Ипотека на 100 лет? Что будет с кредитом на жилье в 2022 году

В 2021 году ставки по ипотеке росли: в частности, 1 октября об их подъеме до 8,4 процента сообщил Сбербанк. Впоследствии они стали еще выше. 11 января 2022 года о подъеме ставок до 10,3 процента объявил банк ВТБ. «Вечерняя Москва» выяснила, будут ли и другие банки увеличивать ставки и насколько сложнее стало получить одобрение ипотеки.

Повышение продолжится

Как отметила эксперт по ипотеке и недвижимости Ирина Радченко, рост ставок по ипотеке связан с изменением Центробанком ключевой ставки. Повышать ставки будут и другие банки, спрогнозировала специалист.

— Сбербанк еще в прошлом году повысил до 9,8 процента. Ключевая ставка у нас сейчас составляет 8,5 процента, и нужно это учитывать. Что такое ключевая ставка? Это деньги, которые банк может взять у Центробанка. Но он должен свою маржу накинуть, потому к этой стоимости добавляется два процента банка, — рассказала собеседница «ВМ».

По ее словам, сейчас реальная рыночная стоимость ипотеки составляет 10,5 процента. Более низкие ставки у Сбербанка и ВТБ связаны с большими масштабами организаций, однако этим могут похвастаться далеко не все банки.

Ипотечный брокер Дмитрий Ракута также заметил, что банки полностью пересматривают свои ипотечные программы.

— Эта информация была давно, и связана она с повышением ключевой ставки. Дальнейшая тенденция будет в сторону роста. Это не последнее повышение, и в среднем, скорее всего, уровня пика ставки достигнут в начале или середине 2023 года. По прогнозам, это будет около 12 процентов. ЦБ сейчас полностью пересмотрел и ужесточил политику, — рассказал Ракута.

Улучшения не предвидится

В ближайшие три–четыре месяца в России не стоит ожидать снижения ставок по ипотеке, заметила Радченко.

— Ипотека падать точно не будет и хорошо бы, чтоб не поднялась выше 11 процентов. Нужно учитывать, что гражданину, который берет кредит по ставке 10,3 процента, еще нужно к этим 10,3 процента обязательно добавить страховку. Это еще процент. Соответственно, уже сейчас ставка получается 11,3 процента, — рассказала эксперт.

По словам Ракуты, если в планах у потенциального заемщика есть покупка квартиры в ипотеку, это стоит делать в первом квартале 2022 года. Дальше тенденция увеличения продолжится, спрогнозировал собеседник «ВМ».

Радченко обратила внимание, что снижение ставок возможно в двух случаях.

— Во-первых, если вдруг будет коллапс на строительном рынке, как это было в 2020 году, когда стройки встали и правительство предложило льготную ипотеку под 6,5 процента. Это оживило рынок. Во-вторых — если вдруг упадет инфляция. Хотя этого ничего не предвещает: во всем мире она бьет рекорды. Вряд ли Россия останется исключением, инфляция будет только расти, как бы с ней сейчас ни боролись, — рассказала эксперт.

По мнению Ракуты, пик роста ставок придется на начало–середину 2023 года.

— Весь 2022 год мы ожидаем увеличения ставок и ужесточения кредитно-денежной политики, изменения программ выдачи ипотеки. Это обусловлено высокой закредитованностью населения: в 2021-м выдали рекордные суммы по ипотеке, плюс ко всему у нас и цены выросли. Но регулятор именно здесь планирует убить двух зайцев: каким-то образом скорректировать рынок, при этом снизить поток заявок на ипотеку и уменьшить нарастающий «ипотечный пузырь», — заметил он.

Льготные программы сохранятся

По словам Радченко, до 1 июля в России действует программа льготной ипотеки. Она распространяется только на жилье в новостройках или в строящихся домах.

— Сейчас вы можете купить квартиру с помощью льготной ипотеки на первичном рынке под 6,5 процента. Размер кредита составляет три миллиона. Он действует. Другой вопрос, что для крупных городов три миллиона — ни о чем. Раньше максимальная сумма составляла 12 миллионов, — отметила собеседница «ВМ».

Для семей с детьми сумма льготного кредита по-прежнему составляет до 12 миллионов, уточнила эксперт.

Ракута обратил внимание, что после снижения максимальной суммы кредита льготная ипотека практически изжила себя.

— По ней выдают всего три миллиона кредитных средств, но при этом сохранены льготные программы на покупку квартиры в новостройках для тех, у кого есть дети. Сейчас можно купить квартиру по льготной ставке при наличии одного ребенка, но стандартные программы для всех категорий граждан уже по факту не работают, особенно в крупных мегаполисах, где стоимость квартир гораздо выше трех миллионов и их можно взять только в ипотеку, — рассказал эксперт.

Как отметила Радченко, многие банки, кредитующие застройщиков, заинтересованы в потоке клиентов, поэтому снижают ставки.

— Есть программы, в которых банк делает коллаборацию с застройщиком. Там может быть и четыре процента, и даже три — кто во что горазд. И это нормально, потому что банк фактически привлекает платежеспособного клиента, берет у него первоначальный взнос (процентов 20–30), ничего ему не платит за то, что эти деньги лежат три–четыре года, пока дом строится. И он же финансирует застройщика, получая с него процент, — заметила специалист.

По мнению Ракуты, это направление будут развивать: оно зарекомендовало себя неплохо, но не так рекламируется самими застройщиками — в целом о данной программе мало кто знает. Однако она является одним из механизмов привлечения клиентов к покупке квартир, помогая застройщикам реализовывать объемы.

Правила получения усложняются

Собеседник «ВМ» подчеркнул: взять ипотеку становится все труднее.

— Даже в 2021 году доля отказа по ипотечным заявкам была в районе 30 процентов. В 2022 году, в связи с тем что изменился подход к рассмотрению заемщиков, их действующие кредиты будут учитываться уже с другим коэффициентом. Кроме того, ставки выросли, платеж по ипотеке стал больше, а доходы, как правило, остались на прежнем уровне. В целом будет сложнее получить нужную сумму, если не будет хватать дохода, — отметил Ракута.

Радченко заметила, что из-за высоких цен на ипотеку многие выбирают аренду жилья, потому что ежемесячный платеж в этом случае нередко оказывается меньше.

Из-за изменений рынка банки уже увеличивают максимальный возраст заемщика, а люди охотнее соглашаются на более длительный срок кредитования, отметила она.

— Была новость, что в Сбербанке повысили допустимый возраст заемщика на момент возврата кредита до 75 лет. Фактически можно взять ипотеку и оставить долг наследникам. Сейчас уже нормально, когда люди берут кредиты на 25–30 лет, уменьшая тем самым сумму платежа. И это вполне нормально, что у нас будут брать ипотеку на 30 лет. Банки охотно идут на это. Допустим, вам 40 лет и вы можете на 30 лет спокойно взять ипотеку. Как вы ее в 70 лет будете платить — не очень ясно. Но это другой вопрос, — резюмировала эксперт.

Ракута также заметил, что еще недавно заемщики часто были готовы брать ипотеку на 15–20 лет и их устраивал платеж. При тех же самых доходах взять ипотеку на аналогичный срок в 2022 году невозможно, отметил специалист.

Собеседник «ВМ» обратил внимание, что максимальный срок, на который в России могут выдать ипотеку, составляет 30 лет. Сильно увеличивать его, скорее всего, не будут.

— Брать ипотеку на 100 лет мы вряд ли когда-нибудь станем. Даже с учетом того, что банки в большинстве своем — коммерческие структуры, которые зарабатывают. Они при этом несут определенные риски. Если срок ипотеки будет увеличен еще, то при этом не совсем будет выгодно и самим банкам, — отметил специалист.

По словам Ракуты, стоит ожидать ужесточения требований к заемщикам. Возможно появление каких-нибудь новых проектов: например, в 2021 году обсуждалась ипотека совместно с работодателем, при которой можно будет получить специальные условия. Потенциально до 40 лет срок выдачи кредита увеличить могут, но точно не в ближайшей перспективе, заключил эксперт.