Владимир Галактионов: Покупка жилья давно вышла за пределы квартиры
Городские кварталы в столице все чаще появляются на месте бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков. Бонусом идут удобные дороги и подъезды к современным микрорайонам, комфортное жилье и вся инфраструктура в пешей доступности. Реализовывать крупные проекты, в которых есть все необходимое для жизни, призвана программа комплексного развития территорий (КРТ). В эксклюзивном интервью «ВМ» директор по правовым вопросам, член Правления Capital Group Владимир Галактионов рассказал, как изменятся городские пространства при непосредственном участии девелоперов.
— Список основных проектов комплексного развития территорий постоянно пополняется. Владимир, как работают инвесторы в сложившихся реалиях? Насколько понятны для вас как инвесторов механизмы взаимодействия с городом?
— Программа комплексного развития территорий возникла, когда совпали два фактора: интересы города к вовлечению в хозяйственный оборот и развитию малоэффективных земельных участков и желание инвесторов реализовывать крупные и сложные проекты, руководствуясь четкими правилами и правовыми механизмами. По сути, возникновение и формирование механизма КРТ стало логичным продолжением городской политики, нацеленной на улучшение условий жизни горожан, создания для них рабочих мест и переселения людей в современные жилые кварталы. При этом КРТ не ограничивает стратегию инвесторов по выбору и реализации площадок. Напротив, в программе четко и прозрачно прописаны все механизмы, а реализация права на редевелопмент площадок проходит в том числе через открытые аукционы.
— Какие типы комплексного развития территорий существуют? Какие из них наиболее интересны инвестором и, в частности, Capital Group?
— На сегодня существуют четыре вида комплексного развития территорий: жилой и нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий и развитие площадок по инициативе их правообладателей.
КРТ жилой застройки реализуют в различных регионах страны, за исключением Москвы, там, где есть ветхие дома и их нужно расселять. Пятиэтажки морально и физически устарели, срок службы тех же хрущевок был рассчитан на 50 лет. Жилфонд нужно обновлять, предоставляя горожанам качественно новые условия проживания. На эти запросы в столице отлично отвечает программа реновации, реализуемая с 2017 года.
В границах старой Москвы для девелоперов на данный момент оптимально работает КРТ нежилой застройки. Речь в данном случае идет о так называемом «ржавом поясе» Москвы, тех огромных предприятиях, которые были в предыдущие десятилетия поделены, распроданы, «разрезаны» на склады, шиномонтажи, сервисы, брошены или сданы в аренду. Такие депрессивные территории имели и еще один очевидный минус — ограниченную транспортную доступность. Туда заедешь, обратно — с трудом выедешь. Девелоперы же готовы превратить заброшенные промзоны в уютные кварталы, новые технологические площадки, комфортные пространства с транспортной инфраструктурой, органично вписывающиеся в общую городскую ткань.
Есть и другой аспект необходимости преображения производственных площадок: в Москве активно развиваются технологии. То, что раньше занимало тысячи квадратных метров, сейчас можно уместить в маленькую коробку. К примеру, система телефонии. Если раньше нужны были целые станции, то сейчас это маленький компактный блок. Утрата устаревающих технологий и замена на современные помогает высвободить территории, отдав их для дальнейшего развития. Мы поддерживаем появление экономического стимула для собственников подобных площадок, благодаря которому территории вовлекаются в хозяйственный оборот, исчезают самострои, создаётся современная инфраструктура. Причём процесс обновления может происходить как силами собственников территории, так и за счёт вложений инвестора. На данный момент Capital Group видит в КРТ нежилой застройки не только большой инвестиционный потенциал, но и реальную возможность для повышения качества городской среды.
Ещё два механизма — КРТ незастроенных территорий и по инициативе правообладателей в нашей бизнес-стратегии имеют на данный момент менее приоритетное значение. Но это вопрос будущего и практики.
— Проще или сложнее работать вам, как девелоперу, в рамках программы комплексного развития территорий по сравнению с существовавшими ранее механизмами взаимодействия с городскими властями?
— Столица давно в авангарде градостроительного процесса. На данный момент механизм КРТ предлагает понятный горизонт планирования и позволяет нам как инвесторам разработать четкую финансовую модель. К примеру, в типовом соглашении прописано, что мы не можем приступить к строительству второй очереди, если нет детсада и школы, торговых и других помещений. Да и потребитель избалован, он хочет все в комплексе: благоустройство, хорошую транспортную доступность, близость к необходимым объектам. Покупка жилья давно вышла за пределы квартиры: горожан интересует все то, что они получат вокруг новостройки и в комплекте с ней. А в рамках КРТ как раз предусмотрено создание мастер-плана, который определяет концепцию развития территории с учетом потребностей жителей.
— Насколько, по оценкам инвесторов, продумана программа КРТ в данный момент? Необходима ли точечная корректировка механизма с учетом мнения девелоперов?
— Как и любая программа, эта также имеет свои плюсы и минусы. Правовые механизмы КРТ прозрачны, благодаря им девелоперы получают понятные условия для своей работы. Для нас важно понимать четкую последовательность процесса: будет заключено соглашение, для площадки разработан проект планировки территорий. Далее — будет сформирован участок, мы получим разрешение на строительство запланированных объектов и начнем их возведение.
Есть и другой аспект — длительность договоренностей. Программа комплексного развития территорий долгосрочная, есть проекты, рассчитанные на 20 и более лет. И здесь может возникнуть предмет диалога между городом и девелоперами. На мой взгляд, стоит обсуждать горизонт планирования и гибкость реализации программы. Мы при формировании собственной бизнес-стратегии не можем исключать более кардинальных перемен в градостроительной политике в предстоящие годы и даже десятилетия, на которые распространяется в том числе и программа комплексного развития территорий.
Возможно, некоторые коррективы могут быть внесены в процессе самой реализации программы, уже в рамках непосредственной практики. К примеру, в проекте не заложен съезд, и тогда мы садимся с коллегами из профильных департаментов и прорабатываем план развития транспортной инфраструктуры.
— Владимир, на ваш взгляд, изменит ли программа КРТ расстановку сил на девелоперском рынке Москвы?
— Думаю, не изменит. На рынке продолжат работать как крупные игроки, так и небольшие компании. При этом для участия в программе конечно же нужен опыт в девелопменте, сильные компетенции в разработке градостроительной документации. Capital Group создает масштабные проекты «с нуля»». Если мы говорим о больших территориях — важно, чтобы ответственность нес во всех смыслах опытный компетентный и благонадежный девелопер.
В то же время могу отметить, что за последние годы культура девелопмента серьезно изменилась, застройщики понимают, как соблюдать пропорции в объектах инфраструктуры и работают на благо потребителя и города в целом. Необходимо понимать, что КРТ — это механизм, а не стимул для перераспределения площадок, сил, объемов, людей.
— У вас в портфеле такая знаковая площадка КРТ как «МиГ». Расскажите, пожалуйста, о ходе реализации проекта.
— До настоящего времени территория завода была заброшена, производство там было остановлено ещё в 2010-х годах. В рамках реализации проекта вместо устаревших объектов и недействующих производственных площадей появится более 1,4 млн кв. м жилой недвижимости, в том числе по программе реновации, а также около 1 млн кв. м общественно-деловых и социальных объектов, в том числе детские сады, школы, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс, магазины. При этом, мы глубоко убеждены, что в развитии площадки, которая может стать показательной для всей программы КРТ, должны участвовать наиболее профессиональные девелоперы. У нас есть обязательства, закрепленные договором, которые подразумевают и тщательное соблюдение сроков, и строительство всей необходимой социальной и транспортной инфраструктуры. На данный момент утверждается ППТ бывшей территории МиГ, которая требует развития и гармоничного вовлечения в ткань города.
— Планируете ли вы участие в торгах по новым площадкам КРТ? Какие проекты интересны компании?
— Для нас сегмент перспективен, мы рассматриваем разные по площади территории — от небольших КРТ до масштабных проектов.
— Capital Group одной из первых успешно реализовала несколько проектов в рамках еще одной инициативы города — программы по созданию мест приложения труда (МПТ). Насколько востребованы построенные объекты, какова их заполненность?
— Сегодня Правительство Москвы предоставляет нам экономические стимулы для создания новых рабочих мест за пределами центра – чтобы у жителей не было необходимости ехать на работу через всю столицу. Городская программа действует с 2020 года и предполагает льготы для застройщиков, реализующих места приложения труда в густонаселенных районах. Холдинг Capital Group одним из первых оценил возможности программы МПТ для инвесторов и сконцентрировался на строительстве современных технопарков. Мы успешно возвели индустриальный парк «Крекшино», сдали первую очередь технопарка «Алабушево» и ведем строительство второй очереди. При этом практически все площади технопарков забронированы высокотехнологичными компаниями, которые предоставляют горожанам комфортные рабочие места.
— Планирует ли компания заключать новые соглашения с городом в рамках программы создания мест приложения труда? Какие объекты могут быть построены?
— Холдингом уже заявлено строительство офисного центра и планируется крупный физкультурно-оздоровительный центр. Мы считаем, что такие площади будут востребованы рынком, и мы сможем привлечь арендаторов. Нам нет смысла строить пустые коробки. Важно дать ответ городу на то, чего он ждет и чего хотят его жители.
