного рынка — это около 5 миллионов квартир общей площадью свыше 230 миллионов квадратных метров. Сфера давно требует наведения порядка, уверен он.

Депутат напомнил о просрочках ежемесячных платежей, порче имущества, несоблюдении тех или иных договоренностей, жалобах соседей, с которыми сталкиваются нелегальные рантье, а также о возникающих спорах с квартирантами.

— Важно, чтобы при регулировании рынка арендного жилья не пострадали люди. Легализация арендных отношений должна быть выстроена таким образом, чтобы граждане не потеряли деньги, а с другой — приобрели дополнительные преимущества. Кроме того, налог следует дифференцировать: для одних сдача квартир в аренду — хорошо налаженный теневой бизнес, а для других — жизненно важная прибавка к семейному бюджету, — подчеркнул Чижов.

Собеседник «ВМ» отметил, что правительство планирует внести законопроект ближе к декабрю. Он пообещал при обсуждении отстоять нормы, которые повысят гарантии правовой защищенности граждан, и пригласил заинтересованные стороны к личному диалогу.

Читайте также: В Госдуме назвали условия для индексации пенсий работающим пенсионерам