Выдача ипотеки выросла: стоит ли брать кредит на жилье в 2026 году

В России, по предварительным итогам первого полугодия, выросла выдача ипотеки. Рекордным по выдачам за полгода стал июнь: в первый месяц лета выдача ипотеки составила 475 миллиардов рублей. А всего за шесть месяцев российские банки выдали ипотечных кредитов на 2,18 триллиона рублей, что на 46 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает РБК. Какие условия на ипотеку сейчас действуют в России и выгодно ли в текущих условиях брать ипотечный кредит — в материале «Вечерней Москвы».

Какие виды ипотеки и льготных программ бывают

Ипотека может быть базовой или рыночной (это стандартные программы без государственной поддержки) и льготной (программы с господдержкой, ставки по которым ниже, чем у базовых программ). Базовая ипотека доступна всем желающим — за ней обращаются, если у потенциального заемщика нет прав на льготы. Также базовый ипотечный кредит может быть выдан, если желаемая недвижимость не соответствует критериям льготных программ. Процентная ставка по базовой ипотеке выше, чем по льготным программам. Итоговое предложение для каждого отдельного заемщика зависит от размера первого взноса, кредитной истории, дохода и особенностей выбранной недвижимости. Первоначальный взнос составляет от 20 процентов стоимости недвижимости, а срок ипотеки может достигать до 30 лет. Условия базовой ипотеки корректируются банками с учетом колебаний ключевой ставки. Средний диапазон стоимости ипотечных кредитов составляет от 15,9 до 19,49 процента годовых.

Список льготных программ ипотеки периодически может изменяться — одни программы завершаются, а другие приходят им на смену. В 2026 году действуют следующие программы:

• семейная ипотека;
• IT-ипотека;
• Дальневосточная и Арктическая ипотеки;
• региональная ипотека;
• военная ипотека.

Семейная ипотека доступна семьям, в которых есть ребенок в возрасте до шести лет включительно, двое и более несовершеннолетних детей или несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. Процентная ставка по программе составляет до шести процентов, первоначальный взнос — от 20 процентов. Максимальная сумма кредита в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 миллионов рублей, а для остальных регионов — до шести миллионов рублей. Программа в нынешнем виде продолжит действовать до 1 октября 2026 года, после чего возможно изменение условий кредитования.

Программа IT-ипотеки продлена до 2030 года, однако из нее исключили Москву и Санкт-Петербург. Она направлена на поддержку сотрудников высокотехнологичных компаний в возрасте до 50 лет. Они могут оформить IT-ипотеку, если имеют среднемесячный доход в размере от 150 тысяч рублей (если место работы находится в Московской, Ленинградской областях и городах-миллионниках, кроме Москвы и Санкт‑Петербурга) или от 90 тысяч рублей (если место работы находится в других российских регионах). Процентная ставка по программе составляет до шести процентов, первоначальный взнос — от 20 процентов, а максимальная сумма кредита для всех регионов — девять миллионов рублей.

Дальневосточную ипотеку запустили в 2019 году, чтобы улучшить жилищные условия в Дальневосточном федеральном округе. Арктическая — с аналогичными условиями — стартовала в 2023 году. Заемщики могут оформить ипотечный кредит под два процента годовых на покупку или строительство жилого помещения в ДФО и Заполярье. Обе программы действуют до 2030 года. С конца 2025 года программа кредитования расширена на вторичный рынок. Процентная ставка по программе составляет до двух процентов, первоначальный взнос — от 20 процентов. Максимальная сумма кредита — до девяти миллионов рублей, если приобретается или строится жилье общей площадью от 60 квадратных метров. В остальных случаях — до шести миллионов рублей.

Специальная программа льготной ипотеки со ставкой два процента годовых действует в новых регионах России: ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях. Она также распространена на приграничные территории: Курскую и Белгородскую области. Процентная ставка по программе составляет до двух процентов, первоначальный взнос — от 10 процентов. Максимальная сумма кредита — до шести миллионов рублей. Также есть сельская ипотека — это льготная ипотечная программа, которая распространяется на покупку или строительство жилья на сельских территориях в населенных пунктах, население которых не превышает 30 тысяч человек. Ставка по программе не должна превышать трех процентов, первоначальный взнос — от 20 процентов, максимальная сумма кредита — до шести миллионов рублей.

Военную ипотеку могут взять военнослужащие, включенные в накопительно-ипотечную систему обеспечения военнослужащих жильем. Они имеют специальный счет, на который государство ежегодно перечисляет накопительный взнос. После трех лет службы по контракту военный может получить средства для первоначального взноса и оформить ипотеку. Пока он будет служить, государство будет выплачивать за него кредит. Условия по военной ипотеке различаются в разных банках. Размер накопительного взноса устанавливается ежегодно.

Стоит ли брать ипотеку в 2026 году

По мнению эксперта по недвижимости, ипотечного брокера Дмитрия Ракуты, рост выдачи ипотеки был обусловлен предстоящими изменениями по семейной программе. На фоне обсуждений этого вопроса многие постарались оформить ипотеку за короткий период времени, поэтому и стал возможен рост.

— Сложно сказать, что россияне сейчас массово готовы заходить в рыночную ипотеку, то есть базовые программы. Хоть ключевая ставка и снизилась, рыночная ипотека все равно остается высокой: в среднем это ставка 18–19 процентов. По ней немногие готовы согласиться на сделку, — считает эксперт.

Он добавил, что в первую очередь рост ипотеки, скорее всего, фиксируется на первичном рынке, то есть речь идет о жилье, на которое еще не оформлено право собственности. На вторичном рынке сделки, конечно, тоже есть, но, как правило, в этом случае суммы кредитов не слишком велики — до пяти миллионов рублей.

— Исходя из всех этих критериев, мы увидели небольшой прирост выдачи ипотеки. Если мы говорим о семейной ипотеке, то на фоне возможных изменений, которые могут произойти в программе после октября 2026 года, есть смысл поторопиться и оформить ее, — указал собеседник «ВМ».

Не исключена вероятность того, что условия по семейной ипотеке могут стать хуже для многих заемщиков. Кроме того, оформление льготной ипотеки в целом может стать более сложным, отметил Ракута.

— Если мы говорим о вторичном жилье и базовой ипотеке, то здесь, наверное, имеет смысл подождать, пока не снизится ключевая ставка и пока ставки по ипотеке не станут более-менее приемлемыми. Только тогда можно заходить в ипотечный продукт, — рассказал эксперт.

При этом важно не упустить нужный момент и не попасть в ситуацию, при которой стоимость квадратного метра на вторичном рынке будет расти. Как только рыночная ипотека станет выгодной, сделок станет больше, а следовательно, возникнет и рост стоимости квадратного метра, заключил Ракута.

Россияне могут рассчитывать на кредитные каникулы по ипотеке до полутора лет при рождении второго и последующих детей. Закон позволит заемщикам пережить сложный период без угрозы потери жилья и накопления долговой нагрузки. Что изменилось и насколько это было необходимо, разбиралась «Вечерняя Москва».